Строят меньше, рынку легче

В первом полугодии 2005 года
на первичном рынке началось сокращение избыточного объема предложения. Однако происходит
это из-за постепенного снижения инвестиционной активности. Становится все более очевидным неизбежное сокращение числа участников первичного рынка.
Это связано с отсутствием у многих застройщиков средств на приобретение земельных участков под новые проекты.

Первое полугодие на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга охарактеризовалось постепенным снижением активности первичного рынка, на вторичном рынке – стабильной ситуацией с предпосылками активизации. Первичный рынок по-прежнему находился под действием избыточного объема предложения. Активность продаж испытывала довольно значительные колебания от месяца к месяцу, но в целом оставалась на невысоком уровне. Совокупность этих факторов привела к незначительному снижению цен в сегменте жилья массового спроса и усилению рекламно-маркетинговой активности участников рынка. На вторичном рынке к началу года стабилизировалась структура предложения, что может послужить катализатором для стабилизации цен, а через некоторое время – к повышению.

ДотЯнуть до нормы
В течение первого полугодия объем первичного рынка медленно уменьшался и к концу полугодия составил 5,68 млн кв. метров. Это обусловлено прежде всего сокращением инвестиционной активности первичного рынка жилья. В I-II кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года. Такое сокращение вызвано тремя основными факторами: стагнацией спроса на первичном рынке и снижением активности продаж, которые усложнили девелоперам реинвестирование средств в новые проекты; снижением количества переданных застройщикам земельных участков, связанным с прекращением деятельности ИТК; вступлением в силу законодательных актов, усложняющих привлечение прямых частных инвестиций (долевого участия в строительстве). Многие застройщики откладывают начало продаж в новых объектах с тем, чтобы уяснить для себя практику применения новых законов или ожидая внесения в них изменений.
Снижение объемов строительства при относительно стабильном уровне спроса привело к снижению объема предложения. На начало второго полугодия оценка площади жилья, находящегося в продаже, составляет 3,1 млн кв. метров, что составляет 55 процентов от объема первичного рынка. В отличие от предыдущего полугодия, в первом полугодии 2005 года эта доля не показывала тенденции к росту.
За первое полугодие сдано 818 тыс. кв. метров жилья. Учитывая, что значительная часть ввода всегда приходится на последние месяцы года, запланированный администрацией годовой объем 2,3 млн кв. метров теоретически остается вполне достижимым, поскольку массовых переносов сроков ввода, несмотря на сложившуюся конъюнктуру рынка, пока не наблюдается. Реальные показатели ввода прогнозировать сложно из-за возможности «административного увеличения показателей»; ориентировочно считаем, что в 2005 году будет сдано немногим более 2 млн кв. метров жилья.

В 2007 запасы конЧатсЯ
При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает на себя внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже I квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов ввода жилья. В течение первого полугодия 2005 года спрос на первичном рынке продолжал испытывать достаточно заметные колебания. После снижения, связанного с новогодними праздниками, активность продаж в феврале-марте росла. В апреле спрос снова снизился, а в мае достиг уровня мая прошлого года – нижней точки падения спроса. В июне активность продаж начала восстанавливаться, но, как показывает опыт, июль – месяц низкого спроса, и ожидания роста связаны с августом-сентябрем.
В результате снижения спроса в январе-феврале и мае объем продаж на рынке в I квартале 2005 года оказался на 14 процентов (397 тыс. кв. метров), а во II квартале – на 32 процента (316 тыс. кв. метров) ниже, чем показатели второго полугодия 2004 года.
Низкая активность продаж поставила застройщиков в сложное положение. Если в течение 2004 года на рынке сохранялся относительный паритет между выручкой от продаж и потребностями в финансировании строительства (который, впрочем, означал лишь возможности компаний бесперебойно вести текущие проекты, не реинвестируя средства в развитие), то с начала 2005 года разрыв между этими показателями приобрел драматический характер. Рост различных составляющих себестоимости продолжается, заложить его в цену не позволяет конъюнктура рынка, что ведет к непрерывному снижению рентабельности проектов. Кроме того, текущий объем продаж не обеспечивает многим компаниям поддержание высоких темпов строительства – они вынуждены увеличивать сроки для снижения текущих издержек, а это в условиях насыщенного рынка ведет к утрате конкурентоспособности и дальнейшему снижению продаж. Тем не менее, несмотря на ставшие уже общим местом заявления о кризисе на первичном рынке жилья, за год, прошедший с начала стагнации, мы не увидели ни одной разорившейся компании, как не увидели и ухода с рынка или поглощения кого-либо из достаточно известных участников рынка. Это дает основания думать, что либо ситуация не настолько напряженная и у строителей есть внутренние резервы для поддержания бизнеса, либо перераспределение сил на рынке нас еще ожидает впереди.

Распродажа уже понастроенного
Сравнение объема продаж и вывода новых объектов показывает, что в 2004 году прирост предложения значительно превышал потребительский спрос, что приводило к накоплению на рынке избыточного объема предложения. С начала 2005 года по мере снижения инвестиционной активности объем продаж начал превышать площадь новых объектов. Если такая тенденция сохранится в течение следующего полугодия, то к началу 2006 года можно будет говорить о начале восстановления баланса между спросом и предложением. В более долгосрочной перспективе конъюнктура рынка будет зависеть от инвестиционной активности девелоперов и развития жилищного кредитования, которое на сегодняшний момент рассматривается как самый действенный источник существенного увеличения платежеспособного спроса.
За последний год увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи объекта. По сданным объектам, которые мы продаем, в среднем она составляет 7-8 процентов, в домах со сроком ввода в текущем квартале остаются непроданными около 20 процентов квартир. По отдельным объектам этот показатель может достигать и существенно больших величин. В первую очередь такие ситуации возникают в территориальных зонах, где одновременно строится большое количество объектов одного ценового сегмента, особенно если такая территория относится к зонам так называемого закрытого (локального) спроса. В реалиях нынешнего спроса крайне неблагоприятно концентрировать строительство жилых объектов в районах с низким спросом – это перенасыщает рынок в такой зоне предложением и усложняет реализацию проектов. Такая ситуация складывается и при проведении застройщиком ценовой политики, не адекватной существующей конъюнктуре рынка.

ПродаетсЯ дорогое и дешевое
Рассматривая активность продаж в различных сегментах, можно сделать вывод, что хуже всего ситуация обстоит в середине ценового диапазона – так называемом комфорт-классе. Этого сегмента избыточность предложения коснулась в наибольшей степени, и активность продаж там почти в 2 раза ниже, чем в среднем по рынку. Спрос сосредоточился на краях ценового диапазона: хорошо покупают самое доступное жилье (панельные дома и монолитные с малогабаритными планировками) и элиту класса А – объекты с признаками эксклюзивности. Активность продаж в этих типах жилья практически одинакова (при этом в силу разницы в объемах сегментов элитных квартир в количественном выражении продается, естественно, на порядок меньше). При этом если в эконом-классе покупатели ищут прежде всего низкую цену, то в элитном одним из важнейших качеств становится индивидуальность проекта, наличие у него характеристик, ярко выделяющих его на фоне конкурентов. Это могут быть и особенности местоположения, и видовые характеристики, и архитектурные решения, и уровень позиционирования и продвижения. Отсутствие же индивидуальности (даже при расположении в историческом центре) понижает статус объекта до того же комфорт-класса со всеми сопутствующими ему проблемами.

Цена упала на 1-2 процента
Как показывает статистика, увеличивается доля покупателей, использующих для приобретения жилья различные формы кредитов. Причем ипотечных среди них меньшая часть – преобладают потребительские кредиты, которые используются в качестве доплаты при улучшении жилищных условий. Избыточность предложения и снижение спроса в начале 2005 года вызвали небольшое (в пределах 1-2 процентов) снижение цен. Особенно оно было заметно в наиболее конкурентных сегментах рынка (комфорт-класс в спальных районах и территориальные зоны с избыточным предложением). На начало июля средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила $1012 за квадратный метр, в панельных и монолитно-панельных – $904 за квадратный метр. Уменьшение среднерыночных ценовых показателей обусловлено как выводом на насыщенный рынок новых объектов по более низким ценам, так и снижением цен по некоторым из существующих объектов, которых снижение спроса коснулось наиболее ощутимым образом.
Ощутимую составляющую в ценовую динамику вносят и многочисленные субподрядчики и поставщики строительных материалов, получившие квартиры на реализацию. Нехватка оборотных средств, вынуждающая застройщиков идти на натуральный обмен, через некоторое время коснулась и их контрагентов. Лозунг «У нас дешевле» стал среди них уже практически повсеместным.

Автор: По данным компании «Петербургская Недвижимость»