Торговля без развлечений не выживает

В большинстве современных торговых комплексов, введенных в 2003-2004 годах, представлены развлекательные услуги: многозальные кинотеатры, боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Более того, развлекательные зоны пристраивают к ранее построенным торговым центрам.

Из общего числа торговых комплексов, введенных в строй в 2003-2004 годах, 43 процента отдали часть помещений под развлекательные функции. Причем предприятия по обслуживанию населения занимают около 25 процентов площадей: 118 тыс. кв. метров из 475 тыс. кв. метров. Кроме того, в последние год-два владельцы комплексов создают развлекательные зоны за счет их пристройки к уже существующим корпусам (см. табл. 1). Например, так поступили в торговом комплексе «Балканский», находящемся по адресу: Балканская площадь, дом 5. Сам торговый центр общей площадью около 35 тыс. кв. метров был построен несколько лет назад, но весной 2004 года появился новый развлекательный корпус общей площадью 11 тыс. кв. метров, который связан с центральным зданием стеклянной галереей. Другим примером может служить ТК «Невский», который полностью был открыт в начале 2002 года. Но в конце 2004 года было сдано в эксплуатацию отдельно стоящее здание, связанное с торговым комплексом галереей по второму этажу. В этом современном культурно-досуговом корпусе, общей площадью около 14 500 кв. метров, расположились: боулинг, бильярд, интернет-кафе, диско-бар и спортивно-оздоровительный комплекс.

СдаетсЯ поЧти все
В Петербурге увеличение торговых площадей в сегменте торговых комплексов происходит преимущественно за счет нового строительства торговых и торгово-развлекательных центров. Самый высокий уровень активности строительства и реконструкции наблюдается в Выборгском, Московском и Приморском районах. В настоящий момент в Петербурге функционирует около 60 крупных торговых центров (около 1,2 млн кв. метров). По состоянию на 1 марта 2005 года в состоянии строительства и реконструкции находятся около 30 объектов. В 2005 году к сдаче заявлено более 500 тыс. кв. метров. Однако специалисты утверждают, что, учитывая практику петербургской застройки, можно ожидать, что реально эта цифра окажется гораздо меньше. Сроки по многим проектам будут перенесены на 2006 год. Несмотря на рост предложения, спрос на площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95 процентов. Оставшиеся 5 процентов, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В некоторых торговых комплексах площади заполнены на 100 процентов, а из арендаторов, желающих разместиться в комплексе, формируется клиентский лист ожидания. Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением. На сегодняшний день уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 10 до 25 процентов.

РаскруЧенный «бренд» позволЯет экономить
В основной массе в существующих торговых комплексах, за исключением одного-двух «якорей», торговое пространство «нарезано» на мелкие площади размером 30–60 кв. метров, которые сдаются в аренду частным предпринимателям. Самый высокий уровень спроса на помещения 50–100 кв. метров. Год назад этот показатель находился на уровне 25–50 кв. метров, т.е. происходит укрупнение параметров спроса. Все чаще арендаторы предпочитают торговые площади открытой планировки. Это позволяет формировать торговое пространство с учетом ассортимента товаров и формата магазинов. Особенно актуальна открытая планировка для сетевых операторов, формирующих единый дизайн своих торговых точек. С 2004 года наметилась тенденция изменения позиций во взаимоотношениях между арендаторами и собственниками торговых центров. Постепенное наполнение рынка предложением площадей в торговых центрах и отсутствие на петербургском рынке большого числа торговых сетей и брендовых арендаторов приводит к тому, что торговые комплексы уменьшают арендные ставки для известных компаний, стараясь привлечь «якорь», за которым придут арендаторы и покупатели. Основной проблемой для вновь открывающихся торговых комплексов в ближайшие пару лет будет недостаточное количество сильных брендов среднего класса. Величина арендных ставок в торговых центрах за 2004 – начало 2005 года почти не изменилась. Следует отметить, что для «якорных» арендаторов арендные ставки устанавливаются на более низком уровне – в два раза и более, чем для обычных арендаторов. Арендные ставки зависят не только от брендовости арендатора, но и от его специализации (группы продаваемых товаров), и от размера арендуемых площадей. Кроме того, арендные ставки зависят от расположения торгового центра (см. табл. 2).

Классифицировать по зоне охвата
В сегменте торговых комплексов Санкт-Петербурга единой принятой классификации не существует. В России торговые центры чаще классифицируются по типу: супермаркет, гипермаркет, дискаунтер, Cash&Carry, торговый молл. Кроме того, за критерий классификации иногда берут специализацию торгового центра: мебельный центр, DIY (строительный супермаркет-гипермаркет) и т.д. Однако в мире за последнее время сложилась другая классификация, берущая за основу характеристику основных арендаторов, размер и зону охвата ТЦ (см. табл. 3).

Сетевики захватЯт все
По мнению специалистов «Бекара», в 2005-2006 годах рынок торговых центров будет активно развиваться в соответствии с ожидаемым ростом платежеспособного спроса и связанного с ним роста оборотов розничной торговли. Сектор торговых центров в 2005 – начале 2006 годах, по прогнозам, увеличится на 570 тыс. кв. метров. Рост арендных ставок продолжится умеренно, с тенденцией к стабилизации и росту, ориентированному на инфляционные изменения потребительского спроса. При стремительном увеличении предложения в ТЦ современного формата конкуренция будет расти. На рынке появятся новые более качественные проекты торговых центров, в которых максимально будут учитываться ожидания покупателей. В итоге произойдет увеличение доли развлекательных услуг в новых торговых центрах. Увеличится миграция арендаторов из центров старого поколения в более современные, имеющие высококачественную техническую, коммуникационную инфраструктуру, а также высочайший уровень сервиса. При этом доходность с каждым годом будет снижаться. Если сейчас она составляет 20 процентов, то к концу 2006 года ожидается снижение до 16–18 процентов. Ожидается активное осваивание периферийных районов города. В 2005-2006 годах на рынок Санкт-Петербурга будут активно выходить новые торговые бренды, давно и успешно работающие во всем мире. При этом крупные ритейлеры будут стремиться располагать свои торговые комплексы рядом друг с другом, используя синергетический эффект, а также для экономии инвестиций в инженерную подготовку участков под строительство. Западные сети начнут теснить российских ритейлеров. К концу 2006 года более 60 процентов розницы получат сетевые структуры.

Автор: Григорий Песков на основе данных компании «Бекар»