Далекие небеса

Чиновники не дают строителям
«расправить крылья»

Строительство нового высотного здания в Тучковом переулке может серьезно «деформировать» историческую панораму стрелки Васильевского острова. С таким заявлением выступил глава администрации Василеостровского района Александр Исаев. «Верхние этажи строящегося жилого комплекса будут выступать над зданием Биржи, если смотреть с Дворцовой набережной», – говорит он. Исаев считает, что «пока еще не поздно» пересмотреть архитектурный проект и уменьшить количество этажей этого дома. Таким образом, в Петербурге назревает очередной скандал, связанный с проблемами высотного строительства.

Высотное строительство в Петербурге имеет довольно короткую историю. Первый жилой дом (25 этажей, высота порядка 80 метров), который можно отнести к этой категории был воздвигнут в 1999 году на перекрестке проспектов Культуры и Луначарского. Вскоре была построена «24-этажка» на улице Одоевского. Еще одна «высотка» (25 этажей) появилась рядом со станцией метро «Проспект Большевиков».
Гораздо больше «высотных» объектов сегодня находятся в стадии строительства или проектирования. Так, в районе Удельной строится 24-этажный жилой комплекс, две 22-этажные башни возводятся на проспекте Ветеранов. На Дунайском проспекте идет строительство 25-этажного жилого дома. Столько же этажей будет в двух комплексах на Васильевском острове («Морской фасад»). Но застройщики не намерены ограничиваться 25-этажной планкой. Например, компания «М-Индустрия» намерена построить в Выборгском районе 40-этажный жилой дом. Столько же этажей будет и в проектируемом «двухбашенном» комплексе, который компания «ЛЭК» намерена возвести рядом со зданием Российской национальной библиотеки. А «ЛенСпецСМУ» уже строит два жилых комплекса, в которых будет 35 и 36 этажей соответственно. Впрочем, осуществление «высоких устремлений» петербургских застройщиков постоянно наталкивается на разного рода проблемы.

Плюсы и минусы
Одной из них до последнего времени являлось отсутствие СНиПов для строительства высотных зданий. В итоге городским застройщикам приходилось тратить массу времени на согласование каждого отдельного «высотного» проекта. Определенные надежды здесь возлагались на принятие временного регламента застройки земельных участков, устанавливающего параметры высотного регулирования, который разрабатывали смольнинские чиновники. Но когда год назад этот документ «вышел в свет», застройщики буквально схватились за голову. И немудрено. Согласно этому документу Петербург был поделен на шесть градостроительных зон, для каждой из которых устанавливалась своя предельная высотная планка. Так, строительство в историческом центре ограничивается так называемыми «11-ю царскими саженями» (это высота фасада Зимнего дворца), т.е. 23,5 метрами. Это ограничение распространяется на строительство в районе Невского, Каменноостровского и Суворовского проспектов, набережной Фонтанки и стрелки Васильевского острова, территории вблизи станции метро «Василеостровская», части Петроградского района, а также акватории Большой Невы. Все эти территории отнесены регламентом к 1 и 2 градостроительным зонам. В 3-й зоне (западная часть Васильевского острова и территории, прилегающие к набережной Обводного канала) «планка» несколько выше. Но ненамного – 27 метров. Для строительства на территории петербургского порта и на Выборгской набережной (4 зона) высотный предел определен в 32 метра. «Свобода» дана застройщику только в 5 и 6 зонах, которые охватывают так называемые «спальные» районы. При этом не факт, что застройщику разрешат строить там здания той высоты, какую он захочет. Все будет зависеть от заключения экспертов и чиновников по каждому отдельно взятому проекту. Таким образом, инвесторы и застройщики, желающие заняться высотным строительством, оказались вытеснены из наиболее инвестиционно привлекательной части Петербурга на окраины. Но и там их планы могут натолкнуться на бюрократические препоны и ограничения. Очевидно, что для застройщиков ситуация изменилась к худшему. Если раньше им надо было согласовывать каждый высотный проект, но строить «в принципе» можно было везде, то теперь их «выкинули» из центра, сохранив существовавшую процедуру согласований.
В Смольном к «высотному» регламенту относятся весьма положительно. «Этот документ защищает нас от градостроительных ошибок и давления со стороны инвестора, который все время норовит повысить высоту строящихся зданий. Имея нормативный документ, нам легче обосновывать свои отказы», – говорит председатель КГИОП Вера Дементьева.
Чиновники считают, что таким образом они способствуют «нерушимости» исторического облика центра города. Но у застройщиков и специалистов рынка недвижимости иное мнение на этот счет. «Высотное строительство позволяет эффективнее эксплуатировать уже развитые территории, а не распылять средства на освоение новых», – говорит исполнительный директор Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области Александр Мошнов. И он абсолютно прав. В самом деле, резкое ограничение уплотнительной застройки практически исключило возможность ремонта инженерных сетей и коммуникаций, а также развитие сопутствующей инфраструктуры в центре города. Фактическая же отмена высотного строительства в Василеостровском и на большей части Петроградского районов, равно как и в других местах «исторической» застройки, делает их еще менее привлекательными для инвесторов. У города же попросту не хватит средств для того, чтобы своевременно и в необходимых объемах реконструировать коммуникационные сети в центре. Так что еще вопрос, выиграет ли от всего этого «исторический облик» Петербурга.

На разломе
Но, помимо отсутствия СНиПов, и порождаемой этим законодательной «самодеятельностью» местных властей, высотное строительство как в Петербурге, так и в России в целом, сталкивается с целым рядом других нерешенных проблем.
Генеральный директор ЗАО «НПО Геореконструкция-Фундаментпроект» Алексей Шашкин считает, что у наших застройщиков и архитекторов отсутствует достаточный опыт проектирования и наблюдения за уже построенными высотными зданиями. Он считает, что высотное строительство представляет собой качественно новую ступень развития строительства, для которого необходима отдельная нормативная база. «Это не просто повышенная этажность, и здесь не годятся обычные стандарты. Тем более, что фактор риска при высотном строительстве резко возрастает», – говорит Шашкин. Он считает, что основной упор здесь должен быть сделан на тщательные инженерно-геологические изыскания, к которым необходимо применять повышенные требования. Ведь от них зависит правильный выбор фундамента и несущих конструкций. Ошибка обойдется слишком дорого: неточность расчетов может привести к крену и даже обрушению здания.
Для Петербурга «геологический» вопрос имеет особое значение. Как известно, наш город расположен на стыке трех гигантских тектонических плит, что обуславливает активные подвижки грунтов. Это создает серьезные проблемы с выбором «подходящего» места, где можно построить новое здание. Неприятности с «устойчивостью» могут возникнуть здесь и у стандартной девятиэтажки. Что уж говорить о «небоскребах». Более того, в последнее время все больше ученых склоняются к выводу о том, что Петербург располагается в сейсмически опасной зоне. Это опять же связано с тектоническими перемещениями в зоне разлома. В последние годы они стали происходить весьма активно. Это наглядно демонстрирует следующий факт: ежегодно северный берег Финского залива поднимается на 1,5 миллиметра, а южный, напротив, опускается на 1 миллиметр в год. Специалисты считают, что это весьма серьезная «амплитуда», которая может привести к катастрофическим последствиям.
«В ближайшие годы на Северо-Западе может произойти землетрясение силой свыше семи баллов», – уверен главный научный сотрудник Института физики Земли РАН Андрей Никонов. Он утверждает, что этот прогноз имеет под собой «строго научное обоснование» и считает, что местные власти должны загодя принять соответствующие меры. Понятно, что если к этим пророчествам ученых прислушаются в Москве, и Петербург отнесут к разряду сейсмически активных районов, на высотном строительстве в городе можно поставить крест.
Впрочем, в ближайшее время это вряд ли произойдет. Для принятия соответствующего решения нужно нечто большее, чем прогнозы ученых. Например, само землетрясение. Пока же основной упор, считают специалисты, должен быть сделан на разработку четкой нормативной базы высотного строительства. При этом многие уверены, что для Петербурга она должна быть «эксклюзивной». Тот же г-н Шашкин считает, что в нашем городе к категории «высоток» следует отнести все здания, имеющие свыше 16 этажей. Опять же по причине «коварности грунтов».

Горим, братцы!
Но и это еще не все проблемы, существующие сегодня в высотном строительстве. Так, крайне остро стоит вопрос с добросовестностью строительства и обеспечением безопасности уже построенных высотных зданий.
На первом месте здесь стоит пожарная безопасность. Сама структура высотного здания способствует быстрому распространению огня, сильному задымлению верхних этажей и сложности эвакуации его обитателей. Пожар на Останкинской телебашне, в ходе которого не удалось избежать человеческих жертв, наглядно продемонстрировал серьезность этой проблемы. Поэтому, считают специалисты, уже на этапе проектирования, необходимо тщательно прорабатывать эти вопросы. Но здесь снова складывается отсутствие необходимой нормативно-правовой базы.
Президент Всемирной Академии наук комплексной безопасности Михаил Любимов считает, что это может привести к трагическим последствиям. Из-за отсутствия СНиПов, архитекторы «высоток» вынуждены самостоятельно рассчитывать параметры опытным путем. Но при этом основной упор делается, как правило, на такие моменты, как состояние грунтов и ветровая нагрузка. А поскольку СНиПов нет, то у экспертов Росстроя не существует единых критериев для объективной оценки каждого отдельно взятого проекта. Как следствие, большинство высотных зданий (например, в Москве), имеют серьезные конструктивные изъяны, которые могут сыграть роковую роль при возникновении чрезвычайной ситуации. Тип применяемых при строительстве материалов также имеет немаловажное значение. Так, в ходе расследования террористической атаки на небоскребы Всемирного Торгового центра в Нью-Йорке было установлено, что массовой гибели людей и проблемам с их спасением способствовал тот факт, что эти здания были выполнены из стальных конструкций. В ходе пожара металлоконструкции стали быстро нагреваться и деформироваться, в результате чего первая башня рухнула уже через час после возникновения пожара. У нас, слава Богу, в основном применяют железобетонные конструкции, которые имеют лучшие огнеупорные свойства. Но, при отсутствии четких нормативов, любой застройщик, в принципе, может использовать для возведения высоток любые материалы.

Московский опыт
Другой аспект обеспечения пожарной безопасности в высотных строениях – это снабжение здания необходимыми средствами пожаротушения и локализации очага возгорания, а также наличие у спасателей необходимых технических средств. Первыми озаботились этой проблемой в Москве. Что и неудивительно: ведь первопрестольная является российским лидером высотного строительства и не намерена останавливаться на достигнутом. Так, в рамках уже реализуемой программы «Новое кольцо Москвы» вокруг Москвы планируется построить 60 многофункциональных комплексов, включающих около 200 зданий в 30 и более этажей. Не менее значительной будет и высота строящегося жилого комплекса «Москва-Сити». Понятно, что в связи со все возрастающими объемами высотного жилого строительства в Москве, вопросы обеспечения безопасности выходят на первый план. Они нашли свое отражение в «Концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы», одобренной президиумом архитектурного совета Москомархитектуры и общественным градостроительным советом при мэре Москвы.
Особое внимание в них будет уделено именно обеспечению пожарной безопасности. Так, все помещения в «высотках» должны будут оснащены системами противопожарной автоматики и дымоудаления. Также в помещениях должны быть установлены лестницы так называемого первого типа, удаленные от лифтовых холлов. В случае пожара дым редко доходит до таких лестниц, и люди могут быстро эвакуироваться из здания.
Сами «высотки» должны будут строиться из монолитного бетона, чьи несущие конструкции могут выдержать сильный пожар в течение нескольких часов. А на крышах зданий обязательно должны быть расположены вертолетные площадки, необходимые для эвакуации жильцов. Что касается квартир, то в них должны быть установлены огнеупорные стальные двери. В случае пожара в квартире огонь не сможет распространиться за ее пределы. Уже на стадии проекта должна быть решена задача устойчивости здания по отношению к ветровым, температурным и сейсмическим воздействиям, заложены не более допустимых величина осадки основания и горизонтальных перемещений, показатели ускорения колебаний от ветровой нагрузки. Высотные здания отнесены к первому повышенному уровню ответственности.
Последний момент должен повысить ответственность архитекторов и строителей за результаты своего труда. Ведь новый Градостроительный кодекс предусматривает не только обязательную государственную экспертизу «сложных и опасных объектов» (к которым в Москве теперь отнесены высотные здания), но и вводит персональную ответственность главного архитектора, главного инженера и главного конструктора за эксплуатационную надежность реализуемого проекта. Это, безусловно, сделает высотные здания более безопасными для проживаниями. Но, вместе с тем, они по-прежнему будут входить в «группу риска».
Так, по словам заместителя начальника УГПС Москвы МЧС России Владимира Родина, Россия серьезно отстает от западных стран в части применения автоматических противопожарных систем в высотных зданиях. Их, конечно, устанавливают, но, как правило, они быстро выходят из строя. Основная причина – ошибки при проектировании и монтаже систем, некачественное обслуживание и использование устаревшего и несертифицированного оборудования. Например, тепловые датчики, устанавливаемые в квартирах «высоток», срабатывают только когда температура воздуха поднимается до 70 градусов. Понятно, что к этому моменту в квартире уже не остается никого живого. Профилактикой же и своевременным ремонтом этих систем у нас попросту никто не занимается.
Свою «лепту» в выведение из строя противопожарной техники вносят и сами жильцы. Так, они активно срезают тепловые счетчики (которые, впрочем, и так бесполезны), запирают двери на незадымляемые лестницы и воруют пожарные краны и рукава, которые затем с успехом используют для поливки своих дачных участков.
Ситуацию осложняет и отсутствие у большинства региональных пожарных служб оборудования, необходимого для тушения на больших высотах. Так, пожарные лестницы достигают высоты не более 50 метров. А о пожарных вертолетах в большинстве городов (и в Петербурге также) приходится только мечтать. В Москве этому аспекту уделяют большое внимание. У пожарных есть вертолеты, а в рамках дальнейшего высотного строительства предполагается у каждого крупного высотного жилого комплекса построить пожарное депо, чтобы избежать проблем с оперативной «переброской» пожарной техники к горящему зданию. На крышах же этих зданий предусмотрено оборудование вертолетных площадок. Ни в Петербурге, ни в других городах России, этого нет и в помине.

ПерифериЯ власти
Удивительно, но наши власти, разрабатывая свой «высотный регламент», свели все к вытеснению высотного строительства из центра, предусмотрев возможность ограничения этажности в отдельных случаях и на периферии. При этом поводом для таких ограничений, вероятно, будут являться характеристики грунтов. О том же, чтобы модернизировать городскую пожарную службу и ввести жесткие нормативы по оснащению «высоток» современными противопожарными системами, никто, похоже, и не подумал. Высотное строительство у нас продолжают рассматривать как составную часть обычной жилой застройки. Те же дома – только этажей побольше, и, главное, чтобы «вида не портили». Все это может крайне негативно сказаться на обеспечении безопасности жителей этих домов. А «вывод» «высоток» из центра вкупе с произвольным ограничением этажности на окраинах, лишает город серьезных инвестиций, которые он мог бы получить. Петербургские застройщики все чаще обращают свои взоры на Ленинградскую область и другие регионы, где больше возможностей для осуществления нормальной строительной деятельности. Вместе с ними из города уйдут и их деньги. И ситуация с высотным строительством лишний раз наглядно показывает отсутствие у местных властей четкого видения той значимости, которое имеет строительный комплекс для развития всей городской экономики.

Автор: Игорь Черевко