Доходное перепрофилирование

В последнее время одним из самых прибыльных секторов рынка коммерческой недвижимости становится скупка квартир на нижних этажах домов и перевод их в нежилой фонд. Специалисты утверждают, что несмотря на общее падение доходности инвестиций в недвижимость квартиры, перестроенные в магазины и офисы, продолжают приносить до 25 процентов годовых. Причем практика показала, что такие проекты выгодны как
на окраинах, так и в центре.

Интересными для перевода являются жилые квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа. Первая волна расселений в середине 1990-х годов коснулась улиц, примыкавших к Невскому проспекту.
После того, как подходящие объекты в зоне Невского проспекта были выбраны, интересы инвесторов обратились к крупным транспортным магистралям в центре города. Быстрыми темпами стали выкупаться первые этажи домов, находящихся на Большом проспекте Петроградской стороны, Загородном, Владимирском проспектах, в районе станции метро «Василеостровская» и т.д. Позже ареал интересных объектов расширился, захватив и небольшие центральные улицы, где сосредоточены пешеходные потоки: Фурштадская, Захарьевская, Кирочная улицы, улица Чайковского и т.д. Популярностью стали пользоваться центральная часть Васильевского острова, Петроградская сторона (кроме объектов, примыкающих к зоне промышленной застройки), весь Центральный район, частично Адмиралтейский (часть в районе Сенной площади и Мариинского театра). Повышенный интерес инвесторов провоцировало благоустройство города, проводимое в рамках подготовки к юбилею города. Например, причиной почти мгновенного выкупа всех первых этажей домов на 6-ой и 7-ой линиях Васильевского острова стало решение о создании там пешеходной зоны. Влияют на интерес инвесторов и планы по созданию крупных социальных доминант. Например, Владимирский проспект стал пользоваться особой популярностью, когда было проанонсировано решение о реконструкции «Владимирского пассажа». По мере уменьшения количества объектов в особо привлекательных местах спросом стали пользоваться и квартиры на вторых и даже третьих этажах (в тех случаях, когда устройство отдельного входа было возможным).
По оценке директора компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игоря Горского, на сегодняшний день процесс расселения объектов на первых этажах в центральной части города близится к концу. В Золотом треугольнике жилых помещений на первых этажах осталось наперечет – только безнадежные объекты, имеющие какие-либо неисправимые недостатки или проблемы юридического и психологического характера. Например, в настоящее время на улице Восстания осталось всего две перспективных квартиры на первых этажах. Стоимость расселения в них доходит до $3500 за кв. метр, и инвесторы готовы выложить такую сумму, если только жильцы согласятся. В зонах активных пешеходных потоков в центре города первые этажи расселены на 70–80 процентов. Специалисты «Бекара» прогнозируют, что в центральных районах процесс расселения первых этажей завершится в ближайшие три-четыре года.

Перспективные окраины
Когда все наиболее интересные объекты в центре были выкуплены, а цена расселения стала непомерно высока, инвесторы обратились к спальным районам. Постепенно стали выкупаться первые этажи кирпичных и блочных домов в зоне активных покупательских потоков: у метро, около рынков, крупных торговых центров, на транспортных магистралях. При появлении информации о строительстве новых объектов притяжения, инвесторы начинают быстро скупать квартиры в близлежащих домах. «С началом строительства торгового центра «Норд» (проспект Просвещения) началось активное расселение первых этажей на улице Хо-Ши-Мина. Сейчас первый этаж ближайшего от «Норда» дома 13 расселен уже полностью. Другой пример: открытие станции метро «Комендантский проспект» – уже сейчас завершается расселение первых этажей домов 1 и 2 на улице Уточкина.
Вопреки опасениям инвесторов, долго медливших с освоением спальных районов, вложения в недвижимость на окраинах оказалась даже более выгодными, чем в центральной части города. Еще три года назад доход от встроенной коммерческой недвижимости в центре был несравнимо выше, чем в спальных районах – арендные ставки отличались на 50–70 процентов. Сегодня эта разница значительно снизилась: стоимость аренды в удаленных от центра города зонах с хорошей доступностью (вблизи основных магистралей и станций метро) лишь на 20–25 процентов меньше стоимости аренды помещений в районе Литейного, Московского, Загородного, Каменноостровского проспектов и т.д. При этом стоимость расселений и вложений в ремонт для первых этажей в спальных районах до недавнего времени была существенно ниже, чем в центре.
Учитывая тенденцию к расширению зоны спроса на первые этажи, строители новых домов в спальных районах последние годы стали сразу отводить фасадные и дворовые квартиры под нежилые помещения. Причем в наиболее популярных местах, например на пересечении сразу двух транспортных магистралей – проспектов Просвещения и Комендантского – строители отводят под коммерческие помещения сразу два этажа. В итоге строители выигрывают: продать второй, а уж тем более первый этажи под жилье трудно, а под коммерческую недвижимость площади продаются дороже. Что же касается дворовых квартир на первых этажах, строители обычно придают им нежилой статус в зависимости от интереса инвесторов.

ЧиновниЧьи риски
По наблюдениям специалистов, на фоне общего снижения доходов от вложений в недвижимость инвестиции за год приносят до 25 процентов дохода в зависимости от расположения объекта и его целевого назначения. Срок окупаемости помещения, купленного для перевода, в среднем составляет четыре-пять лет, в то время как покупка уже готового встроенного нежилого помещения окупается за шесть-семь лет.
В зависимости от расположения вложения в покупку квартиры на первом этаже придется вложить от $1700 до $3 тыс. за кв. метр. Стоимость перевода по оценкам специалистов составляет от $5 тыс. до $6 тыс. в зависимости от сложности. Кроме того, потребуются вложения в ремонт, обычно он производится одновременно с переводом – от $200 за кв. метр. В случае обустройства дорогого бутика в центре ремонт обходится дороже. Зато после окончания всех процедур, при правильном расчете, стоимость недвижимости возрастет до 40 процентов. В основном квартиры на первых этажах расселяются под магазины (около 75–80 процентов), реже под предприятия сферы услуг – например салоны красоты (15–20 процентов). По оценкам инвесторов наибольшие доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре города, однако подыскать подходящие для этой цели квартиры крайне сложно из-за особых требований по энергомощности. Под офисы квартиры сейчас тоже практически не расселяются, поскольку этот вид недвижимости демонстрирует наименьшую доходность. Специализация магазинов зависит от локации: в центре обычно создаются дорогие бутики, магазины одежды, в спальных районах – магазины продуктов и товаров повседневного спроса.
При всей привлекательности инвестиций в перевод квартир в нежилой фонд этот вид вложений остается довольно рисковым. Например, инвестор рискует неправильно оценить привлекательность места и планы на развитие микрорайона, где находится квартира. Еще один немаловажный риск – невозможность согласования процедуры перевода. Если, несмотря на предварительные оценки специалистов, в переводе по каким-то причинам будет отказано, перспективная квартира, купленная по завышенной цене, мгновенно превратиться в обычную неликвидную квартиру на первом этаже.

Восемь месЯцев на согласованиЯ
Обычно специалисты проводят предварительной анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала осуществляется осмотр недвижимости и анализ ее расположения. Риэлтеры оценивают некоторые технические тонкости помещения: возможность организации отдельного входа и т.д., а также близость объекта к социальным доминантам, проходимость улицы и т.д. После первой консультации происходит отсев примерно 5–10 процентов объектов. После визуальной оценки проводится анализ возможности согласования. Например, в некоторых случаях по предварительным оценкам создание второго входа кажется возможным, но при более глубоком анализе оказывается, что в КГА уже согласованы соседние проекты, которые не дают возможности сделать крыльцо. Проблемы с согласованием могут возникнуть и в том случае, если дом является памятником – КГИОП запретит создание отдельного входа. На этом этапе анализа отсев составляет также 5–10 процентов. В случае, если предварительные оценки были проведены, риски «зависания» согласования считаются минимальными. Процесс перевода в среднем занимает от шести до восьми месяцев в зависимости от сложности проекта.

Обойтись без губернатора
По данным Жилищного комитета за 2004 год в Петербурге из жилого фонда в нежилой было переведено порядка 1200 объектов. В соответствии с петербургским законом от 28 апреля 1997 года все решения о переводе жилых помещений в нежилой фонд оформлялись в виде постановлений губернатора. Однако новый Жилищный кодекс заставил пересмотреть это положение. В апреле Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло в первом чтении законопроект, согласно которому полномочия по переводу будут поделены между районными администрациями (согласование проектов до 70 кв. метров) и Жилищным комитетом (более 70 кв. метров, а также архитектурные памятники). Предполагается, что после вступления этого решения в силу сроки провода в нежилой фонд в Петербурге сократятся до шести месяцев.
Уже сейчас в различных районах Петербурга при получении согласования действуют разные правила. Наиболее суровым в этом отношении считается Петроградский район, где для согласования проекта с администрацией требуется согласие 2/3 собственников квартир в доме. С введением нового Жилищного кодекса и введением обязательного создания ТСЖ риски инвестирования в перевод значительно увеличиваются. Когда основной массив товариществ будет сформирован, инвестору придется согласовывать проект с жильцами дома независимо от района. Причем убедительными аргументами в пользу создания нежилого помещения на первом этаже будет являться только финансовые вложения в благоустройство дома и прилегающей территории. Поэтому по прогнозам в ближайшие годы (по мере увеличения количества ТСЖ) стоимость перевода будет увеличиваться, а количество успешных исходов сокращаться.

Этапы, которые необходимо пройти при переводе помещения в нежилой фонд:
1. Получение разрешительного письма из КГА на отдельный вход.
2. Получения разрешительного письма КГИОП (в случае, если дом – памятник или находится в охраной зоне – старый фонд, центральные районы).
3. Проектирование (проект перепланировки жилого помещения в нежилое).
4. Согласование проекта входа в КГА и КГИОПе. На этом этапе согласование зависит от профессионализма проектировщиков, создававших проект перепланировки.
5. Согласование всего проекта в СЭС.
6. Согласование проекта в пожарной инспекции.
7. Согласование проекта в администрации района, где находится помещение.
8. Согласование проекта в жилищном агентстве.
9. Согласование проекта в ГУ «Дортехнологии».
10. Согласование проекта в МВК (межведомственная комиссия).
11. Экспертиза проекта в Жилищном комитете.
12. Подача документов на перевод в нежилой фонд в Жилищный комитет.
13. Получение постановления о переводе в нежилой фонд.
14. Разрешение на ремонтные работы в ГАТИ.
15. Подписание акта о вводе объекта в эксплуатацию (пожарная инспекция, СЭС, КГИОП, администрация и др. в зависимости от ситуации).
16. Получение нового паспорта ПИБ.
17. Получение нового кадастрового номера.
18. Регистрация прав собственности в Росрегистрации.

На основе данных агентства «Бекар»

Автор: Григорий Песков