Торговая недвижимость

Предложение
В 2007 году было введено 24 торговых объекта*общей площадью 498 тыс. кв. метров. На конец 2007 года в Санкт-Петербурге функционировали 132 торговых объекта общей площадью 3 200 тыс. кв. метров с совокупной арендопригодной площадью в 2 млн кв. метров.
В структуре предложения действующих торговых объектов существенных изменений не отмечено (см. диаграмму 1) (по состоянию на конец 2006 года торговые центры составляли 68 процентов и гипермаркеты – 12 процентов от общего предложения).
Наиболее активно в 2007 году развивался сегмент торговых центров, общие площади которых увеличились за год на 317 тыс. кв. метров и составили на конец декабря 2007 года 2186 тыс. кв. метров.
В 2008 году мы ожидаем появления торговых объектов общей площадью около 680 тыс. кв. метров из них 574 тыс. кв. метров придется на торговые центры. По нашим оценкам, в 2008 году общая площадь торговых объектов превысит 3 800 тыс. кв. метров (см. таблицу 10).
Обеспеченность торговыми площадями на конец декабря 2007 года составила в Санкт-Петербурге 455 кв. метров на 1 тысячу жителей (обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах – 303 кв. метра на 1 тысячу человек).
Ставки аренды
Рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией по разным товарным группам составил в среднем 4-8 процентов для якорных арендаторов и 17–20 процентов для прочих арендаторов.
Для операторов торговой галереи расширяется практика выделения эксплуатационных расходов ранее включавшихся в арендную ставку. Заполняемость успешных торговых центров близка к 100 процентам (в среднем составляет 95-97 процентов, что связано с ротацией арендаторов).
УсловиЯ аренды
На фоне снижения курса доллара все большее распространение получают договоры, в которых арендные ставки указываются в условных единицах в рублевом эквиваленте. Расширяется практика применения арендных ставок, номинированных как процент от оборота.
ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ 2007 года
Новые проекты
«Центральное агентство недвижимости» станет соинвестором торгово-развлекательного центра на севере Санкт-Петербурга. ЦАН планирует построить объект общей площадью около 40 тыс. кв. метров недалеко от пересечения Выборгского шоссе с Суздальским проспектом.
Компания «Еврогарден» официально заявила о старте проекта строительства сети садовых центров под названием «Зеленая страна». Первые два объекта появятся на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе и на Таллинском шоссе. Открытие запланировано на 2008 год.
Девелопер «Эталон-ЛенСпец СМУ» построит на участке площадью 1,3 га между Приморским шоссе и Лахтинским проспектом торговый комплекс «Аура». Открытие трехэтажного комплекса площадью около 14 300 кв. метров запланировано на IV квартал 2008 года. Общая стоимость проекта составит около $22 млн. Будущий торговый комплекс будет позиционироваться как дизайнерский центр интерьерных товаров класса премиум.
Компания «Старт» в течение пяти-шести лет намерена открыть 50 гипермаркетов по всей России. В Санкт-Петербурге два новых гипермаркета «Старт» появятся на Богатырском проспекте и улице Руставели. Ввод объектов в эксплуатацию планируется на 2008 год. Средняя площадь комплекса составит около 25 тыс. кв. метров, из которых 10 тыс. кв. метров отводятся под продовольственные товары, а остальные 15 тыс. кв. метров – под магазин строительных товаров. Всего же, по планам компании, сеть в Санкт-Петербурге будет состоять из шести точек.
Холдинг «ПетроМир» планирует возвести на Сенной площади вторую очередь торгового комплекса «ПИК» площадью около 20 тыс. кв. метров, объединив вестибюли метро. Новое здание расположится на месте парковки на Сенной площади. Инвестиции в проект оцениваются в $50 млн. Строительство второй очереди ТЦ «ПИК» планируется завершить в 2011 году.
ЗАО «Арсенал-Недвижимость» приступает к строительству торгового центра «Мандарин» (входит в состав многофункционального комплекса) на Мебельной улице, площадь нового комплекса составит 70 тыс. кв. метров. Объект планируется сдать в 2009 году.
Стройкорпорация «Элис» планирует построить на проспекте Металлистов торговый центр площадью 56 тыс. кв. метров (входит в состав многофункционального комплекса, общей площадью более 400000 кв. метров).
Завершение строительства МФК запланировано на II квартал 2012 года.

Новые бренды и операторы
На петербургский рынок вышла сеть немецких гипермаркетов Real. Первый магазин сети, общей площадью 17 тыс. кв. метров, был открыт в апреле в ТРЦ «Радуга».
Открыт первый в Санкт-Петербурге 3D-кинозал Coca-Cola IMAX в ТРЦ «Радуга». Зал на 400 мест является частью 14-зального кинотеатра Kinostar City.
Компания Quiksilver Russia открыла первые монобрендовые магазины Quiksilver в ТЦ Sport and Fashion Group получила эксклюзивные права на развитие французского бренда Le Coq Sportif в России. Le Coq Sportif будет позиционироваться как fashion-бренд.
К концу 2010 года компания намерена открыть 25 собственных монобрендовых магазинов в торговых центрах Москвы, Санкт-Петербурга и Казани. Размер магазинов составит в среднем 120 кв. метров, инвестиции в открытие каждого из них – $120 тыс. – 130 тыс.
Финская компания «Стокманн» собирается в течение пяти лет открыть в России около 100 магазинов шведской сети Lindex. Сеть работает в формате family store, торгует одеждой, бельем и косметикой в средне-ценовом сегменте. Магазины Lindex будут располагаться в крупных торговых центрах. Стоимость открытия одной точки площадью 400-1000 кв. метров оценивается в $1,5 млн.

Новые девелоперы
Компания Developers Diversified, один из крупнейших девелоперов США, объявила о выходе на российский рынок. Она создаст совместное предприятие с немецкой компанией ECE для строительства торговых комплексов на западе России и на Украине.
Собственные инвестиции компаний за пять лет составят $300 млн, а с учетом кредитов эта сумма увеличится до $1,2 млрд.
Компания Ovental Investments заявила о намерении инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга $55–60 млн. В течение двух лет компания планирует открыть шесть бизнес-центров и торговых центров.

Сделки
Компания «Система-Галс»создает совместное предприятие с французской фирмой APSYS. В соответствии с подписанным соглашением каждой из сторон будет принадлежать по 50 процентов торгово-развлекательного центра «Лето» в Санкт-Петербурге. Арендопригодная площадь комплекса составит около 75 тыс. кв. метров.
Тенденции и прогноз
В 2008 году ожидается приход новых международных операторов, ранее не представленных на петербургском рынке: Leroy Merlin, Home Center.
В 2008 году продолжится увеличение развлекательной составляющей в торговых комплексах. Помимо привычных мультиплексов и боулингов будут открыты: ледовый каток (ТРЦ «Лето», «Осиновая Роща», «Словацкий Дом»), зал IMAX (ТРЦ «Сити Молл»). Кроме того, операторы развлекательных центров начинают развивать мультиформатные развлекательные зоны и, как следствие, им требуются большие площади. К примеру, компания «Бронсард» запустила новый проект «Сити Формат» (первый комплекс открылся совместно с Crazy Park в ТРЦ «Променад»).
Девелоперы торговых центров начинают самостоятельно управлять развлекательными комплексами, расположенными в их торговых объектах. Так, группа компаний «Регионы» развивает сеть кинотеатров «Mori Синема» (первый кинотеатр был открыт в ТРЦ «Июнь» в мае 2007 года), компания «Уют» самостоятельно управляет развлекательным комплексом в ТРЦ «Пулково-3».
Ожидается активное развитие DIY-центров и гипермаркетов. На 2008 год заявлено открытие центров «Зеленая страна», «Старт», «Интерио», «Аура» общей площадью более 120 тыс. кв. метров.
Продолжится экспансия петербургских девелоперов на региональные рынки. Так, компания «Лента» намерена открывать по 17 гипермаркетов ежегодно до 2009 года, кроме того, она будет развивать новый формат торговли – супермаркет-дискаунтер.
«Макромир» планирует к 2012 году построить в Нижегородской области три торгово-развлекательных центра общей стоимостью $300 млн.
Сохранится тенденция активного развития многофункциональных комплексов, которые позволяют диверсифицировать риски и сокращать сроки окупаемости проекта. Девелоперы проявляют все больший интерес к участкам вдоль набережных, где находятся промышленные зоны, являющиеся основным резервом для застройки.

Автор: