В начале пути

Власти Ленобласти хотят догнать город за счет субсидий бюджетникам

В канун Нового года одной из наиболее острых тем, обсуждаемых чиновниками правительства Ленинградской области, стало падение темпов областного жилищного строительства. Ряд экспертов считают, что для оживления отрасли необходимы альтернативные источники ее финансирования. Например, ипотека. Но вот как раз в этой сфере область до последнего времени не могла похвастаться какими-либо успехами. По сути, никакой серьезной работы
с ипотекой не велось.

Правда, в последнее время здесь наметились кое-какие подвижки. Так, летом этого года было наконец-то создано Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования, ставшее региональным оператором АИЖК России. Фактически же оно приступило к работе после 29 сентября, когда прошло соответствующую аккредитацию в Москве. Напомним, что Санкт-Петербургское АИЖК было организовано еще в конце 2003 года.
В октябре было подписано соглашение о стратегическом партнерстве между правительством Ленобласти и Внешторгбанком. В ходе церемонии подписания губернатор Ленобласти Валерий Сердюков заявил, что рассчитывает на сотрудничество с Внешторгбанком и в плане жилищного кредитования. В ходе же недавних переговоров между губернатором Валерием Сердюковым и президентом ЗАО «ВТБ – Розничные услуги» Михаилом Задорновым обсуждались перспективы распространения филиальной сети последнего на территории Ленобласти.
Вообще же после приобретения Внешторгбанком контрольного пакета акций ПСБ его роль в областном ипотечном кредитовании может резко возрасти. Эксперты даже предполагают, что он заменит собой областное АИЖК. Впрочем, в самом областном АИЖК на вероятность такого развития событий смотрят весьма скептически.

Кто на новенького?
«По нашим данным, за первое полугодие 2005 года Внешторгбанк выдал 75 ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге. За тот же период Северо-Западный сберегательный банк Сбербанка России выдал 610 кредитов – по Петербургу, Ленобласти и всему Северо-Западному региону. Получается, что пока больше шансов стать таким оператором имеет Сбербанк, имеющий разветвленную и четко работающую филиальную сеть», – сказал в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» заместитель генерального директора Ленинградского областного агентства ипотечного жилищного кредитования Вячеслав Зимницкий. Впрочем, он не исключает, что в перспективе, «через несколько лет», Внешторгбанк сможет стать ведущим оператором по Ленобласти.
Г-н Зимницкий считает, что пока просто рано давать какие-либо прогнозы на этот счет, так как Внешторгбанку еще предстоит организоваться и освоиться на новом месте. «В Петербурге сегодня зарегистрировано 52 банка (не считая московских). Они работают и по городу, и по области. И потеснить их будет весьма непросто», – считает г-н Зимницкий.

Правила игры
Что же касается деятельности самого областного АИЖК, то его условия соответствуют единым стандартам АИЖК России. Кредит выдается на срок до 30 лет под 14 процентов годовых. Авансовый платеж составляет от 30 до 70 процентов. В отличие от многих банков, все расчеты производятся в рублях. Заемщиком может выступать любое физическое лицо в возрасте от
18 до 75 лет, имеющее ежемесячный доход от 8 тыс. рублей.
Г-н Зимницкий считает, что это очень хорошие условия для Ленинградской области. Стандартный заемщик (семья из трех человек – муж, жена и ребенок, имеющая совокупный ежемесячный доход в 24 тыс. рублей) может рассчитывать на получение кредита в размере до 953 тыс. рублей. На эти деньги в области можно приобрести очень приличную квартиру. При этом все платежи идут равномерными долями, так что заемщик уже в момент подписания договора знает, сколько он будет платить ежемесячно. Также в планы АИЖК РФ входит постепенное снижение процентной ставки. Так, недавно она снизилась с 18 до 14 процентов. А к 2010 году ее планируется понизить до 8 процентов.
Но, несмотря на эти выгодные условия, число клиентов областного АИЖК невелико. Впрочем, этому есть вполне очевидное объяснение. Фактически агентство работает на рынке чуть больше 2 месяцев, прошедших с момента аккредитации. Это время ушло на организационно-подготовительные мероприятия: заключение соглашений с банками, страховыми и оценочными компаниями, риэлтерскими агентствами. Многие жители области просто не знают о существовании агентства.
Тем не менее до конца года областное АИЖК планирует рассмотреть порядка 40 заявок. «Надеемся, что кое-кто из этих людей встретит Новый год уже в новой квартире», – говорит Вячеслав Зимницкий.

Субсидии под ипотеку
Что касается планов на год следующий, то здесь Вячеслав Зимницкий более осторожен в прогнозах. «Главная проблема – отсутствие у большинства банков областных филиалов», – считает г-н Зимницкий. Действительно, до последнего времени ипотекой в области занималось очень мало банков. Помимо Северо-Западного сберегательного банка Сбербанка РФ, здесь можно выделить только ПСБ. За первое полугодие этого года он выдал 139 ипотечных кредитов. Но это, как и в случае со Сбербанком, сводные данные – по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Отдельной статистики по Ленобласти, к сожалению, нет. Впрочем, скорее всего, она не в пользу области. Областной рынок ипотеки абсолютно не освоен. Банки привыкли работать с городскими объектами недвижимости, то же касается и риэлтерских агентств. Более-менее освоено лишь Выборгское направление и ближайшие пригороды.
Помимо филиальной проблемы, здесь играет роль и более низкий уровень доходов в регионе. И не случайно областное АИЖК будет активно работать не только с коммерческой, но и с социальной ипотекой. «Правительство Ленинградской области очень серьезно подходит к развитию ипотечного кредитования в регионе и готово всемерно его поддерживать», – утверждает г-н Зимницкий. Так, в ближайшее время планируется принятие постановления областного правительства «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе принципов ипотечного кредитования». Поддерживаться, прежде всего, будут работники бюджетной сферы, то есть те, кто просто никогда не сможет накопить сумму, достаточную для первоначального авансового взноса за кредит. Область готова выделять средства на субсидирование авансового платежа. Также не исключается и возможность частичного субсидирования процентной ставки.

Поздний старт
Г-н Зимницкий считает, что в условиях дефицита банковских филиалов его агентству, возможно, придется провести определенную работу по заполнению этого вакуума своими собственными филиалами. «Мы планируем расширять свою агентскую сеть в области. Возможно, совместно с каким-нибудь банком», – говорит он. Г-н Зимницкий убежден в перспективности развития ипотечного кредитования в Ленинградской области. Более того, он считает это залогом ее экономического процветания. «Развитие ипотеки ведет к развитию региона. Те же специалисты, получив возможность жить в достойных условиях, не уедут в другие регионы страны, а будут жить и работать здесь», – считает он.
Как бы то ни было, процесс формирования системы ипотечного кредитования в Ленобласти пока находится в самом начале пути. И никто сегодня не сможет дать прогноз ни о его дальнейших темпах, ни о способах и формах реализации. Ясно одно: старт областной ипотеки несколько запоздал. В то время как в городе уже давно сформировался банковский ипотечный рынок, в Ленобласти власти тянули до последнего. В итоге и банки, и другие финансовые структуры основной упор сделали на формирование этого рынка именно в Петербурге. Возник резкий разрыв в этом плане между двумя субъектами. Это и стало одной из основных причин филиального дефицита. Позволит ли социальный аспект областной ипотечной политики наверстать упущенное, покажет время.

Автор: Игорь Черевко