С перспективой удорожания...
На первых торгах по «короткому пакету» проданы лишь два из четырех выставленных лота. Причем один из них ушел по стартовой цене. Застройщики объясняют это тем, что цены, предложенные на аукционе, пока серьезно превышают стоимость «целевки». При этом они допускают, что покупатели, совершившие сделку сейчас, могут оказаться в выигрыше.
К 11 часам утра прошлого четверга казалось, что торги станут необычайно бурными. Центр инвестиционных проектов на площади Островского был полностью забит людьми. И хотя добрую треть из них составляли журналисты, потенциальных покупателей тоже хватало. Тем неожиданнее стали слова Николая Ботвина, начальника отдела инвестиционных проектов Фонда имущества, который перед началом торгов объявил, что аукцион по двум из четырех лотов не состоится. На каждый из них была подана лишь одна заявка.
Торгуемся, господа!
Затем началось собственно то, ради чего все собрались. Строительная группа «Пионер» и инвестиционно-строительная группа «Атлантик» начали торговаться за 27 944 кв. метра в квартале 9 Шувалово-Озерков, лоты 2, 3, 9 и 10. Любопытно, что уже подняв табличку и, таким образом, став потенциальным покупателем, представитель строительной компании «Атлантик» вдруг заинтересовался тем, что же собственно он покупает и спросил: «За какой участок мы торгуемся, угловой или прямоугольный?». Участники семь раз поднимали таблички и увеличили стартовую цену с $9 млн 360 тыс. (годовая арендная плата – $1 млн 560 тыс.) до более чем $12 млн (годовая аренда – $2 млн 28 тыс.). Победителем стало ООО «Пионер», которое работает в 130 квартале.
Затем прошли торги за «пятно» в 9 квартале Шувалово-Озерков, лоты 4, 5 и 8. Победителем оказалось ЗАО «ЮИТ Лентек», согласившееся купить участок по стартовой цене.
Таким образом, в торгах участвовали всего три компании. В то же время, свои заявки на покупку каждого из лотов подвали по пять фирм. Зачем эти участники вносили серьезные залоги, а потом остались обыкновенными зрителями, не очень понятно. Возможно, они были готовы платить лишь стартовую цену. По крайней мере, представитель одной из фирм-победителей – ЗАО «ЮИТ Лентек» – заявил, что не стал бы торговаться, если бы его заявку на покупку земли по стартовой цене перебили конкуренты.
Дороговато будет!
Вообще, все представители застройщиков, в один голос говорили о том, что даже стартовая цена объектов серьезно превышает стоимость предоставления участков целевым назначением. Такого мнения придерживаются в группе компаний «Пионер», и в «ЮИТ Лентек», в других фирмах присутствовавших на торгах. При этом, застройщики считают, что льготы – фиксация суммы в рублях, рассрочка, отсутствие дополнительных обременений, имеющихся при «целевке» – не меняют ситуацию.
Наиболее радикальными были расчеты генерального директора строительной компании «Прагма» Дениса Литова. Он считает, что даже при заключении сделки по стартовой цене, отчисления на развитие инфраструктуры (по двум проданным жилым объектам) составляют $195 и $186 на кв. метр жилой площади. Такая цифра рассчитана на основании того, что «размер возможных улучшений» – это общая площадь дома, с лестницами и лестничными площадками. Соответственно, площадь на 30 процентов меньше заявленной. Корме того, компания «Прагма» провела собственный анализ градостроительных выкладок КГА. По расчетам фирмы, в квартале 9 Шувало-Озерков нельзя возвести дома предложенной площади, строительные нормы не позволяют. Такое расхождение оценок в «Прагме» объясняют тем, что у КГА просто нет ни людей, ни денег для проведения нужных расчетов. До сих пор эту работу всегда выполняли компании, а КГА лишь утверждал документы.
Впрочем, в Комитете по строительству утверждают, что площадь улучшений, указанная в документах к торгам, – это «размер квартир и встроенных помещений», то есть тот объем жилой площади, по которой сегодня рассчитываются отчисления на развитие городской инфраструктуры. На участке в квартале 9 Шувалово-Озерки, лоты 2, 3, 9 и 10, нагрузка на 1 кв. метр возводимых улучшений составляет $156, на другом «жилом» участке, выставленном на торги, – $109. Это расчеты от начальной цены аукциона. При этом нагрузка с каждым последующим шагом увеличивается незначительно.
Только для «чужих»
Характерная тенденция: крупные петербургские застройщики, всегда имевшие возможность получать «пятна» целевым назначением, не стали участвовать в аукционе. Так, представители компании RBI заявили, что у фирмы пока есть более дешевые «пятна». Кроме того, в RBI считают, что риски работы по «короткому пакету» все же слишком велики. Инфраструктуру обещают подвести лишь к 2007 году и никаких гарантий того, что это действительно произойдет, нет.
Таким образом, застройщики не поверили обещанию председателя Комитета по строительству Евгения Ящышина, который говорил, что «город сделает все для того, что бы инфраструктура появилась в нужный момент». В то же время председатель Комитета по строительству еще раз подтвердил, что участки передаются на торги только после предварительной сверки с программами развития городских монополистов. То есть территорию, к которой невозможно подвести коммуникации, просто не выставят на продажу. И в случае любых проблем гарантирует административную помощь в переговорах с монополистами или продление сроков действия договора аренды.
Другие могут пожалеть
Несмотря на то, что все застройщики считают цены торгов слишком высокими, многие из них считают, что те, кто сегодня совершил сделки, могут оказаться в выигрыше. Так директор по развитию компании «Петербургстрой Skanska» Олег Барков говорит о том, сегодняшние расчеты показывают, что проекты фирм, купивших участки на последних тогах, будут убыточны. Но если правительство увеличит стоимость предоставления участков целевым назначением до уровня, определенного на торгах, все измениться кардинально. При этом они приводит пример того, как в прошлом году один из участков был продан на тогах по цене $110 на метр улучшений. Тогда казалось, что это стройка не может быть прибыльной. Однако со временем стоимость земли изменилась, и $110 сегодня кажутся вполне привлекательными.
То же может произойти и сейчас. «Но вкладывать деньги в расчете на потенциальный рост цен, который может и не состояться, мне кажется неправильным», – говорит г-н Барков.
Автор: Григорий Песков