Инвестиции в недвижимость
В 2007 году рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжал расти, наиболее существенный рост инвестиций был отмечен в торговой недвижимости, что повторяет тенденцию 2006 года.
Доля инвестиций в этот сегмент составила около 60 процентов от общей суммы инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга, превысившей $1 млрд.
Рост рынка был обусловлен рядом причин, одна из которых – увеличение активности международных компаний, таких как FF&P, Sponda, Catella, SOK Holding, CA Fastigheter, L&RP, Dawnay Day, Invesco, EPI и ряда других.
Многие международные и российские инвесторы, прежде рассматривавшие только московский рынок, в 2007 году вышли на рынок Санкт-Петербурга. Несмотря на возрастающий спрос со стороны инвесторов, предложение качественной генерирующей доход недвижимости по-прежнему ограничено. Ставки капитализации для всех секторов рынка продолжают постепенно снижаться. Доходность в секторах рынка выглядит следующим образом: офисный сектор – 8,5-9,5 процента, сектор торговой недвижимости – 9-10 процентов, складской сектор – 10-11 процентов.
Сделки на рынке
коммерЧеской
недвижимости
На рынке коммерческой недвижимости состоялось несколько сделок, участниками которых стали преимущественно скандинавские инвестиционные фонды и фонды Западной Европы.
Так, финская Sponda заключила целый ряд сделок в офисном и складском секторах, купив действующий бизнес-центр «Информ-Футуре» и бизнес-центр в Калужском переулке с общей офисной площадью около 6200 кв. метров, а также складской комплекс в районе Заневки. Осенью 2007 года австрийская Warimpex Group за 30 млн EURO продала фонду CA Immo International 25 процентов ОАО «Авиелен А.Г.», которое развивает проект в деловой зоне «Пулково-3».
Конец года ознаменовался покупкой польско-французским оператором APSYS 50 процентов доли компании, владеющей двухэтажным торгово-развлекательным комплексом «Лето», возводимым на Пулковском шоссе, с арендопригодной площадью около 75 тыс. кв. метров (продавцом стала «Система-Галс»). В это же время 50 процентов долей компании «Глинки-2», которой принадлежит проект многофункционального комплекса площадью около 200 тыс. кв. метров на набережной реки Мойки, были приобретены арабским инвестором у шведской компании Ruric.
Отмечается интерес клиентов к смешанной стратегии инвестирования, включающей инвестиции как в приносящую доход недвижимость, так и в девелоперские проекты. О девелоперских проектах в Санкт-Петербурге в 2007 году заявили такие международные компании, как эстонская Metro Baltic Horizons, венгерские TriGranit Development Corporation и Plaza Centers, финская SOK Holding, а также австрийская Raiffeisen Evolution.
Чтобы снизить риски проектов, многие западные компании стремятся создать совместные предприятия с локальными девелоперами.
Российские девелоперы в 2007 году анонсировали беспрецедентные жилые проекты: «Главстрой СПб» купил два участка на севере и северо-западе города площадью 437 и 270 га; Группа ЛСР приобрела участок на Пискаревском проспекте площадью 274 га; «Балтрос» развивает проект «Новая Ижора» площадью 285 га вблизи города Колпино; «ВТБ Управление активами» будет контролировать реализацию проекта в Шушарах на участке площадью 198 га.
Финансирование
Международные банки, наряду с российскими, продолжают финансировать девелоперские проекты на территории Санкт-Петербурга. В 2007 году финансирование получили компании, ведущие свою деятельность по всей территории РФ – «Галс-Инвест Девелопмент» (дочерняя структура «Системы-Галс») и «Международное логистическое партнерство». Кредиторами данных компаний выступили немецкие банки Hypo Real Estate Bank International и Eurohypo. Одной из тенденций 2007 года можно назвать стремление строительных компаний выйти на фондовый рынок. В ноябре, вслед за AFI Development и ГК «ПИК», состоялось размещение петербургской Группы ЛСР. Весной же петербургский холдинг RBI, после успешного опыта создания совместного предприятия с Deutsche Bank, продал 25 процентов дополнительной эмиссии акций инвестиционному банку Morgan Stanley, тем самым подтвердив повышенный интерес западных и российских инвестиционных банков и фондов к ведущим игрокам рынка недвижимости крупных городов России.
Автор: