Малоэтажной застройке большой доли не видать
Девелоперам известно, что многоэтажные дома возводить выгоднее, чем малоэтажные. В Москве то и дело стоят башни высотой 40–50 этажей, в Петербурге высотность снижается: все активнее застраиваются пригороды Северной столицы. Но занять серьезную долю рынка малоэтажное строительство не сможет.
По данным Единого ресурса застройщиков, в 2018 году средняя высота новостроек в Петербурге составляла 19,2 этажа, в марте 2023 года – уже 16,1 этажа.
«В структуре нового предложения в последние годы увеличивается доля среднеэтажных и малоэтажных проектов в связи с началом освоения масштабных территорий на границе спальных районов Петербурга, в новых точках роста пригородных зон Ленобласти. Причем реализация ведется крупными компаниями, имеющими репутацию, качественно проработанный продукт. Кроме того, рынок жилья развивается в сторону пригородных территорий с определенным высотным регламентом: преобладает мало- и среднеэтажное строительство», - поясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Как правило, малоэтажные здания появляются там, где невозможно построить более высокие дома. Либо если это экономически оправданно за счет интересной локации, например, в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах», - уточнила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга ГК ЦДС.
Эксперты Nikoliers отметили рост доли малоэтажных проектов на петербургском рынке: с 2019-го ежегодно выводится 300–340 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Доля новых площадей в высотных и среднеэтажных проектах, напротив, сокращается. В первом квартале 2023 года на малоэтажные проекты приходилось 11% предложения.
По данным ГК «ПСК», доля предложения в малоэтажных проектах на первичном рынке Петербурга сейчас составляет 13%.
Как подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», доля продаж в малоэтажных объектах в общей структуре спроса в Петербурге и пригородах в первой половине 2023 года составила 12%. В сравнении с пятилетней ретроспективой она выросла в три раза – с 4% до 12% и в период 2022-2023 годов сохраняется на достигнутом уровне.
Объем предложения в малоэтажных жилых комплексах на конец второго квартала 2023 года составил 9,8 тыс. квартир, что на 5% ниже, чем в начале года. Основная часть предложения сосредоточена в Петродворцовом районе – это около 2 тыс. квартир, что составляет 21% в общей структуре предложения малоэтажного жилья в Петербурге и пригородах.
Неоднозначность экономики
Довольно высокие требования к малоэтажным проектам делают их менее рентабельными, чем строительство высотных домов, набитых студиями и однокомнатными квартирами.
Но в разных проектах рентабельность может различаться. «Сравнивать напрямую затруднительно. Если предположить, что есть проект, который может быть реализован в одинаковой квартирографии на 5 и 25 этажей на одном и том же участке (то есть просто масштабирование), себестоимость многоэтажного варианта будет меньше. Насколько именно, можно сказать, только сравнивая конкретные характеристики при разной этажности», - рассуждает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
По его словам, основная статья экономии – нулевой цикл. «Грубо говоря, это один фундамент (а также кровля) или пять. Разумеется, у высотного здания нулевой цикл обойдется дороже, чем у малоэтажного, но не в пять раз», - уточнил Сергей Софронов.
Также он указывает: малоэтажные проекты комфорт-класса строятся на относительно недорогих участках, свободных от какой-либо застройки, а значит, и от необходимости дополнительных подготовительных работ. В таком случае экономика проектов сопоставима с многоэтажным строительством в черте КАД, где земля может быть в несколько раз дороже. Более того, средняя стоимость квадратного метра в структуре малоэтажного предложения в Петербурге ниже средней стоимости квадратного метра на первичном рынке и составляет сейчас порядка 195 тыс. кв. м. Без учета предложения элитной и премиальной недвижимости.
С другой стороны, в малоэтажном здании будет некоторая экономия на техническом обеспечении. Например, подъемная машина, лифт, для пятиэтажного здания будет стоить дешевле, чем для 25-этажного. «Но если оценивать все расходы в пересчете на этаж, то расчет будет в пользу многоэтажного дома», - уточнил Сергей Софронов.
«Малоэтажные дома не всегда оказываются экономически выгодными для застройщика за счет большого объема инфраструктуры, которую необходимо создать независимо от количества этажей в доме – лифтовой узел, лестницы и т. д. В случае малоэтажного жилья расходы на инженерную начинку будут распределены всего на четыре-пять этажей, а не на восемь и более. Это отражается на цене квартир, что в свою очередь влияет на спрос», - указала Наталья Кукушкина.
Рентабельность диктует цены. Как правило, это объекты классом не ниже комфорт, но чаще бизнес или элитные. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средние цены в малоэтажных проектах сегмента масс-маркет в Петербурге составляют 211,5 тыс. рублей за кв. м, в пригороде – 118,2 тыс. рублей.
«Если в городе малоэтажное строительство является весомым конкурентным преимуществом, которое может прибавить до 20% к стоимости жилья, то в пригороде часто нет возможности установить оправданную, более высокую цену на малоэтажку, в связи с чем застройщики редко работают с этим форматом», - утверждает Наталья Кукушкина.
Плюсы перевесили
Наряду с определенными минусами малоэтажные проекты имеют ряд плюсов. Например, это невысокая плотность застройки, просторные квартиры, небольшое количество квартир на этаже и в парадном, возможность создать на территории обширные общественные пространства или спортивные зоны, много зелени, парковочные места для всех автомобилей, а также гостевая парковка, индивидуальные инженерные системы, в некоторых проектах – собственные земельные наделы.
«Малоэтажные проекты сегодня обладают целым рядом преимуществ: отличаются лаконичным европейским стилем, меньшими размерами, камерностью, уютностью», – указала Ольга Трошева.
По словам Сергея Софронова, малая этажность, соразмерная архитектура – прежде всего создание более благоприятной среды, нежели в локациях с плотной высотной застройкой. На такие параметры есть устойчивый спрос. «Такие проекты, будучи масштабными, позволяют девелоперам работать с чистого листа в конкурентоспособных концепциях. То есть строить современные кварталы, в которых сразу предусмотрено все для комфортного проживания и пребывания», – утверждает он.
По мнению Натальи Кукушкиной, один из главных плюсов малоэтажного строительства для застройщика – скорость и отсутствие необходимости создавать мощные фундаменты. Но и для покупателя этот тип недвижимости привлекателен: соразмерность зданий человеку, уютность, камерность, малое количество соседей, меньше машин у дома. «Однако это все же бонусы. В первую очередь покупателей интересуют локация, качество проекта и цена. Этажность может стать дополнительным преимуществом, но не краеугольным камнем при выборе жилья», – подчеркнула Наталья Кукушкина.
Малая перспектива
Сегодня малоэтажные проекты появляются в районах, где традиционно превалировали мало- и среднеэтажные дома: Стрельна, Петродворец, Курортный, Выборгский районы, Пулковские высоты в Московском районе. Свободные участки под малоэтажные проекты можно найти в районах Ленобласти, ближних к Петербургу, – Гатчинском, Ломоносовском.
Вместе с тем девелоперы не усматривают больших перспектив для активизации малоэтажного строительства в городской черте.
«Малоэтажные дома – четыре и менее этажей – не самый часто встречающийся тип недвижимости. У нас есть хороший опыт малоэтажного строительства в городской черте – ЦДС «Волковский» во Фрунзенском районе. Проект уже сдан, заселен и живет своей жизнью. Небольшая высота позволила нам добиться сочетания городского комфорта и камерности. Однако восьмиэтажная застройка также справляется с этой задачей и при этом имеет более высокую рентабельность. Полагаю, что будущее в Петербургской агломерации все же за среднеэтажным жильем», – резюмировала Наталья Кукушкина.
Дом «БФА в Озерках»: условия покупки в июне
В июне застройщик «БФА-Девелопмент» предлагает привлекательные условия приобретения квартир в 7-этажном жилом доме бизнес-класса «БФА в Озерках». Это беспроцентная рассрочка до конца строительства в IV квартале 2024 года с первым взносом в размере 30 % стоимости квартиры и ежемесячными платежами в сумме 30 000 рублей в месяц. Диапазон цен квартир от 7,3 млн руб. до 23,1 млн руб., площади квартир от 33,36 м2 до 114,33 м2.
Объект аккредитован ведущими банками по программам ипотечного кредитования. По соглашению с ПАО «Сбербанк» для покупателей с детьми ставка по ипотеке составит от 4,8 %, с банком «УРАЛСИБ» - от 5,59 %, в партнерстве с банком «ВТБ» - от 5,7%. С начала 2023 года условия программы «Семейная ипотека» были расширены и продукт теперь доступен для всех российских семей с двумя и более детьми до 18 лет.
«БФА в Озерках» - лучший дом в сформированном и обжитом квартале «Новая Скандинавия», так как возводится на первой линии Нижнего Большого Суздальского озера и завершает этот проект. В настоящий момент ведутся работы нулевого цикла, готова монолитная плита фундамента. Запроектировано 265 квартир с остекленными балконами, лоджиями и верандами. Квартиры сдаются подготовленными под финишную отделку. Предусмотрен подземный паркинг на 99 машино-мест и кладовые. Закрытая охраняемая территория, действующие объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры. Станции метро «Проспект Просвещения» и «Озерки».
ЖК «Лайнеръ»: квартиры с видом на Неву
В апреле стартовали продажи квартир в новом жилом комплексе комфорт-класса «Лайнеръ» на Октябрьской набережной. Застройщик — холдинг «РСТИ» (Росстройинвест). Впечатляющие виды на Неву, оригинальная архитектура и разнообразные планировки — вот лишь некоторые его преимущества.
Курс на комфорт
В архитектурном облике жилого комплекса «Лайнеръ», разработанном бюро Futura Architects, прослеживается образ комфортабельного круизного судна. Четкие линии, переменная высотность от 12 до 17 этажей, наклонный торцевой фасад придают зданию динамичность рассекающего волны лайнера. Сходство усиливает стильная отделка фасадов из тонкослойной штукатурки белого, серо-голубого, серо-коричневого и красно-коричневого цветов, а также металлических декоративных элементов.
Больше половины квартир в доме — видовые, выходят окнами на Неву, Большой Охтинский вантовый мост и новые городские кварталы, где расположен самый высокий жилой дом в Санкт-Петербурге — ЖК «Князь Александр Невский», также построенный холдингом «РСТИ».
С другой стороны здания предусмотрен озелененный уютный двор с зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. Небольшие открытые парковки проектировщики разместили на внешних границах участка, отдавая двор пешеходам. В проекте есть просторный теплый подземный паркинг на 151 место с прямым доступом на лифте: жителям будет удобно им пользоваться. Двор и паркинг оснастят системами контроля доступа и охранного видеонаблюдения. Помещения первого этажа предназначены для коммерческих арендаторов и размещения диспетчерских.
Жилой комплекс состоит из двухсекционного здания, которое возводится по монолитной технологии. Полностью завершить строительство планируется в III квартале 2025 года.
Удачное расположение, продуманные планировочные решения, подземный паркинг и коммерческие помещения на первом этаже сделают жизнь в ЖК «Лайнеръ» по-настоящему комфортной.
Планировки на любой вкус
На продажу выставлен 271 лот общей площадью 12,9 тыс. кв. м. В доме предусмотрены квартиры с разными планировками и метражом — от студий площадью 22–27 кв. м до трехкомнатных в 75–99 «квадратов». Треть из них выполнена в евроформате с просторной кухней-гостиной площадью от 18 до 27 кв. м. Двух- и трехкомнатные квартиры спроектированы таким образом, что детская и родительская зоны в них разъединены. Несмотря на оригинальный фасад, все жилые помещения имеют правильную геометрическую форму с шириной комнат не менее 2,9 м, благодаря чему жилое пространство можно использовать максимально эффективно. На этаже размещается всего 5–11 квартир, или 2–6 в каждом крыле.
Планировочные решения отвечают последним трендам в проектировании жилой недвижимости и предусматривают индивидуальный подход к формированию жилого пространства для людей с разным стилем жизни. Во всех лотах предусмотрены зоны хранения: ниши под шкаф-купе или гардеробная. В санузлах выделено место для установки стиральной машины. Большинство квартир имеют остекленную лоджию с выходом преимущественно из кухни, но есть варианты, когда на лоджию можно попасть из нескольких помещений.
В квартирах применены современные инженерные решения: горизонтальная периметральная разводка труб в стяжке пола, радиаторы с регулировкой температуры, система трехступенчатой доочистки воды. На лоджиях есть места для установки наружного блока кондиционера.
Застройщик предлагает покупателям редкие и нестандартные форматы: студии с двумя окнами и возможностью зонирования, квартиры с окном в ванной комнате, 12 квартир на верхних, 16-м и 17-м, этажах с увеличенной высотой потолка (3,11 м) и увеличенной площадью остекления. Все это дает возможность создать индивидуальный интерьер. В проекте есть восемь квартир с открытыми просторными террасами, где можно обустроить зону для отдыха или занятий спортом.
Клиентам доступны два варианта отделки квартир: полная Comfort в современном дизайне и предчистовая White box (стоимость обоих вариантов отделки включена в ДДУ). Квартиру также можно приобрести без отделки и самому воплотить в жизнь любое дизайнерское решение.
Что касается мест общего пользования, то они отвечают стандартам застройщика для жилья комфорт-класса: вход в парадную с уровня земли без ступеней и пандусов, вестибюли с просторным холлом, дизайнерская отделка с улучшенной освещенностью, электрический подогрев крылец и тамбуров, обязательные помещения для колясок и велосипедов, короба для хранения уличных игрушек.
ЖК «Лайнеръ» аккредитован ведущими банками-партнерами. Как альтернатива ипотеке для покупателей квартир действует предложение рассрочки от застройщика до окончания строительства. Можно также воспользоваться схемой trade-in («квартира в зачет») и материнским капиталом.
Развитие инфраструктуры
Благодаря удачному расположению жилого комплекса «Лайнеръ» его жителям будет доступна вся существующая транспортная и социальная инфраструктура Невского района. К тому же сегодня правый берег Невы активно застраивается современным жильем, одновременно продолжает развиваться инфраструктура, благоустраиваются прилегающие территории, включая расположенное вблизи Архиерейское подворье с недавно восстановленной Свято-Троицкой церковью.
Участок под застройку находится недалеко от таких ключевых транспортных магистралей, как Октябрьская набережная, проспект Большевиков, Народная улица, проспект Обуховской Обороны. Крупные развязки и близость неразводного моста позволяют за считанные минуты выехать на КАД и далее оперативно добираться до центра города, аэропорта Пулково, одного из крупнейших торговых комплексов «Мега-Дыбенко», пригородов Колпино, Шлиссельбург, Всеволожск и др. Ближайшая станция метро, «Пролетарская», располагается в 15 минутах езды на общественном транспорте. Примерно такое же время понадобится, чтобы доехать до станций «Ломоносовская», «Улица Дыбенко», «Обухово» на личном транспорте. В перспективе прилегающая к участку застройки Русановская улица будет расширена до четырех полос, а трамвайная сеть района станет частью будущей трамвайной линии «Новосаратовка — Санкт-Петербург».
Сейчас в шаговой доступности от строящегося ЖК находятся несколько детских садов, спортивных и медицинских учреждений, школа, аптеки, продовольственный магазин. В ближайшие годы рядом с ЖК будут построены школа на 550 учеников, детский сад на 200 мест и поликлиника на 420 посещений в смену.
Одно из преимуществ локации — близость благоустроенных парковых зон, среди которых Невский лесопарк площадью 600 гектаров, зеленая зона «Сосновка», сад «Спартак», парки им. Бабушкина и «Куракина Дача».