Складская недвижимость

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжает уверенно развиваться. Этому способствует возрастающая активность иностранных инвесторов на рынке Санкт-Петербурга (EPI, Fleming Family & Partners, Aberdeen, Baltic Property Trust и др.), развитие промышленного сектора (строительство заводов Toyota, General Motors, Nissan, Suzuki и др.), транспортной инфраструктуры (КАД, выездных магистралей) и розничной торговли в Санкт-Петербурге.
На начало 2007 года общий объем складских площадей классов А и В составлял более 300 тыс. кв. метров, в течение года были введены в эксплуатацию складские объекты общей площадью более 220 тыс. кв. метров, таким образом годовой прирост составил около 73 процентов.
Предложение
и новое строительство
Продолжает активно развиваться промышленная зона Шушары. В 2007 году были введены в эксплуатацию складские комплексы «ПНК-2» (площадью 40 тыс. кв. метров), «Южный» (10 тыс. кв. метров), началось строительство самого масштабного проекта – складского комплекса класса А компании «Евразия Логистик» общей площадью 790 700 кв. метров, анонсирован проект Raven Russia совместно с ГК «Авалон» площадью 140 тыс. кв. метров.
Началось активное развитие территории района Уткина заводь: была запущена первая очередь складского комплекса «Уткина заводь» площадью более 80 тыс. кв. метров (общая площадь складского комплекса – более 200 тыс. кв. метров). В промышленной зоне Горелово ведется строительство складского комплекса EPI (общая площадь – 175 тыс. кв. метров). В промышленной зоне «Предпортовая» компания «Интертерминал» ввела в эксплуатацию 46 600 кв. метров площадей ТЛК «Интертерминал-Предпортовый».
На конец 2007 года общая площадь качественных складских помещений составила около 520 тыс. кв. метров (без учета комплексов, построенных компаниями для собственных нужд), из них около 270 тыс. кв. метров соответствуют стандартам класса А. В настоящее время строится около 1300 млн кв. метров складов классов А и В, и свыше 2500 млн кв. метров находятся в стадии проектирования.
В 2008 году планируются к вводу свыше 1 млн кв. метров складских площадей классов А и В, однако возможны проблемы с вводом объектов в эксплуатацию в заявленные сроки (см. график 4, таблицу 6).
Спрос
Практически все действующие складские комплексы классов А и В заполнены арендаторами на 100 процентов. При сложившемся уровне спроса и предложения на рынке складской недвижимости логистические комплексы заполняются еще до ввода в эксплуатацию. Основными арендаторами складских комплексов являются логистические, торговые и производственные компании.
Наиболее востребованными остаются небольшие складские блоки до 4 тыс. кв. метров. Лишь около 4 процентов компаний готовы арендовать складские площади более 10 тыс. кв. м, и в основном это крупные логистические операторы.
Наиболее высок спрос на складские комплексы вблизи КАД, Московского, Выборгского и Пулковского шоссе.
Ставки аренды
Ставки аренды на складские помещения класса А составляют 115–140 $/кв. м/год*, ставки класса В варьируются в диапазоне от 110 до 120 $/кв. м/год без учета НДС и эксплутационных расходов. Стоимость ответственного хранения составляет $0,4–0,5 за паллето-место в день в складских помещениях класса А и $0,34–0,42 за паллето-место в день в складских помещениях класса В, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
На рынок складов Санкт-Петербурга выходят крупные логистические операторы (Ahlers, FM Logistic, Relogix, «Национальная логистическая компания» (НЛК), «Русская логистическая служба»). Наблюдается значительное увеличение средней площади складов. На рынок будут выходить все более крупные складские объекты.
Строительство кольцевой автодороги повлекло за собой существенное повышение интереса девелоперов к землям на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, еще недавно считавшихся непривлекательными.
Особый интерес вызывают места пересечения КАД с радиальными магистралями; появляются первые проекты на юго-западе (промышленная зона Горелово) и востоке области (промышленная зона Янино).
Ожидается увеличение доли складов высокого класса. Одним из основных направлений развития складов будет создание крупными торговыми сетями собственных распределительных центров.
В связи с тем, что доля реализации проектов в заявленные сроки не превышает 50-60 процентов, насыщение рынка и серьезное увеличение конкуренции в ближайшие несколько лет маловероятно.
Ожидается увеличение арендных ставок на 9 процентов на блоки аренды менее 5 тыс. кв. метров. На рынке появляются проекты специализированных складских комплексов (низкотемпературные, морозильные склады). Растет интерес девелоперов к индустриальным проектам. Структура спроса меняется в сторону уменьшения площадей блоков аренды. Появляются проекты built-to-suit; растет интерес к сделкам sale-leaseback.

Автор: