Бизнес-центрам кризис не страшен

В 2004 году объем вновь построенных бизнес-центров всех классов продолжает увеличиваться. Количество сданных площадей растет, прежде всего, за счет вывода на рынок новых офисных объектов категории «В», доля которых по экспертным оценкам в нынешнем году составит 60 процентов от общего числа построенных. При этом, как и предполагалось, сдача такого объема новых качественных площадей не вызвала «затоваривания» на рынке.

В 2003 году и I–III кварталах 2004 года на петербургском рынке появилось несколько десятков бизнес-центров. По приблизительным оценкам всего до конца 2004 года объем предлагаемых офисных площадей вырастет на 80–100 тыс. кв. метров. На сегодняшний момент на рынке бизнес-центров предлагается в аренду более 260 тыс. кв. метров качественных офисных площадей. Из них специализированных офисных площадей класса «А» – примерно 24,3 тыс. кв. метров (ставка $450–850 за кв. метр в год без учета НДС), класса «В» – примерно 112 тыс. кв. метров (ставка $320–750 за кв. метр в год без учета НДС), остальные офисные помещения расположены в объектах категории «С» (ставка $150–335 за кв. метр в год без учета НДС). Но следует отметить, что эта классификация является условной, и аналитики зачастую относят одни и те же бизнес-центры к разным категориям.

Люди и цены
«Пополнение» вносит свою лепту в снижение роста стоимости аренды офисов, уровень которой зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).
Средние арендные ставки в первом полугодии 2004 года составили:
– для бизнес-центров категории «А» – от $450 до $680 за один кв. метр в год;
– для бизнес-центров категории «В» – от $310 до $460 за один кв. метр в год;
– для бизнес-центров категории «С» – от $135 до $340 за один кв. метр в год.
Разница в стоимости аренды помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в зависимости от его класса достаточно условна. Граница, отделяющая бизнес-центры классов «А» и «В», находится на уровне $450–490 за один кв. метр в год, классы «В» и «С» – $240–330 за один кв. метр.
Наиболее востребованный класс «В» представлен такими представителями как «Петровский Форт», «Европа-Хаус», «Золотая Казанская», «Нептун», «Невский, 30», Admiralty House, здания JGB-1, 2 и 3, «Елизаветинский», «Мариинский», «Нобель» и др. Среди офисных зданий класса «С» – «Буревестник», «Югра», «ТВ-Полис», «Михайловский», «Московский», «Сампсониевский», «Бекар» и др. В этом классе постоянно появляются объекты на периферии города и уровень сервиса и отделки в них повышается вместе с общими тенденциями. В настоящее время девелоперы осваивают новые территории, в частности Выборгскую, Петроградскую, Пироговскую и Ушаковскую набережные.
В III квартале 2004 года цены на офисные помещения Санкт-Петербурга прекратили свой рост. Период стремительного роста арендных ставок (на 10–15 процентов в год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. К концу 2004 года ожидается небольшой рост арендных ставок (1,2–1,4 процента), который будет обеспечен, в основном, за счет роста арендных ставок в бизнес-центрах класса «В» и «С» (несмотря на ввод новых площадей), спрос на которые превышает предложение. Прогнозируемый рост арендных ставок в 2004 году составит 3–5 процентов.

Потребитель всегда прав
Наблюдавшийся в 2003 году экономический подъем отразился на росте объемов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее: сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений.
Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах среднего класса включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас уже выше: кроме местоположения и перечисленных выше услуг, арендаторы хотят видеть также свободную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: отделений банка, тренажерного зала, ресторана. От качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы.
В настоящее время, все возрастающим спросом пользуются офисные центры в комплексе с производственными и/или складскими помещениями, что обуславливается возрастающей активностью в основном в промышленных зонах Санкт-Петербурга.
Абсолютно новая тенденция – продажа офисов в бизнес-центрах по схеме долевого строительства. Компания ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» таким образом преобразует аварийное здание по адресу: Шпалерная улица, дом 54 в бизнес-центр класса «В» (площадь офисов составит 6,4 тыс кв. метров). Стоимость продажи кв. метра офисных площадей в бизнес-центре составляет $1600–1800 (в зависимости от этажа) при «стартовой» цене $950 за один кв. метр. Следующий аналогичный объект ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» – бизнес-центр на Васильевском острове (14-я линия, дом 7а), сдача в эксплуатацию которого должна состояться в IV квартале 2004 года.

Арендатор берет оптом
В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов – компании, арендующие офисные площади тысячами кв. метров. Так, в 2003 году «Мегафон» арендовал целиком бизнес-центр класса «А» на Караванной улице. К наиболее крупным сделкам 2003 года по аренде офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга также можно отнести арендованные помещения в «Петровском Форте» американской компанией «Борланд» (при помощи агентства DTZ компания арендовала 3 тыс. кв. метров), а также аренда 1,7 тыс. кв. метров компанией «Евроконтракт» в бизнес-центре «XIX век». В III квартале 2004 года тенденция укрупнения арендуемых площадей продолжает сохраняться. К наиболее значимым сделкам по аренде в I–III квартале 2004 года можно отнести аренду компанией «Регион» офисных помещений в бизнес-центре «Фарватер» (УК «Бекар»), площадь которых составила 1 тыс. кв. метров. УК МК ПСБ привлекла в бизнес-центр «Аскольд» Петербургскую центральную регистрационную компанию, которая расположилась на площади более чем в 1 тыс. кв. метров.
Как считает Вадим Маркович, генеральный директор ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», анализ развития рынка показывает, что кризис перепроизводства офисных площадей, которого опасались некоторые аналитики, явно откладывается на неопределенную перспективу. Сохраняется высокая инвестиционная активность, на рынке появляется все больше качественных офисных зданий, построенных «с нуля». Отмечается рост конкуренции, и, как следствие, – повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента встроенных офисных помещений постепенно сокращается, уступая позиции офисам в специализированных зданиях. К началу 2005 года прирост уровня цен на офисную недвижимость Санкт-Петербурга должен составить: в секторе аренды – 13 процентов, в секторе купли-продажи – 21 процент.

Автор: Подготовил Григорий песков