Ипотечная линия Петербурга

В Петербурге живут тысячи людей, которые, желая улучшить свои жилищные условия, не могут вписаться ни в одну из действующих программ. В таком случае покупка жилья в кредит – практически единственный приемлемый вариант решения жилищных проблем.

В концертном зале «Карнавал» прошел семинар «Ипотека: рекомендации по покупке жилья в кредит».
Профессионалы отмечают, что испуг, связанный с крушением кредитного рынка жилья в США, уже сошел на нет. К тому же по россиянам он ударил не так уж и сильно, так как в нашей стране эта тема еще не получила достаточного развития.
Как заметила Ирина Забродина, генеральный директор ООО «Центр жилищного кредитования», в безвыходной ситуации именно кредит является той палочкой-выручалочкой, которая позволяет улучшить жилищные условия.
С этого года в Петербурге действует специальная программа, по которой человек, живущий в отдельной квартире и имеющий в своем распоряжении менее 10 кв. метров жилой площади, может получить социальную выплату и либо, продав старую квартиру, купить новую, либо прикупить себе комнату.
«У меня был конкретный случай. Семья из пяти человек проживала в квартире площадью 41 кв. метр. Соответственно, она имела право на улучшение жилищных условий. Норма – 18 кв. метров на человека. Для того чтобы их жилье соответствовало норме, не хватало 49 кв. метров. Расчетная стоимость квадратного метра постоянно растет, 1 марта она составляла 82,5 тыс. рублей, а 1 апреля – уже 88 тысяч. Так или иначе, эта семья получила около 4 млн рублей. И решила проблему», – рассказала г-жа Забродина.
Вариантов приобретения жилплощади на полученные деньги – два: или покупка недвижимости по цене застройщика у оператора программы (но таковых мало), или покупка любой квартиры с последующим возвратом полученных денег. При этом 25 процентов полученной суммы погашается сразу, наличие детей также уменьшает долг.
Отдельный вопрос – покупка площадей в коммунальных квартирах. Здесь действуют два правила. Первое – если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий, то можете купить освободившуюся комнату у города. При этом действует понижающий коэффициент – чем больше вы стоите в очереди, тем меньше платите. Второй – если пустующая комната в квартире – последняя, то покупатель имеет право на получение социальной выплаты.
О работе по кредитованию жилья собравшимся рассказал Дмитрий Драгун, руководитель группы отдела продаж банка Delta Credit. По его словам, в Петербурге на этом рынке есть 19 основных игроков. Три банка могут предоставить кредит без первоначального взноса, но с поручительством, у 14 первый взнос есть – в размере 10 процентов. В качестве основной валюты фигурируют рубли и доллары США (17 банков), на втором месте стоит EURO (7 банков). Несколько структур работают со швейцарскими франками и японскими йенами.
Что касается ставок кредита, то по долларовым она – в зависимости от срока – составит от 9-9,5 процентов до 12,5 процента, по рублевым – от 10,5-10,75 процента до 14-14,5 процента. Сроки, на которые выдаются кредиты, колеблются от 7-15 и 20-25 лет у большинства банков до более 25 лет – у семи банков. Суммы же могут быть самыми разными – от $300 тыс. до $1 млн.
Рассказал г-н Драгун и о нынешних тенденциях на ипотечном рынке. Главные – рост процентных ставок, ужесточение требований к заемщикам (теперь предоставления всего лишь четырех основных документов недостаточно), перераспределение игроков на этом рынке (те, кто раньше предоставлял более мягкие условия, понесли наибольшие потери). В целом же он заметил, что отмечает повышение спроса на ипотечные кредиты.
О процедуре оформления кредитов рассказала Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования банка ВТБ-24. По ее словам, примерно 50 процентов претендентов желают купить жилье на первичном рынке. Существует три варианта аккредитации застройщиков. Первый – банк кредитует самого застройщика. Кредиты в этом случае выдаются на покупку квартир в конкретном доме. Плюсы этого варианта – практически отсутствует риск недостроя или финансового краха строительной компании. От заемщика требуется только залог прав требования на будущую квартиру. Второй – аккредитуются все объекты, которые возводит застройщик. В остальном схема практически не отличается от предыдущей. Третий – заемщик хочет купить конкретную квартиру. В этом случае банк также изучает документацию застройщика, выясняет сроки окончания строительства. Но он не проверяет финансовую документацию, что делает такой вариант более рискованным.
«Если речь идет о новом строительстве, то здесь для заемщиков существует риск недостроя. Ведь все проверить нельзя, к тому же существуют и форс-мажорные обстоятельства, – заметила Татьяны Хоботова. – А вот риски двойных продаж практически исключены, здесь ситуация находится под жестким контролем. Банкротство застройщика также вероятно. Но эти риски несут именно заемщики, ведь они берут кредит и у них есть соответствующие обязательства. Банки же рискуют тем, что они могут не получить квартиру, под обеспечение которой они выдали кредит».
В заключение семинара выступила Инна Кузнецова, начальник отдела регистрации прав на вновь создаваемые проекты и инвестиционных договоров управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Она рассказала о нюансах процесса оформления прав собственности в случаях покупки-продажи жилья на вторичном и первичном рынках, а также о необходимости предоставления в регистрирующие органы документальных свидетельств по правильному использованию кредитных средств.

Автор: Аркадий Орлов