Петербургский стройкомплекс: поступательное движение не прекратится

Профессиональный праздник – отличный повод для подведения итогов «строительного года». О достижениях и неудачах, о перспективах своих компаний и проблемах, с которыми они сталкиваются, нашим корреспондентам рассказали руководители нескольких известных петербургских фирм. Оговоримся сразу: дефицит газетных полос не позволяет опубликовать мнения многих из тех, кто того, безусловно, заслуживает. Наши собеседники также поделились своими наблюдениями, опасениями и выводами. По их словам, строительный комплекс города устойчиво развивается и будет развиваться в будущем. Конечно, возможны любые неожиданности, однако сейчас совершенно ясно – поступательное движение не прекратится.

Алексей Гаврилов, генеральный директор ОАО «Ленстройкерамика», предприятие Группы ЛСР:
– Одно из главных достижений за последний год – укрепление лидирующих позиций ОАО «Ленстройкерамика» на рынке кирпича. По сравнению с прошлым годом, выпуск нашей продукции увеличился с 75 млн штук кирпича до 83 млн штук. В прошлом году мы начали реализовывать проект строительства нового кирпичного завода на базе «Ленстройкерамики» с производственной мощностью 80 млн кирпича в год. Уже есть предварительная договоренность с фирмой Serik о поставке нового оборудования, а в здании, где будет размещаться новое производство, завершены работы по замене кровли и инженерных сетей.
В этом году «Ленстройкерамика» приступила к серийному выпуску совершенно нового вида продукции – лицевого декоративного кирпича с колотой поверхностью «Легенда». В покупку оборудования для производства «Легенды» вложено около 1,6 млн рублей, а производственная мощность предприятия составляет 500 тыс. штук в год.
Масштабные работы проведены по реконструкции заводских зданий и благоустройству прилегающей к заводу территории. Замене подверглась большая часть устаревших коммуникаций: тепловых сетей, газового оборудования, ливневой канализации. Кроме того, за последний год нам удалось значительно обновить парк спецтранспорта и карьерной механизированной техники.
В ближайших планах ОАО «Ленстройкерамика» – реконструкция сушильно-дробильного отделения, объем инвестиций в которую составит порядка $350 тыс. Начаты переговоры с зарубежными партнерами о поставке новой установки садки-резки кирпича ориентировочной стоимостью $ 1,5 млн.
На мой взгляд, «кризис ликвидности» на строительном рынке – явление временное, и вызвано оно несколькими объективными причинами. В немалой степени «кризис ликвидности» спровоцирован высокими ценами на жилье, которые, по моему мнению, достигли своего апогея. Безусловно, на ликвидности строительного рынка отразилась и критическая ситуация, возникшая недавно в банковской сфере. Ну, и конечно, дает знать о себе сезон отпусков: люди сейчас думают, прежде всего, об отдыхе, а не о решении жилищных проблем. С наступлением осени ситуация на строительном рынке должна измениться в лучшую сторону.

Олег Корчак, генеральный директор управляющей компании «Бест»:
– Последний год для управляющей компании «Бест» являлся годом стремительного развития и активного расширения. В 2003 году был открыт мебельный салон, расположенный на проспекте Маршала Говорова. Мы продолжаем развитие территории на Петроградской стороне и строим элитный жилой комплекс Omega-house. Данный проект предполагает жилой дом в стиле арт-деко, фитнес-центр с 25-метровым бассейном, многоярусный паркинг, благоустройство придомовой территории и набережной, создание зоны отдыха с фонтаном и другое. Реализация проекта рассчитана на несколько лет.
Также в начале 2004 года мы приобрели бывшее здание завода «Электрик», расположенное на Аптекарской набережной, которое планируем перепрофилировать в бизнес-центр класса А. Здание представляет собой объект незавершенного строительства общей площадью 10 тыс. кв. метров. После окончания работ площадь будет увеличена в два раза.
Важным событием первой половины 2004 года являлась реорганизация управляющей компании «Бест» и основание новой компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». Идея создания отдельной компании по эксплуатации недвижимости возникла давно. Собственного отдела обслуживания в связи со стремительным ростом и расширением компании «Бест» стало недостаточно, и положительный опыт эксплуатации своих объектов привели к созданию компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости».

Павел Павлинов, директор по маркетингу HONKA Россия:
– Рынок загородного жилья активно развивается. Так, например, объемы продаж домов HONKA в России в 2003 году по сравнению с предыдущим годом выросли на 20–30 процентов. Сегодня Россия – третий по величине экспортный рынок концерна после Германии и Японии. Доля домов HONKA, продаваемых в нашей стране, составляет около 10 процентов от общего объема продаж компании. Девять лет назад, когда мы только начинали работать на российском рынке, эта цифра была ровно вдвое меньше.
Тенденция 2003 года – рост интереса к домам HONKA со стороны регионов. Мы и раньше поставляли свои дома в другие города России, однако основными рынками сбыта для нас всегда оставались Москва и Петербург. Мода на высококачественные деревянные дома вышла, наконец, за пределы двух столиц. Думаю, в ближайшие несколько лет спрос на дома HONKA будет расти.
Тенденция последних нескольких лет – рост интереса заказчиков к коттеджным поселкам. Сегодня люди предпочитают строить дома в правильных местах. Пока в Ленинградской области продуманных коттеджных поселков немного и спрос здесь заметно превышает предложение. В 2003 году нами были начаты работы по новому коттеджному поселку в районе озера Медное. Интерес к нему оказался очень высок, пожалуй, даже выше, чем мы ожидали.
Необходимо отметить, что постепенно меняется отношение заказчиков к процессу постройки собственного дома. Наши клиенты все более осознанно подходят к строительству дома, они становятся более требовательны, принимают участие в процессе строительства и имеют более четкое представление о том, что хотят получить на конечном этапе. Работать становится сложнее, но интереснее. Рынок развивается, вместе с тем растет и наш профессионализм. Это – положительная динамика, так и должно быть.
Понятие ликвидности загородного дома складывается из многих факторов: продуманный архитектурный проект, качественные строительные материалы, инженерные коммуникации. Важно географическое месторасположение дома (удаленность от города, направление, в котором строится дом). Большое значение имеет вопрос соседства. Если дом находится в продуманном коттеджном поселке, это без сомнения увеличит его стоимость.

Андрей Бакланов, президент инвестиционно-строительной группы «Невский Синдикат»:
– Это был важный год для «Невского Синдиката»: изменилась структура компании, пришли новые сотрудники, разрабатываются проекты, символизирующие переход компании на новый уровень.
Ко дню рождения у группы компаний «Невского Синдиката» появился новый логотип. Смена фирменного стиля продиктована тем, что в этом году «Невский Синдикат» заявил о себе как о группе компаний, объединяющей: ОАО «Невский Синдикат» – заказчик-застройщик, ООО «ИСГ «Невский Синдикат» – инвестор-застройщик, ООО «АН «Невский Синдикат» – агентство недвижимости, ООО «Монолитстрой-Инвест» –- генподрядные работы и Общественный фонд поддержки физической культуры и спорта «Невский Синдикат». По сути дела, речь идет о закреплении в сознании общественности, партнеров и клиентов «Невского Синдиката» того, что уже давно было де-факто общей установкой в деятельности всей группы компаний – общность стратегических целей и интересов, бизнес-стиля и принципов работы.
В этом году мы получили под застройку четыре земельных участка – это около 100 тыс. кв. метров жилья. Введено 46 тыс. кв. метров. На данный момент строится около 70 тыс. «квадратов». Выросло и количество клиентов, купивших у нас квартиры по рекомендации, по сравнению с 2000 годом почти вдвое – с 17,5 до 31,2 процента. Осенью этого года начинается строительство нового знакового объекта на Свердловской набережной – «PLATINUM», который станет важным компонентом невского фасада Петербурга.
По-прежнему, основополагающим принципом работы «Невского Синдиката» является соблюдение сроков строительства. Мы никогда не стремились к постоянному увеличению объемов строительства. Наша компания устанавливает реальные сроки строительства и всегда их соблюдает благодаря тому, что мы планируем те объемы строительства, которые соответствуют производственным мощностям.
За этот год мы подготовились к новым спортивным достижениям: в предстоящем сезоне 2004 -2005 перед мужской волейбольной командой мастеров «Невский Синдикат» поставлена задача выхода в Высшую Лигу «Б».

Андрей Тетыш, председатель Совета директоров группы компаний «Бекар»:
– Компанией «Бекарстрой» в 2004 году сдано после реконструкции 15 тыс. кв. метров офисных площадей в бизнес-центрах «Фарватер» и «XIX век». На последнем объекте можно говорить о реставрационных работах, поскольку это федеральный памятник, обремененный обязательствами перед КГИОП. Вообще мы работаем целиком на рынке коммерческой недвижимости и на жилой сегмент в перспективе не нацеливаемся.
В планах – развитие службы проект-менеджмента в составе Управляющей компании «Бекар». В наших условиях часть ее функций исполняет служба заказчика. Тем не менее, на проектах коммерческой недвижимости, с которыми мы работаем, ее роль особенно велика. Поскольку важно, чтобы разработанная концепция объекта коммерческой недвижимости была реализована и не изменилась до неузнаваемости на стадиях проектирования и строительства. Постепенно, мы планируем уменьшать долю собственных подрядных работ и делать ставку на сопровождение проектов. Тем более, сегодня у нас есть заказы на подобные услуги из регионов: уже реализуются проекты многофункциональных центров в Челябинске, Перми. На очереди еще несколько регионов.
Кризис ликвидности маловероятен, поскольку речь идет о рыночном механизме. Снижается спрос – понизятся цены. А обвального снижения спроса на жилье мы не прогнозируем, так как макроэкономическая ситуация не дает причин для этого. Некоторые проблемы могут создаться из-за проблем с выделением «пятен» под застройку, поскольку бизнес многих застройщиков завязан на привлечение средств дольщиков под свежие «пятна», с параллельным финансированием за счет этого достройки других объектов.
Думается, однако, что по мере прихода ипотеки и кредитования застройщиков на первичный рынок (а банки активно работают над подобными схемами), спрос должен расти. Единственное, что мы прогнозируем, это замедление темпа роста цен.

Сергей Загудалин, генеральный директор ЗАО «М-Индустрия»:
– Основным достижением нашей компании мы считаем строительство многофункционального жилого комплекса «Поэма у трех озер» в районе Шувалово-Озерки на пересечении проспектов Энгельса и Луначарского. Уже двадцать лет на этой территории площадью больше 64 тыс кв. метров находился объект незавершенного строительства ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Недострой портил архитектурный вид всего Выборгского района, кроме того, строительные конструкции со временем пришли в аварийное состояние и могли обрушиться в любое время. В 2002 году город доверил «М-Индустрии» изменить положение дел – снести недостроенный объект и построить на его месте красивый жилой комплекс, где часть квартир будет передана ГУВД.
Задачи, стоящие перед компанией «М-Индустрия» сегодня – это дальнейшее увеличение объемов строительства, улучшение качества возводимых домов и совершенствование системы сервисного обслуживания наших клиентов, сотрудничество с финансовыми институтами в сфере развития ипотечного кредитования. У нас уже сформирован портфель заказов на ближайшие пять-семь лет в Петербурге. Мы начинаем освоение регионального строительного рынка (юг России), осенью откроется филиал «М-Индустрии» в Германии. Планируется освоение нового направления – элитного домостроения. И, конечно, дальнейшее участие в благородном деле возрождения и развития нашего любимого города.
Мы считаем, что угрозы «кризиса ликвидности» на сегодняшний день нет. О тенденции дальнейшего повышения стоимости квадратного метра говорит развитие ипотеки, меры правительства, направленные на ее поддержку, на фоне стабилизации экономической и политической ситуации в России, роста благосостояния населения. Введение ипотеки сформирует постоянный спрос на жилье, но цена квадратного метра увеличится в 3-5 раз. Например, когда в Эстонии заработала ипотека, цены выросли в пять раз. Не исключено, что стоимость петербургского квадратного метра сможет дорасти до среднезаданных цен и будет составлять около $3 тыс. за 1 кв. метр.

Сергей Бегоулев, генеральный директор НПО «Керамика»:
– В 2003 году впервые в истории НПО «Керамика» выпущено свыше 105 млн штук условного кирпича, что позволило упрочить позиции предприятия как крупнейшего игрока на рынке производства кирпича в России. За прошедший год введено несколько новых линий технологического оборудования. Например, внедренная технология по улучшению переработки глины позволила добиться повышения марочности кирпича до М175.
Удалось также улучшить теплосберегающие свойства строительного кирпича, изменив характеристики пустотности. В новом пятирядном кирпиче сами пустоты стали мельче, а количество их возросло с 36 до 55. При этом общее процентное соотношение пустотности осталось неизменным – 42 процента. Теперь кладочный раствор не «забивает» пустоты, что позволяет сохранить изначальные теплосберегающие свойства кирпича. Кроме того, экономия кладочного раствора при производстве строительных работ составляет 20 процентов.
В этом году стоит задача по дальнейшему увеличению объемов производства без введения дополнительных мощностей – только за счет интенсификации. В процентном отношении рост будет невелик, но в натуральных показателях это сотни тысяч штук – цифра весьма существенная.
Особое внимание, по-прежнему, будет уделяться совершенствованию качества продукции. Сейчас НПО «Керамика» ведет переговоры со швейцарской компанией о возможности поставки важного технологического оборудования – устройства для резки кирпича. Кирпич, изготовленный со швейцарской точностью, будет иметь идеальную геометрию и удовлетворит самым высоким требованиям, предъявляемым к качеству облицовочных материалов. У такой продукции перспективное будущее, особенно в малоэтажном строительстве, где объемы потребления невелики, и первостепенную роль играет качество.
В нынешнем году мы продолжили реализацию тех программ, которые уже начаты ранее. Так, в 2003 году НПО «Керамика» приобрело технологическое оборудование для переработки опилок. В 2004 году с его помощью мы наладили промышленный выпуск поризованной керамики с улучшенными теплосберегающими свойствами. В дальнейшем предполагается освоить выпуск облицовочного поризованного кирпича, аналогов которому в России нет.
Если говорить о перспективах отрасли, то здесь многое зависит от общей экономической ситуации в стране и, в частности, в Петербурге. Если она будет стабильной, то развитие строительства как градообразующей отрасли будет благоприятным. Горожане получат необходимые им миллионы квадратных метров жилья. А мы позаботимся о том, чтобы при строительстве новых домов была востребована наша продукция.

Ян Изак, вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость»:
– Одно из важнейших событий последнего года – выход нашей компании на рынок Калининграда. Мы зарегистрировали в этом городе свою дочернюю компанию и начали строить первый жилой дом. Скоро приступим к строительству еще двух объектов, а в более отдаленной перспективе – возведем апартамент-отель. Еще одна наша серьезная победа – несколько месяцев назад мы победили в конкурсе и получили разрешение правительства на разработку проекта по развитию территории площадью 21 га в Приморском районе, общая инвестиционная стоимость которого оценивается в $184 млн.
Недавно закончили реконструкцию собственного гостиничного комплекса «Андерсен-Отель» на улице Чапыгина, дом 4. Сейчас это современная трехзвездная гостиница, как раз такая, какие наиболее востребованы в Петербурге. «Андерсен-Отель» – первый наш проект в области гостиничного бизнеса и, вполне возможно, не последний. Инвестиции в гостиницу мы планируем окупить за четыре года.
За последний год мы сдали в эксплуатацию около 55 тыс. кв. метров, и в ближайшее время завершим еще два объекта общей площадью более 60 тыс. кв. метров. Вообще же в ближайшем будущем планируем значительно увеличить объемы строительства. Скоро приступим к возведению нескольких элитных домов в центральной части города. Кроме того, рассматриваем несколько проектов комплексной застройки кварталов.
Действительно, на рынке наблюдается определенное снижение спроса. По нашим данным, активность продаж в июне этого года была в полтора раза меньше, чем прошлым летом. Причину мы видим в том, что традиционное сезонное снижение спроса совпало с последствиями зимне-весеннего ажиотажного роста цен. Однако, как показывает опыт прошлых лет, с сентября спрос вновь активизируется. Это естественно для рынка, на котором спрос превышает предложение в полтора-два раза. Потенциальный платежеспособный спрос сегодня соответствует ежегодному вводу 2,5 млн кв. метров жилья. И это не предел. Увеличение доли недорогого ликвидного жилья, развитие программы жилищного кредитования – все это способно высвободить новые резервы потребительского спроса. А значит, будут новые витки цен, но, думаю, более плавные, нежели в конце прошлого–начале этого года.

Сергей Янкин, коммерческий директор ОАО «Объединение 45»:
– В 2003 году ОАО «Объединение 45» (на тот момент Проект «45») сделало резкий скачок, увеличив объем отгрузок товарного бетона и растворов, производимых компанией, по сравнению с 2002 годом более чем в шесть раз, суммарный объем отгрузок за 2003 год составил немногим менее 500 тыс. куб. метров. Таким образом, в 2003 году Проект «45» охватил около 20 процентов рынка товарного бетона и растворов в Санкт-Петербурге. Увеличение объемов отгрузок произошло за счет расширения сети заводов предприятия: в 2003 году в состав Проекта «45» вошел один из крупнейших производителей товарного бетона и растворов ОАО «ЗСК № 19», и предприятием было введено в эксплуатацию три новых завода фирмы Liebherr (на территории складов песка ОАО «Рудас» и ПО «Баррикада»).
В ближайших планах ОАО «Объединение 45» установить новый завод в северной части города и подготовить площадку для установки завода на юге, а также довести до совершенства систему диспетчеризации, предназначенную для централизованного управления отгрузкой со всех заводов предприятия.
Кризис ликвидности вызван слухами и нестабильной ситуацией в банковском секторе. Как только эта ситуация прояснится и разрешится, все вернется на свои места. Осенью традиционно начинается новая волна спроса на жилье, и, скорее всего, когда горожане поймут, что квартиры дешеветь не будут, (а объективных причин для того, чтобы это произошло, нет), продажи возобновятся.

Автор: Павел Никифоров