Офисная недвижимость

Предложение
В 2007 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга продолжил динамично развиваться. Накопленный за несколько лет неудовлетворенный спрос на качественные помещения способствовал росту девелоперской активности и реализации проектов классов А и В.
Одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга остается несоответствие класса большинства офисных центров международным стандартам. На данный момент на рынке отсутствует единая классификация, и участники рынка ориентируются на заявленный собственником класс офисного центра. На конец 2007 года общий объем офисных площадей классов А и В составил порядка 590 тыс. кв. метров. Около 170 тыс. кв. метров офисных площадей было введено в эксплуатацию в 2007 году, при этом к открытию было запланировано около 330 тыс. кв. метров. Прирост предложения за 2007 год составил 40 процентов (График 1).
Сегмент офисных площадей класса А насчитывает более 108 тыс. кв. метров. Предложение высококачественных площадей за 2007 год увеличилось в 1,7 раза. Общий объем офисных центров класса А, введенных в 2007 году, составил около 44 300 кв. метров. Из шести вновь введенных объектов класса А два бизнес-центра (1-я очередь «Корпуса Бенуа» на Свердловской наб., 44а и «Австрийский бизнес-центр» на Пироговской наб., 9) были построены за пределами центральной части города.
Общий объем существующих офисов класса В в Санкт-Петербурге на конец 2007 года достиг 480 тыс. кв. метров, включая более 124 тыс. кв. метров вновь построенных офисных помещений класса В. Прирост предложения за 2007 год составил около 35 процентов.
Офисный рынок характеризуется стабильным ростом спроса на качественные офисные помещения. Заполняемость офисных центров остается на высоком уровне – 95-96 процентов. Постепенно увеличивается доля компаний, заинтересованных в офисах площадью более 500 кв. метров.
Ставки аренды
и цены продажи
В условиях растущего спроса и ограниченного предложения запрашиваемые ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса А за 2007 год выросли в среднем на 15-16 процентов и составляют 540–1100 $/кв. м/год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. При этом средняя по рынку ставка triple net поднялась всего на 5-7 процентов. Такой разрыв обусловлен значительным подорожанием коммунальных услуг и увеличением эксплуатационных расходов на рынке в целом.
Следует отметить, что вакантные помещения класса А можно найти преимущественно в недавно введенных в эксплуатацию или строящихся бизнес-центрах.
Запрашиваемые арендные ставки для офисных центров класса В находятся в диапазоне от $300 до $670, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Рост арендных ставок в 2007 году составил порядка 8-10 процентов (рост среднерыночной ставки triple net – 3-5 процентов).
На данный момент на рынке Санкт-Петербурга нет предложений на продажу площадей класса А. В сегменте класса В существует ряд предложений продажи офисных площадей на стадии строительства бизнес-центра по схеме долевого участия. Цены предложений колеблются в диапазоне от $1300 до $2800 за кв. метр.
Основные событиЯ
В марте 2007 года банк ВТБ и администрация города подписали контракт на строительство бизнес–центра «Невская ратуша». Проект предусматривает застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка им. Смирнова, где планируется разместить 300 тыс. кв. метров офисов классов А и В. Начало строительства запланировано на конец 2008 год, окончание – на 2012 год.
Группа ЛСР приступила к строительству МФК общей площадью 340 тыс. кв. метров на территории бывшего завода «Электрик» (7,3 га) на проспекте Медиков, 10. Более 60 процентов займут офисы класса А. Планируемый срок открытия комплекса – 2011 год.
В конце апреля 2007 г. была начата расчистка территории в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга на набережной реки Охты для строительства административно-делового комплекса «Охта-центр». Проект предполагает строительство объектов на территории общей площадью 66,8 га, из которых 4,6 га будет отведено под здание высотой около 300 метров и общей площадью более 1 млн кв. метров. Небоскреб планируется возвести к 2012 году. Полностью проект будет завершен в 2016 году.
Официально стартовал проект «Набережная Европы», инвестором которого выступает ВТБ. В сентябре 2007 года Правительство РФ утвердило новые инвестиционные условия освоения участка на набережной Малой Невы, занятого Государственным институтом прикладной химии. Общая площадь проекта составит 470 тыс. кв. метров.
Стартовал проект «Деловой квартал «Полюстрово» компании «Теорема». Он будет реализован на площади 15 га, общая площадь офисных зданий класса А составит 518 тыс. кв. метров. Проект планируется завершить в 2012 году.
ТЕНДЕНЦИИ
Продолжение децентрализации рынка: формирование новых деловых зон вдоль набережных, в общественно-деловой зоне «Пулково-3» и рост интереса девелоперов к проектам строительства бизнес-парков на Кольцевой автодороге.
Ожидаемое замедление темпов роста арендных ставок, связанное с вводом новых качественных площадей, а также дифференциация арендных ставок в рамках одного класса между новыми проектами и уже сданными в эксплуатацию бизнес-центрами.
Увеличение ротации арендаторов, занимающих в данный момент площади в реконструированных бизнес-центрах класса В, что связано с вводом в эксплуатацию объектов нового строительства с лучшим качеством и оснащением.
Укрупнение формата деловых центров и реализация высотного строительства: появление таких масштабных офисных и многофункциональных проектов, как деловой квартал «На Малой Охте», «Набережная Европы», Clover Plaza, «Сокол Сити».
Расширение практики реструктуризации ставок аренды: арендодатели все чаще выделяют коммунальные и эксплуатационные расходы из базовой арендной ставки, поскольку темпы их роста опережают указанную в договоре эскалацию.
Увеличение числа предварительных договоров аренды на площади в строящихся бизнес-центрах.
Улучшение стандартов качества бизнес-центров. Большая востребованность квалифицированных (в основном московских и международных) управляющих компаний.
Новое строительство
и реконструкциЯ
Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в 2008 году. Заявлен на уровне 560 тыс. кв. метров.

Автор: