Городу нужны новые территории

Анализ градостроительного будущего Санкт-Петербурга показывает, что
в средней перспективе (до 2015 года) для нормального развития мегаполиса потребуется возвести жилье площадью не менее 30 млн кв. метров. Имеющиеся же разработанные площадки позволяют построить лишь
4-4,5 млн кв. метров жилья. Новые зоны, в отношении которых есть детально проработанные планы создания инфраструктуры, дают надежду на возведение лишь 7,5 млн кв. метров.

Вся история человеческой цивилизации демонстрирует, что значимые в конкретных исторических условиях города мира растут. Для России Санкт-Петербург, безусловно, является таким значимым мегаполисом. Начиная с 1999 года, темпы роста ВРП Северной столицы превышают темпы роста ВВП России, что объясняется происшедшими за это время структурными изменениями в экономике города. В итоге доля Санкт-Петербурга в общероссийском ВВП выросла с 3,3 процента в 1995 году до 4 процентов в 2003 году. Эти данные тем более важны, т.к. специалисты вывели формулу, по которой объемы производства на территории практически напрямую соответствуют объемам необходимого жилого строительства.
Еще одним фактором, который показывает острую необходимость в новом строительстве, являются сравнительные показатели обеспеченности жильем Санкт-Петербурга и других европейских городов. В настоящее время жилой фонд города составляет около 95 млн кв. метров, при этом на одного горожанина в среднем приходится 21 кв. метр общей жилой площади, в т. ч. 17 кв. метров – полезной. Для сравнения, на рисунке приведены данные об обеспеченности жилой площадью жителей различных городов мира. Из этих данных следует, что средняя обеспеченность жилой площадью жителя Санкт-Петербурга – европейского города по своей сути и образу жизни его жителей – находится на уровне азиатских и ближневосточных городов, в которых традиционно мала площадь в расчете на одного жителя.
В расчете на достижение Санкт-Петербургом минимальной по европейским меркам усредненной обеспеченности жилой площадью (около 30 кв. метров на одного жителя), потенциальная емкость рынка нового жилья оценивается в 40–45 млн кв. метров. С учетом реальных темпов экономического роста города и динамики реального спроса на жилье можно предположить, что платежеспособный спрос населения на жилье в среднесрочной перспективе (до 2015 года) составит около 30 млн кв. метров. Для строительства такого объема жилья потребуется от 30 до 45 кв. километров территории.
Удовлетворение существующего и прогнозируемого в ближайшей перспективе спроса на жилье в Санкт-Петербурге в существующей экономической ситуации потенциально возможно на основе следующих вариантов: а) реконструкция зданий, построенных в XIX – начале XX веков в историческом центре города; б) реконструкция зданий первых массовых жилищных серий (т.н. «хрущевок»); в) перенос промышленных предприятий на периферию и застройка освобождаемых территорий жильем; г) выкуп промышленных предприятий, их снос и застройка освобождаемых территорий жильем; д) «уплотнительная» застройка существующих жилых кварталов; е) застройка новых территорий. Все эти варианты в той или иной степени либо уже реализуются, либо предусмотрены проектом нового Генерального плана Санкт-Петербурга.
В варианте а) предполагается проведение капитальной реконструкции жилых зданий дореволюционной постройки, включая замену межэтажных перекрытий, в большинстве случаев являющихся деревянными. Этот вариант практически может дать лишь улучшение качества жилья (основная масса жилья в этом виде жилищного фонда – коммунальные квартиры), но никак не увеличение на сколько-нибудь значительную величину жилой площади города. Ведь интересы сохранения архитектурного облика исторического центра не позволят увеличить этажность зданий. Кроме того, необходимость замены и перекладки находящихся в запущенном состоянии квартальных инженерных сетей при такой реконструкции значительно увеличит себестоимость строительства. С учетом выгодного расположения реконструируемого жилья можно сделать вывод о том, что по этому варианту будет создаваться элитное дорогое жилье.
При этом до сего времени в Санкт-Петербурге не наблюдалось более или менее активного процесса реконструкции зданий дореволюционной постройки.
В целом этот вариант в силу указанных причин не может претендовать на роль основного в удовлетворении спроса на жилье. По всей видимости, реконструкция жилых зданий дореволюционной постройки будет осуществляться в относительно небольших масштабах, которые ограничиваются покупательным спросом верхнего сегмента рынка жилья, параллельно с иными вариантами строительства жилья.
Согласно варианту б) предполагается провести массовую реконструкцию многоквартирных жилых зданий первых массовых серий общей жилой площадью около 10–11 млн кв. метров, построенных в период 1960–1971 годов, вследствие того, что расчетный срок их эксплуатации уже превышен, либо близок к завершению. При такой реконструкции придется решить целый ряд требующих капитальных вложений задач. Среди них: создание маневренного фонда для расселения жителей; утилизация строительных конструкций; увеличение мощностей головных сооружений инженерной инфраструктуры; реконструкция магистральных сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения, полная замена внутриквартальных инженерных коммуникаций. Как и в предыдущем случае, реализация варианта б) представляется весьма дорогостоящим мероприятием, при том, что значительного увеличения жилой площади достичь не удастся. В целом, реконструкция «хрущевок» будет, скорее всего, направлена на строительство жилья выше среднего класса с соответствующей ценой.
Вариант в) предполагает перенос промышленных предприятий из внутреннего промышленно-селитебного пояса на периферию города и строительство на освобожденной площади нового жилья. Необходимым условием реализации этого варианта является наличие подготовленных в инженерном отношении территорий, на которые могут быть передислоцированы существующие промышленные предприятия. Перенос промышленных предприятий, кроме того, будет связан с компенсацией этим предприятиям издержек, связанных с передислокацией, т.е. компенсацией капитального строительства на новой территории и, возможно, компенсацией упущенной прибыли на период передислокации. Потребуется снос промышленных сооружений, инженерная реконструкция территории и их жилая застройка. При этом необходимо иметь в виду, что подобная реконструкция потребует повышенных затрат, поскольку основное капитальное строительство этих промышленных предприятий осуществлялось в конце XIX – начале XX веков, теплоснабжение этих предприятий, как правило, обеспечивается производственными котельными, а магистральные сети теплоснабжения отсутствуют. При этом следует иметь в виду, что применение административных методов для решения вопросов о передислокации предприятий невозможно. Создание же для предприятий экономических условий, стимулирующих их передислокацию путем, например, значительного увеличения ставок земельного налога, приведет к снижению их конкурентоспособности и снижению экономического потенциала Санкт-Петербурга, что недопустимо. Представляется, что в целом экономическое состояние промышленных предприятий города не позволит в обозримые сроки ставить вопрос о массовой реализации рассматриваемого варианта в практической плоскости.
Отличием варианта г) от предыдущего является то, что предприятия не передислоцируются на новое место, а выкупаются и прекращают свое существование, обеспечивая тем самым условия для использования их территории под новое жилищное строительство. На первый взгляд этот вариант представляется перспективным вследствие того, что значительное количество предприятий оказались неспособными функционировать в новых экономических условиях. Однако практическая реализация в большинстве случаев оказывается невозможной по следующей причине. Предприятия, выкуп и снос которых возможен в силу их экономического состояния, находятся на территории промышленных зон: остающиеся в этих промышленных зонах предприятия имеют санитарные и санитарно-защитные зоны, в которых по действующему законодательству строительство жилья не допускается. Т.е. реализация этого варианта в более или менее массовом масштабе возможна в рамках промышленной зоны целиком, и практически сводится к уже описанному варианту в). В отдельных «точечных» случаях, возможных по санитарно-гигиеническим условиям, в стоимость вновь построенного жилья, помимо затрат на, собственно, строительство, следует включить стоимость выкупа промышленных предприятий, сноса производственных построек, реконструкции магистральных инженерных сетей и перекладки внутриквартальных инженерных коммуникаций. Все это в значительной степени удорожит новое жилье. В целом вариант г) может рассматриваться лишь для отдельных очень ограниченных случаев и не может претендовать на более или менее значительные масштабы.
В варианте д) строительство нового жилья осуществляется путем нового строительства в уже застроенных кварталах в дополнение к ранее разработанному проекту детальной планировки квартала. Этот вариант является в настоящее время одним из основных вариантов строительства нового жилья вот уже на протяжении четырех-пяти лет. Такой вариант наименее затратен, поскольку застраивается уже подготовленная в градостроительном и инженерном отношении территория. Однако вариант имеет весьма существенные и известные всем негативные стороны. Из анализа официальных документов о предоставлении земельных участков под строительство и изыскательские работы следует, что имеющиеся ресурсы уже практически исчерпаны. При темпах возведения жилья в объеме порядка 2 млн кв. метров в год, можно сделать вывод, что этот ресурс территории для застройки будет исчерпан уже в 2007 году, обеспечив прирост жилой площади города на 4–4,5 млн кв. метров.
Строительство по варианту е) является наиболее естественным для развития города, но требует для своей реализации предварительно подготовленных в градостроительном и инженерном отношении территорий. По известным причинам в городе на протяжении почти полутора десятков лет работы по освоению новых территорий не велись. В итоге Санкт-Петербург располагает четырьмя крупными земельными массивами, которые подготовлены (спланированы) в градостроительном отношении для целей жилищного строительства и инженерная подготовка которых будет осуществлена в период в краткосрочной перспективе. Это: юго-западная часть намывных территорий (ЮЗЧ) с предполагаемым объемом жилого фонда до 1,5 млн кв. метров; северная часть Приморского административного района города (СПЧ и Каменка) с предполагаемым объемом жилого фонда до 2 млн кв. метров; район «Северная долина» с предполагаемым объемом жилого фонда до 2,5 млн кв. метров; район Славянка с предполагаемым объемом жилого фонда до 1,5 млн кв. метров.
Проектом нового Генерального плана Санкт-Петербурга предусмотрены и иные территории под различные типы жилой застройки. Однако их освоение детально не проработано.

Автор: На основе данных информационно-аналитического отдела ООО «Балтрос»