Лесоматериал для размышления
В конце октября в Ленэкспо проходил XII Петербургский международный лесной форум. В его обширной программе, включавшей выставки и круглые столы, посвященные неоценимому вкладу дерева в наше движимое и недвижимое имущество, бумаге и топливу, наше внимание привлекла конференция «Основные тренды развития деревянного домостроения в России. Технологии и проектирование».
Оптимизированный поиск
Во вступительном слове модератор и главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин сказал: «Нобелевская премия по экономике была присуждена двум американцам и англичанину, изучавшим, почему при высокой безработице остается много вакансий. Применительно к рынку недвижимости спросим: почему при большом предложении остается неудовлетворенный спрос? Ученые изучали механизм торможения, почему спрос не находит предложения. Изучили институт посредников и пришли к выводу: оптимизированный поиск позволяет найти предложение существенно ниже по цене, чем в среднем по рынку. Сегодняшняя конференция – как раз механизм такого поиска».
По данным ВЦИОМ, как отметил Дмитрий Синочкин, россияне ставят жилье на первое место из потребительских предпочтений. При этом статус городского жилья снижается, а загородного – растет. Одновременно, по данным АИЖК, россияне меняют отношение к покупке жилья, предпочитая вкладывать в другие сферы. Или копить депозиты.
Индикаторы и метры
«Мы сегодня строим не 1 кв. метр на душу населения, как весь мир, а 0,4 кв. метра – около 60 млн на 140 млн россиян в год, – рассказал о рыночных индикаторах деревянного домостроения директор фирмы «МП "Дом"» Виктор Кислый. – Из них 69% составляет малоэтажное строительство. Значимая цифра. Для сравнения, если исключить элитное жилье и социальное, остается 70–75% так называемого доступного жилья. Количество метров в год на человека – это первый индикатор. Второй – количество деловой древесины на квадрат. В среднем – 0,7 кубометра. Если выйдем на мировой уровень, понадобится 140 млн кв. метров жилья, из них 75% – малоэтажного (то есть 100 млн кубов древесины). Сегодня мы на все хозяйственные нужды заготавливаем 120 млн. Есть куда двигаться.
И, наконец, еще два основных индикатора. Номер один – стоимость метра. Мы на нашу зарплату можем купить 0,3 кв. метра (в Европе – метр). Если больше, то это трудно назвать жильем. Мы говорим о том, что программа "Доступное и комфортное жилье…" – миф. Метр за 10 тыс. не может быть комфортным, и наоборот. И второй, главный, – соотношение цены и качества. Как показали наши исследования, здесь деревянные дома вне конкуренции».
О развитии малоэтажного строительства в Ленинградской области сообщил представитель Комитета по строительству, заместитель гендиректора Фонда содействия развитию жилищного строительства Игорь Горохов: «На совещании Правительства РФ 16 августа премьер Владимир Путин поставил задачу регионам – в кратчайшие сроки (Ленинградской области до конца ноября) подготовить региональную программу развития жилищного строительства. Имеется в виду, что 60% жилья – малоэтажное. Для нас приоритет – жилье экономкласса. Не согласен я с коллегой В. Кислым насчет отсутствия комфорта при низкой цене. Есть компании, которые могут строить недорого и по евростандартам. Это квадратура, цена, экологичность материалов, транспортная доступность. Мы заканчиваем разработку региональной программы, где эти стандарты будут прописаны. Минрегионразвития утвердил нам цену квадратного метра в 31 800 рублей, и мы будем на нее ориентироваться».
С темой «Предпочтения при выборе пригородного жилья экономкласса» выступила директор по маркетингу УК «СТАРТ Девелопмент» Ольга Пономарева: «Как показали наши исследования, есть три градации комфортности жилья. Это квартира, загородный дом, загородный особняк. Для тех, кто готов переехать, на первом месте – экология, при сохранении городской инфраструктуры. Важно иметь участок, но не огород. Шесть соток ныне считаются большим участком. Люди готовы рассматривать и две сотки, и полторы. Далее по предпочтениям – безопасность и парковка. Следующее – долговечные дома, и даже если идет речь о деревянном доме для постоянного проживания, люди хотят, чтобы он выглядел, как каменный, – например, за счет навесных панелей. Планировка – в расчете на использование каждого сантиметра, вплоть до пространства под лестницей».
Как показали исследования УК «СТАРТ Девелопмент», предпочтительна транспортная доступность – 20–30 км в южном направлении, на незагруженных трассах. Рядом – железная дорога.
Светлана Кирютина из Ассоциации деревянного домостроения рассказала о ситуации на рынке: «С 2002 по 2009 гг. объем деревянного строительства увеличился с 15 до 35–40% от всего малоэтажного. Все больше появляется 2–3-этажных домов – квадратный метр в них дешевле. Тем не менее, отсутствует программа сертификации качества деревянного жилья, видимо, государство плохо понимает, что финансирует. В результате по программе переселения из ветхого жилья человек переезжает в новый дом, который через два года становится таким же ветхим. Хотя деревянный дом, построенный по нормальной технологии из хорошего сырья, должен стоять 50–100 лет».
Кризис дереву не помеха
По словам Дмитрия Зюзина из компании «Т-Дом», с рынка ушла инвестиционная составляющая, которая занимала 30, а то и 60% всех продаж. Жилье теперь покупают для себя. Девелоперам стало понятно, что стоит заниматься только проектами с очень удачной локацией. «Мы сосредоточились на небольших поселках. В нашем поселке Зюзино 8 домов, озеро в пяти минутах ходьбы и проселочная дорога. Дома из сруба, в скандинавском стиле. Мы сделали поселок клубным. Дома проданы», – сказал эксперт.
«Выделю замеченные тенденции, – продолжил Дмитрий Зюзин. – Люди начали копить на жилье для себя. Другая тенденция: потеряв доходы, многие продолжали вести привычный образ жизни, сидя по ресторанам и другим местам для развлечений. Излишки средств клали на банковские депозиты. По нашему прогнозу, в ближайшие годы покупать будут только для себя, только в "раскрученных" местах, с полным благоустройством, готовой инженерией и низкими эксплуатационными расходами».
Директор АН «Вектор» Сергей Шигорец сообщил о том, что после кризиса участки в поселках продаются без подряда, только инженерно подготовленные, владельцы строят кто в лес, кто по дрова, получаются «шанхаи», снижающие цену будущих домовладений.
В качестве решения г-н Шигорец предложил создать градрегламент поселка – свод правил, определяющий архитектурные параметры домов и систему инженерии.
Ольга Трошева из консалтингового центра «Петербургская недвижимость» рассказала о пост-кризисных индикаторах спроса и предложения и сообщила, что девелоперы теперь предпочитают резать наделы на кусочки в 6-8-10 соток. В лидеры спроса выбились Гатчинский и Ломоносовский районы, и снова начали появляться проекты поселков с концепцией и подрядом.