Торговля с ограничениями

Завершена реконструкция первой очереди торгового центра «Андреевский», расположенного на углу Большого проспекта В.О. и 6-й линии. Вторая часть исторического каре начнет работу в августе этого года. По сравнению с первоначальными планами реализация проекта задерживается примерно на полгода, что по большей части связано с трудностями, возникающими при восстановлении зданий, охраняемых КГИОП.

Инициатор проекта – ЗАО «Андреевский». Управление проектом осуществляет инвестиционно-строительная компания «Ронис», генеральный подрядчик – «Фирма «Фивен». Разработкой маркетинговой стратегии проекта и подбором арендаторов занимается компания «БизнесЛинк Истейт».
Общая площадь исторического здания Андреевского рынка составляет около 9500 кв. метров. Полезная – 7500 кв. метров: из них 5500 кв. метров выделены под магазины на первом и втором этажах, остальное – под офисы и вспомогательные помещения на третьем, мансардном этаже.
Первая очередь проекта предусматривала капитальный ремонт 50 процентов площадей, расположенных ближе к Большому проспекту В.О.
Памятник федерального значения передан компании ЗАО «Андреевский» в долгосрочную аренду сроком на 49 лет (до 2049 года) с условием проведения работ по капитальному ремонту здания и выплатой при заключении договора капитализированной арендной платы за весь срок аренды. Общая стоимость проекта оценивается в $6 млн. Срок окупаемости – 5,5 лет с момента начала эксплуатации.

Ограничение на арендаторов
Сегодня 80 процентов торговых помещений и 90 процентов офисных площадей первой очереди уже сданы. В результате «якорными» арендаторами торгового комплекса стали супермаркет электроники «Калинка» (700 кв. метров), московская сетевая компания «Сток-Центр» (800 кв. метров). Заключены договора аренды с магазинами «Для Душа и Души», «Миа Донна», Dixis, «505» и ТД «Сампсониевский». Вместе с тем, в процессе поиска постояльцев многим перспективным арендаторам пришлось отказать. Дело в том, что архитектура здания и охранные требования накладывают ограничения на габаритные размеры въездов во двор здания. Это делает невозможным «поточный» подвоз товара для потенциально привлекательных клиентов – продуктовых и строительных супермаркетов.

Ставки не упали
Как заявляет Елена Рома, генеральный директор компании «БизнесЛинк Истейт» практически на все площади второй очереди уже имеются заявки о намерениях от потенциальных арендаторов.
В большинстве это фирмы, претендующие на аренду небольших площадей. Теперь компании необходимо решить, искать ли дальше арендаторов, торгующих в современном крупном формате, или разбить свободные площади «мелкой нарезкой».
Чисто арифметически поступления от договоров с мелкими арендаторами будут больше примерно на 10-15 процентов при условии 100-процентной заполняемости. Однако в «БизнесЛинк Истейт» считают, что в перспективе такие соглашения менее выгодны. Объясняется это расходами на установку дополнительных переборок и потенциальными потерями, которые неизбежно возникнут при частой смене постояльцев. Кроме того, в компании считают, что через пару лет «мелкая нарезка» перестанет пользоваться популярностью у покупателей, а значит, арендаторов придется искать заново.
В конце прошлого года большинство участников рынка ожидало незначительного падения ставок. По результатам подбора арендаторов в ТЦ «Андреевский» этого не произошло. Как только курс доллара стал катастрофически падать, компания приравняла у.е. в договорах к среднеарифметическому курсу рубля к доллару и евро, что позволило не только сохранить ожидаемый уровень арендных ставок, но и в отдельных случаях увеличить ожидаемые доходы на 10-15 процентов. Срок всех подписанных договоров составляет не менее трех-пяти лет.

Рекламный «колхоз» не получился
Одним из преимуществ сотрудничества с крупными арендаторами всегда считалась формирование большого потока покупателей, в т.ч. за счет мощной рекламы «якорей». «БизнесЛинк Истейт» даже планировал создать совместно с арендаторами единый рекламный бюджет, как это принято во всем мире. Но большинство из них заявило, что уже опробовало подобные схемы и считает такой вариант работы неэффективным. Рекламировать магазины они будут, но самостоятельно.
Одной из серьезных проблем в процессе реконструкции мог стать запрет КГИОП на вывешивание каких-либо вывесок на фасаде исторически торгового здания. В этом случае все крупные арендаторы вынуждены были бы разорвать соглашения, и после значительных затрат на капитальный ремонт и восстановление здания пришлось бы создавать «блошиный рынок». Вопрос удалось уладить только после многомесячных переговоров, демонстрации других зданий в центре города, которым позволено вывешивать рекламу на фасаде, и предъявления фотографий Андреевского рынка царских времен, но которых было видно, что в те времена арендаторов не ограничивали в развешивании своих объявлений.

СПРАВКА

«БизнесЛинк Истейт» является также маркетинговым консультантом проекта «Компании «БизнесЛинк» по созданию офисно-торгового центра «Платинум» на Большой Морской, 30. Это здание общей площадью 6 тыс. кв. метров будет сдано в сентябре этого года. «Компания «БизнесЛинк» владеет бизнес-центром «Елизаветинский», общая площадь которого – 6 тыс. кв. метров (13-я линия В.О., 14).

Автор: Григорий Песков