Надзор указал муниципалитетам на ошибки

Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 28 октября провел семинар «Изменения законодательства в сфере строительства» для представителей администраций муниципальных образований Ленинградской области.

Ведущие специалисты комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области ГАУ «Леноблгосэкспертиза» рассказали о проблемных вопросах взаимодействия с органами местного самоуправления.

Вячеслав Шибаев, начальник административно-правового отдела комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказал о новых полномочиях комитета, а также обозначил основные нарушения в деятельности органов местного самоуправления при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

25 июня 2010 года правительством Ленинградской области принято постановление № 151 «О внесении изменений в постановления правительства Ленинградской области от 22 февраля 2007 года № 42 «О Комитете государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области» и от 23 октября 2009 года № 318 «Об утверждении штатных расписаний органов исполнительной власти Ленинградской области», которым утверждено Положение о комитете в новой редакции. По сравнению с ранее действовавшим положением комитет наделен новыми полномочиями и функциями. Основные из них: организация и проведение проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств областного бюджета; осуществление контроля за исполнением органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; осуществление контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
Проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства обеспечивается комитетом в случаях, когда для строительства, реконструкции, капитального ремонта полностью или частично привлекаются средства областного бюджета. Исключение составляют случаи, когда финансирование объектов осуществляется с привлечением средств федерального бюджета. В этих случаях проверка достоверности сметной стоимости осуществляется подведомственным Министерству регионального развития учреждением – ГУ «Главгосэкспертиза».
На основании поручения правительства Ленинградской области комитет разрабатывает Методические указания по определению сметной стоимости объектов капитального строительства и Порядок определения достоверности их сметной стоимости.
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», органам местного самоуправления также следует разработать и утвердить порядок определения достоверности сметной стоимости объектов, финансируемых за счет средств местных бюджетов. Мы рекомендуем взять за основу существующий федеральный порядок, утвержденный постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета», а также порядок, который будет разработан комитетом. В декабре текущего года он будет представлен для рассмотрения и утверждения правительству Ленинградской области.
Этим проектом предполагается, что проверка достоверности сметной стоимости объектов, подлежащих государственной экспертизе, будет проводиться подведомственным комитету государственным автономным учреждением «Управление государственной экспертизы Ленинградской области». В иных случаях – организациями, аккредитованными комитетом. В их число войдут организации, имеющие в соответствии со статьей 50 Градостроительного кодекса РФ право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
До настоящего времени в указанной сфере комитетом плановые проверки органов местного самоуправления не проводились. Тем не менее уже можно обобщить основные нарушения, допускаемые при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Как ни странно, до сих пор выдаются разрешения на отдельные виды работ (так называемые подготовительные работы), что действующим законодательством не допускается. Разрешение должно выдаваться на строительство, то есть на весь комплекс работ, подлежащих выполнению в ходе строительства объекта в соответствии с проектной документацией. Существенным нарушением также является выдача разрешения на строительство неуполномоченным органом.
Еще одно нарушение – выдача разрешения на строительство при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в случаях, когда такая экспертиза необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Это нарушение влечет за собой выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Об особенностях процедуры подготовки разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию рассказала Марина Григоренко, главный специалист административно-правового отдела комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

С 25 июня 2010 года на комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области постановлением Правительства Ленинградской области № 151 возложены полномочия по контролю за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
В контрольно-надзорной практике специалисты комитета сталкиваются со следующими нарушениями при выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
1. Истребование у застройщиков документов, не предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса РФ.
Особенно распространенным сейчас является истребование свидетельств СРО о допуске к выполнению работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов.
2. Превышение установленного 10-дневного срока рассмотрения заявлений о выдаче разрешений на строительство и документов, прилагаемых к нему.
Зачастую по истечении 10-дневного срока администрация не дает однозначного ответа, содержащего отказ в выдаче разрешения по предусмотренным Градостроительным кодексом РФ основаниям, а готовит письмо застройщику с просьбой представить документы, которые отсутствуют. Проходит определенное время, прежде чем застройщиком будут донесены все необходимые документы. Действия должностных лиц в таком случае могут быть расценены как затягивание сроков.
3. Выдача разрешений в отсутствие документов, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса РФ.
В комитет поступают обращения об отсутствии необходимости подготовки градпланов для линейных объектов в связи с тем, что градрегламенты не распространяются на земельные участки, занятые линейными объектами, а также с доводом о принципиальной невозможности подготовки таких градпланов. Довод о невозможности подготовки градостроительного плана в связи с тем, что действие градостроительного регламента не распространяется на занятые линейными объектами земельные участки, несостоятелен, так как в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента, в градостроительном плане указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. В таких случаях градплан играет еще более важную роль. Кроме этого, о застройке занятых линейными объектами земельных участков можно говорить, если речь идет о реконструкции и капитальном ремонте линейных объектов, а не о вновь возводимых объектах.
4. Несвоевременное направление в органы, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, копий разрешений на строительство в соответствии с требованием части 15 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
С учетом новых полномочий комитетом запланирована подготовка правового акта, которым нормативно будет закреплена форма предоставляемых органами местного самоуправления сведений о выданных разрешениях.
5. Выдача разрешений на строительство на объекты, не требующие получения разрешения на строительство, в том числе по причине их некапитальности.
К таким случаям можно отнести выдачу разрешений на устройство пляжей, на строительство элементов благоустройства, на монтаж памятников, на устройство футбольных полей, на установку технологического оборудования, имеющего фундаментное основание, на асфальтовые площадки, приспособленные под стоянку автотранспорта.
6. Необоснованное выделение этапов строительства в разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объектов.
Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам. Судебная практика свидетельствует, что не всегда допустимо выделение в этапы строительства даже отдельностоящих жилых домов из одного проекта жилого комплекса, ввиду наличия общего проекта благоустройства территории.
7. Достаточно распространенным нарушением является выдача разрешения лицу, которое не является застройщиком в том значении, которое придается этому понятию Градостроительным кодексом РФ.
Решающим критерием для определения лица в качестве застройщика является принадлежность ему земельного участка, на котором будет осуществляться строительство. Участок может принадлежать такому лицу на любом из оснований, предусмотренных земельным и гражданским законодательством (на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования).
8. Выдача разрешений на строительство без представления застройщиком подлинников, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса РФ документов.
9. Заполнение форм разрешений с нарушением требований Инструкции о порядке заполнения разрешения на строительство и Инструкции о заполнении разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, утвержденных Минрегионом РФ.
10. Выдача разрешения на строительство на срок менее предусмотренного проектом организации строительства в нарушение требований части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
11. Выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию на основании заявлений застройщиков, являющихся юридическими лицами, подписанных лицами, не являющимися руководителями этих юридических лиц, или уполномоченными надлежащим образом лицами.
Руководитель филиала или представительства юридического лица может обращаться за выдачей разрешения на строительство при наличии у него надлежащей доверенности, выданной ему юридическим лицом.
12. Недопустимо выдавать разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в каких-либо иных формах, кроме форм, установленных постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

О результатах исполнения органами местного самоуправления переданных полномочий по контролю и надзору в области долевого строительства доложил Алексей Шахматов, ведущий специалист административно-правового отдела комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

На территории Ленинградской области в настоящее время действует Областной закон № 68-ОЗ, который наделяет муниципальные районы и городской округ отдельными полномочиями по контролю и надзору в области долевого строительства. Закон обязателен для исполнения всеми органами, организациями и должностными лицами.
Несмотря на это, администрации Ломоносовского и Тихвинского районов не проводят проверки при фактическом наличии объектов долевого строительства.
Администрация Лужского муниципального района не направляет в комитет отчетность об осуществлении отдельных государственных полномочий, администрации Бокситогорского, Лодейнопольского, Ломоносовского, Подпорожского, Сланцевского, Тихвинского муниципальных районов систематически направляют «нулевые» отчеты об отсутствии проводимых проверок.
В 2010 году результативное проведение проверок фактически осуществлялось только администрациями Всеволожского, Выборгского и Тосненского муниципальных районов.
В Ленинградской области действует созданная постановлением губернатора Ленинградской области от 14.08.2008 № 164-пг комиссия по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов под председательством вице-губернатора Н.И. Пасяды.
Заседания комиссии проводятся ежеквартально. В последнем заседании комиссии приняли участие только представители Гатчинского, Выборгского, Всеволожского и Кировского муниципальных районов. В администрации Всеволожского, Лужского, Тихвинского муниципальных районов неоднократно направлялись рекомендации о представлении в комитет кандидатур для включения в состав комиссии, однако на сегодняшний день указанные кандидатуры не представлены.
В соответствии с протокольными решениями последнего заседания комиссии в Управление Росреестра по Ленинградской области направлено предложение об организации ежеквартального представления территориальными отделами Управления в администрации муниципальных районов и городского округа сведений о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с разбивкой по адресам объектов и указанием наименований застройщиков.
Это позволит администрациям контролировать своевременность представления застройщиками и достоверность ежеквартальной отчетности о привлечении и использовании денежных средств участников долевого строительства и своевременно реагировать на допущенные нарушения.
Во исполнение поручения Правительства РФ от 30 июля 2010 года № АЖ-П9-5185 по вопросу осуществления ежеквартального мониторинга состояния объектов незавершенного строительства на территории Российской Федерации, возведение которых ведется с привлечением денежных средств граждан, а также в связи с учреждением Координационного совета по вопросам выработки предложений, направленных на завершение строительства объектов долевого жилищного строительства, Министерство регионального развития РФ направило в правительство Ленинградской области запрос о ежеквартальном представлении информации. Просим представлять в комитет сведения для ответа на указанный запрос до 1 числа каждого последнего квартального месяца на адрес электронной почты kgsn-lo@yandex.ru.
Напоминаю, что к 1 декабря 2010 года администрациям муниципальных районов и городского округа Ленобласти рекомендовано направить в комитет для согласования проекты отчетов об осуществлении отдельных государственных полномочий Ленобласти по контролю и надзору в области долевого строительства за 2010 год (с указанием ответственных должностных лиц, количества запланированных и проведенных проверок, выданных по результатам проверок предписаний, изменения количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве).
На 27 декабря 2010 года запланировано проведение видеоконференции губернатора Ленинградской области с главами муниципальных образований и администраций муниципальных образований Ленинградской области, в ходе которой будут рассмотрены результаты осуществления отдельных государственных полномочий администрациями Тихвинского, Ломоносовского и Кировского муниципальных районов, в связи с чем администрациям указанных районов необходимо подготовить к 01 декабря 2010 года дополнительную информацию о результатах своей работы.
Кроме того, сообщаю, что с 2011 года комитет начнет проводить плановые проверки осуществления органами местного самоуправления переданных отдельных государственных полномочий Ленинградской области.

С полной версией выступлений специалистов комитета можно ознакомиться здесь: www.lenobl.ru/economics/building/s_vision/sem