Покупатели выбрали скидки и развлечения

Все большую часть петербургского рынка торговых помещений занимают специализированные торговцы, готовые предложить покупателями товары по низким ценам, и девелоперы, возводящие универсальные комплексы, в которых «шопинг» можно совместить с приятным отдыхом. Они уже вытеснили большую часть неорганизованных торговых зон. Теперь безнадежная борьба за место под солнцем предстоит небольшим торговым центрам без внятной концепции развития.

В прошлом, 2003 году инвесторы ввели в эксплуатацию более 400 тыс. кв. метров торговых помещений. Сдачу большей части этих площадей обеспечили инвесторы с именем. Причем, всех этих застройщиков можно разделить на две большие группы. В первую входят торговцы, предлагающие покупателям максимальные скидки. Сюда входят шведская компания IKEA, открывшая свой магазин в поселке Кудрово Ленинградской области, немецкий концерн Metro Cash & Carry открывший два мелкооптовых комплекса, сети гипермаркетов «О’Кей» и «Лента», «Максидом», а также продуктовые ритейлоры «Пятерочка» и «Копейка».
Вторую группу составляет целый пул компаний, ориентированный на аренду относительно небольших помещений в универсальных торговых комплексах. Причем, можно говорить о формировании некоего клуба фирм различного профиля удачно дополняющих друг друга. Например, торговлей электроникой во многих ТК занимается компания «М.Видео», продукты в широком ассортименте, но не по самым низким ценам, предлагают магазины «Перекресток», «Патэрсон», сектор азартных игр принадлежит сетям «Вулкан» и «Джек Пот», кинотеатрами занимается компания «Эпос» («Кронверк Синема»). Все это тесное сообщество пока работает через двух крупных застройщиков «Адамант» и «Макромир». Причем, отношения внутри это сообщества весьма тесные. Например, можно с высокой степенью уверенности говорить о том, что внутри «пула арендаторов» имеется негласная договоренность о вытеснении конкурентов. О создании подобия конгломерата можно говорить и при описании сотрудничества между арендаторами и застройщиками. В частности, известно, что часть наиболее крупных и постоянных клиентов «Адаманта» и «Макромира» выплачивает этим инвесторам не просто арендную плату, а часть прибыли. Результаты такого сотрудничества впечатляют. Только за 2003 год «Адамант» сдал в эксплуатацию пять торговых центров общей площадью свыше 120 тыс. кв. метров. В активе холдинговой компании «Адамант» еще больше – 11 действующих объектов.
При этом, интересы «Макромира» и «Адамант» пока не пересекаются. Ведь они работают в разных секторах рынка. «Адамант» ориентирован на пассажиров метрополитена, 66 процентов клиентов комплексов «Макромира» составляют автомобилисты.

Рынки ликвидированы
Естественно, что развитие торговых сетей возможно только за счет денег покупателей. И в прошлом году этих средств вполне хватало. Во-первых, рос валовый товарооборот. По оценкам компании Colliers Intеrnational, в 2003 году этот показатель увеличился (с учетом трат на общественное питание) более чем на $1 млрд и достиг почти $6 млрд. Во-вторых, происходило перераспределение средств в пользу непродовольственного сегмента рынка. Если в 2001 году расходы на покупку продуктов питания и промышленных товаров были примерно равны, то в 2003 году пропорция составляет 39 процентов на 61 процент соответственно. Ну и в третьих, организованная торговля быстро осваивала те средства, которые раньше доставались продавцам неорганизованных рынков. Это происходило как за счет изменения предпочтений покупателей, которые все чаще готовы переплачивать за комфорт, так и за счет чисто административных мер. В течение всего прошлого года и вначале этого, администрация очень часто выделяла крупным застройщикам те участки, на которых раньше располагались лотки. Один из наиболее явных примеров этого – ларечные рынки у станций метро ликвидировались, как только в этом районе появлялась новая стройка компании «Адамант».
Теперь под ударом оказываются небольшие торговые комплексы. Они, в отличие от крупных магазинов Cаsh & Carry, не могут гарантировать покупателями низких цен. С другой стороны, граждане не будут приходить в них, чтобы провести время. Многие из операторов таких небольших торговых комплексов уже сегодня говорят о появлении сложностей с подбором арендаторов как «якорных», так и небольших, ранее составлявших основу их благополучия.

Центр под «бутики»
Описанная тенденция, вероятнее всего, не коснется торговых комплексов в историческом центре. Создание мелкооптовых центров здесь невозможно даже не из-за дороговизны земли, а, прежде всего, из-за градостроительных ограничений. В исторических зданиях КГИОП запрещает создавать достаточно широкие подъезды, необходимые для организации современной «конвейерной» торговли.
В большинстве случаев, из-за недостатка площадей здесь крайне сложно возвести и универсальное торгово-развлекательное здание. Поэтому владельцам помещений в центре города придется заняться созданием исключительно дорогих магазинов, что уже и происходит. Так, летом 2003 года, на углу Невского проспекта, дом 44 и Итальянской улицы, дом 1/5 заработал элитный ТЦ «Гранд Палас» (около 90 дорогих бутиков). Чуть позже открылась первая очередь торгово-гостиничного комплекса «Владимирский Пассаж» на Владимирском проспекте, дом 19, где также продаются не самые дешевые марки. В реконструированном доме ОАО «Промышленно-строительный банк» вскоре должен открыться офисно-торговый центр «Невский, 38». Первые два этажа здания заняли дорогие бутики. Остальная часть объекта оборудована под бизнес-центр класса «А».

Новые участники
Анализ показывает, что в ближайшее время тенденция структуризации рынка лишь усилится.
Новые мелкооптовые центры собираются развивать уже известные участники рынка «Лента», Metro Cash & Carry. Компания «Лента» до конца 2006 года собирается инвестировать в строительство магазинов до $65 млн. К концу года откроется третий магазин Metro Cash & Carry. До 2007 года количество магазинов «О’Кей» должно вырасти до 10.
В секторе универсальных торгово-развлекательных комплексов появляются новые имена. В частности, это направление активно развивает компания «Агроторг», управляющая сетью магазинов «Пятерочка». Она получила уже более пяти крупных «пятен», на которых будут возведены универсальные центры со значительной долей площадей, выделенной под досуг.
Наличие большого количества развлекательных заведений признано важным при строительстве комплексов как в центре города, так и на окраинах. Так, в шестиэтажном комплексе «ПИК», площадью 32,7 тыс. кв. метров, чьи фасады выходят на Сенную площадь и улицу Ефимова разместится стильное кафе на 300 мест, ресторан, круглосуточная развлекательная зона на четвертом этаже, восьмизальный кинотеатр от «Роскинопроката» на 1 тыс. мест, бары, а также комплекс аттракционов. Заказчик и инвестор проекта – ЗАО «Советник».
Похожа и структура ТРК «Гулливер», что строится у станции метро «Старая деревня». В трех корпусах, общей площадью 62 тыс. кв. метров разместятся: крытый парк аттракционов «Гагарин-парк», двухзальный кинотеатр сети «Мираж-Синема», боулинг на 10 дорожек, интернет-кафе, зал игровых автоматов и ресторанный дворик.
Не отстают и действующие участники рынка. Например, до конца 2007 года «Макромир» собирается возвести восемь объектов суммарной площадью около 450 тыс. кв. метров.

Город взял по максимуму
В последнее время начинают проявляться последствия увеличения отчислений на развитие инфраструктуры при получении земельных участков под строительство. Напомним, что теперь отчисления в бюджет зависят лишь от площади земельного участка и должны быть не меньше $100 за кв. метр. А площадь здания, профиль его использования не оказывают никакого влияния на конечную цифру отчислений. В результате, уже появились примеры отказов от проектов. Так, «Стройкорпорация «Элис» отказалась от строительства второй очереди «Владимирского Пассажа». Фирма посчитала завышенной рыночную оценку в $4 млн. «Элис» готов платить только $500 тыс. Правда, данный случай осложнялся тем, что при реализации проекта необходимо было проводить расселение окружающих домов. Теперь «пятно» выставят на торги.
На аукцион передадут и участок, программу застройки которого разрабатывало ЗАО «Адамант». Фирма отказалась от двух соседних участков в Приморском районе, кварталы 29 В и Г, в районе озеро Долгое – напротив Серафимоского кладбища. Фирма посчитала, что здесь невозможно возвести здания, которыми обычно занимается «Адамант». На одном из участков можно построить два этажа и цоколь, на другом – один этаж и цоколь. Причем, парковка должна располагаться в полуподвальном этаже. Поняв, что проект ей неинтересен, фирма решила завершить разработку всей документации и передать ее городу для проведения торгов. Многие фирмы вынуждены урезать получаемые площадки. Прежде всего, это делается за счет сокращения размера открытых автостоянок.
При этом, необходимо сказать, что решение городских властей имеет не только негативные последствия. Плюс то, что фирмы озаботились повышением плотности застройки. Например, вместо отрытой забетонированной площадки всегда можно оборудовать подземный многоэтажный паркинг.
Кроме того, сразу две компании объявили о намерении застроить площадки вокруг уже возведенных зданий.
Так, владельцы магазинов «Лента» будут сдавать и продавать участки, расположенные рядом со своими новыми комплексами. Компания реализует 4 га земли, расположенных рядом с новым магазином на Таллинском шоссе, помимо этого участка есть еще 7,5 га, выкупленных на Петергофском шоссе, и 8 га в Шушарах. Всего избыточными «Лента» признала примерно 7,5 га. Аналогичными методами уже пользуется IKEA, которая рядом с недавно открывшимся на Мурманском шоссе мебельным центром строит на территории в 50 га молл «Мега». Да и ООО «Агат», владеющее сетью ресторанов «Блин-Доналтс» собирается развивать торгово-развлекательное направление вокруг своих ресторанов.

Автор: Григорий Песков