Новые ЖК Петербурга и Ленобласти в апреле-мае: только «бизнес» и «комфорт»
На рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области все более заметную роль играют крупные столичные девелоперы. В течение апреля и мая на рынок новостроек вышло чуть больше десятка проектов. Причем все крупные проекты затеяли именно московские игроки.
Всего два проекта из появившихся на рынке относятся к бизнес-классу, прочие позиционируются в массовом сегменте.
LEGENDA Intelligent Development вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Сампсониевский 32» в Выборгском районе. Проект разработала мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Он отсылает к итальянской архитектуре прошлого века — с вертикальными колоннами, каскадным фасадом, террасами. Дом будет оснащен множеством современных систем, включая собственную разработку застройщика — мультисервисную сеть, которая объединяет ключевые слаботочные системы дома: учет ресурсов, IP-домофония, видеонаблюдение, интернет.
«Красная стрела» открыла продажи в ЖК бизнес-класса «Дом «Регенбоген» в Василеостровском районе. До старта строительства на участке располагались заводские постройки, которые пошли под снос. Однако дом Карла Шредера, владельца фортепианной фабрики, будет сохранен и восстановлен. Фасады дома задуманы в промышленном стиле, поскольку рядом находятся заводы: они будут кирпичными и декорированы черными металлическими панелями.
Компания «РосСтройИнвест» начала продажи в ЖК комфорт-класса «ЛайнерЪ» в Невском районе. Участок компания получила в качестве компенсации за достройку проблемных объектов. Проект выполнила мастерская Futura Architects. Здание похоже на корабль. Фасад будет выполнен из тонкослойной штукатурки разных цветов и металлических декоративных элементов.
ГК ФСК вывела на рынок первую очередь ЖК комфорт-класса «UP—квартал Новый Московский» в Пушкинском районе. Участок площадью 30 га компания приобрела у ПСК вместе с проектной документацией и разрешением на строительство. Проект будет реализован в три этапа. Запланирован микрорайон на 3,2 тыс. квартир по проекту бюро «А.Лен» Сергея Орешкина. Предполагается, что к моменту заселения первых домов будет запущена линия скоростного трамвая «Славянка», которая соединит микрорайон и станцию метро «Купчино».
На рынок выведен всего один проект апартаментов в Невском районе — River Beach Apart. Продавцом выступает «Петербургская недвижимость». Комплекс лофтовых апартаментов располагается в реконструированном здании начала XX века, где прежде размещались три училища: Министерства народного просвещения, городское и земское.
Область не отстает
На рынок Ленобласти вышли объекты комфорт-класса.
ГК «А101» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «А101 Всеволожск» — соответственно, во Всеволожске, в микрорайоне Южный. Запланировано возвести 120 тыс. кв. м жилья и социальные объекты. Концепцию благоустройства разработало голландское бюро MLA+. Девиз проекта «Место для всех» означает идею гармоничного сосуществования жителей, местных сообществ, бизнеса в рамках сложившейся на территории экосистемы. В частности, в проекте запланирован экомаршрут протяженностью в 10 км, который соединит квартал с сетью экотроп заказника «Колтушские высоты».
ГК «Алгоритм» открыла продажи в ЖК комфорт-класса Sertolovo Park во Всеволожском районе. СЗ «Лидер» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Новая страница» в городе Коммунар Гатчинского района. Оба проекта невелики и не располагают собственной инфраструктурой, имея иные достоинства.
ИСГ «МАВИС» представила на рынке ЖК комфорт-класса «Фотограф» в Мурине Всеволожского района. Застройщик взял на себя сложную миссию завершить проект, который менял и инвесторов и названия (прежде «Ленинградская перспектива» и «Квартал в Мурино»). ЖК позиционируется как идеальное место для фотодневника, где можно запечатлеть яркие моменты жизни.
Новые жилые комплексы Петербурга и Ленинградской области, выведенные в продажу в апреле 2023 года
Название ЖК | Дм Регенбоген | Новая страница | Фотограф | ЛайнерЪ | Сампсониевский, 32 | Sertolovo Park | UP-квартал Новый Московский | River Beach Apart | А101 Всеволожск |
Класс ЖК | Бизнес | Комфорт | Комфорт | Комфорт | Бизнес | Комфорт | Комфорт | Апартаменты | Комфорт |
Застройщик | Красная стрела | Лидер / СК Лэнд | ИСГ МАВИС | РСТИ | LEGENDA Intelligent Development | Алгоритм Сертолово | ГК ФСК | Частное лицо | ГК А 101 |
Адрес | Василеостровский район, набережная Смоленки, 8/86 | ЛО, Гатчинский район, Коммунар, улица Просвещения, 2 | ЛО, Всеволожский район, Мурино, 1-й корпус: Ручьевский пр-т, дом 1/24 2-й корпус: пр-т Авиаторов Балтики, 23, к. 3 3-й корпус: пр-т Авиаторов Балтики, 23, к. 1 | Невский район, Октябрьская набережная, 116 | Выборгский район, Большой Сампсониевский проспект, 32 | ЛО, Всеволожский район, Сертолово | Пушкинский район, Московское шоссе, участок 179, (северо-западнее пересечения с Колпинским шоссе) | Невский район, Рыбацкий проспект, 18 | ЛО, Всеволожск, микрорайон Южный |
Ближайшая станция метро | Василеостровская, 11 мин. пешком | Шушары, 34 мин. езды | Девяткино, 15 мин. пешком | Ломоносовская, 12 мин. езды | Выборгская, 10 мин. пешком | Парнас, 19 мин. езды | Шушары, 13 мин езды | Рыбацкое, 5 мин. пешком | Улица Дыбенко, 25 мин. езды |
Материал стен | Монолит-каркас | Панель | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Реконструкция | Монолит-кирпич |
Количество этажей | 8 | 8 | 14–16 | 12–17 | 2–10 | 5–8 | 6–10 | 4+ мансарда | 6–12 |
Выведено корпусов | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 6 |
Всего корпусов в проекте | 1 | 1 | 3 | 1 | 3 | 4 | 10 | 1 | |
Выведено лотов | 364 | 248 | 1454 | 271 | 20 | 279 | 503 | 38 | 736 |
Всего лотов в проекте | 364 | 248 | 2600 | 271 | 590 | 1579 | 3237 | 38 | |
Квартирография | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 26,5– 123,2 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 27,6–86,3 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 23–86 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 21,6–96,8 кв. м | От одно- до трехкомнатных, площадью 33,2–106,2 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 20,9–70,9 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 23–81 кв. м | От студий до двухкомнатных, площадью 26,3–53,6 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 21,2–93,1 кв. м |
Особые квартиры | Варианты с гардеробными, террасами | Варианты с лоджиями | Варианты с балконами/ лоджиями, гардеробными, мастер-спальнями, двумя санузлами, прачечными, двумя окнами в гостиной/кухне/спальне, окном в ванной | Варианты с террасами, окнами в ванной, мастер-спальнями | Варианты с террасами, гардеробными, двумя санузлами | Варианты с арочными окнами, с антресолями, вторым светом | Варианты с патио, мезонинами, мастер-спальнями, гардеробными, трансформеры | ||
Высота потолков, метров | 2,72–3,32 | 2,68 | 2,57–3,76 | 2,8–3,11 | 2,7–2,85 | 2,74 | 2,72–3,34 | 3,7–5,1 | 2,71–4,51 |
Варианты отделки | - без отделки | - без отделки | - без отделки - чистовая | - без отделки - предчистовая (white box) - чистовая | - предчистовая | - чистовая | - без отделки - чистовая | - дизайнерская в стиле лофт - меблировка | - без отделки - предчистовая - дизайнерская |
Цена лота, руб. | 10,2–27,6 млн | 3–7,9 млн | 4,1–16,5 млн | 4,9–18,2 млн | 9,9–38,9 млн | 3,08–8,7 млн | 2,8–10 млн | 5–11,7 млн | 3,56–10,6 млн |
Опции ЖК | - спортивный зал - кладовые - собственный сад | - колясочные | - колясочные - коворкинг - соседский центр - детский сад | - колясочные - 2–6 квартир в крыле - двусторонние входные группы на уровне земли - дизайнерская отделка мест общего пользования - подогрев крылец | - детский сад - колясочные - кладовые | - школа - детский сад - поликлиника - физкультурно-оздоровительный центр - колясочные | - кафе | - 2 детских сада - школа - спортивные объекты - развлекательные объекты - кладовые - колясочные | |
Парковка / количество мест | Подземная, 58 м/м, гостевая | Гостевая, 115 м/м | Подземный паркинг, 92 м/м, 100 м/м на открытых автостоянках | Подземная, 151 м/м | Подземная, 339 м/м | Подземная, 1212 м/м, открытая автостоянка, 1243 м/м | Отдельно стоящий паркинг, 584 м/м | Гостевая | Гостевая |
Срок сдачи выведенных корпусов | IV квартал 2025 года | II квартал 2024 года | IV квартал 2025 года | III квартал 2025 года | IV квартал 2026 года | III квартал 2024 года | II квартал 2025 года | Сдан | I квартал 2025 года |
Срок сдачи всего проекта | II квартал 2024 года | IV квартал 2025 года | III квартал 2025 года | IV квартал 2026 года | II квартал 2027 года | 2028 год | Сдан |
До или после? Плюсы и минусы покупки квартиры перед Новым годом
Зима в целом расценивается как благоприятный период для покупки недвижимости. Многие ждут предпраздничных акций и мечтают встретить Новый год в новой квартире – это не только приятно, но и по-своему символично. Но все же, когда лучше приобретать жилье – в лихорадочной суете декабря или в размеренном спокойствии января? Эксперты компании «Метриум» рассказывают о преимуществах как последнего, так и первого варианта.
Перед боем курантов
Декабрь традиционно отличается высоким покупательским спросом, и объясняется он прежде всего человеческой психологией. Покупка квартиры – это настолько значимое для любой семьи событие, что она расценивается как «закрытие гештальта», т.е. достижение насущной цели, к которой можно больше не возвращаться. А когда, как не перед Новым годом, подводить итоги и заканчивать начатое? Войти в следующий период с ощущением завершенности хотят не только покупатели, но и продавцы, ведь они руководствуются теми же соображениями! И отсюда вытекает первый плюс покупки квартиры именно в декабре.
Множество скидок
Декабрь славится впечатляющими дисконтами, а в этом году – особенно, ведь клиенты, уставшие от неопределенности, не так активны, как в предыдущие годы. Стремясь стимулировать спрос, девелоперы запускают действительно выгодные предновогодние акции. Если в прошлом году новогодние скидки на квартиры составляли не более 5-10%, то сегодня реально найти предложения, благодаря которым можно купить квартиру на 35% дешевле. Хотя средний размер скидок в этом году все же 15-20%.
Например, в жилом комплексе премиум-класса Dream Towers (девелопер – Regions Development), который строится на территории Нагатинской поймы, новогодняя акция распространяется на выделенный пул квартир. До 31 декабря их можно приобрести со скидкой до 25%, в том числе с использованием ипотеки. «Благодаря дисконту наши клиенты смогут сэкономить до 18,6 млн рублей, – комментирует Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Учитывая, что на финальной стадии готовности комплекса стоимость лотов в нем вырастет приблизительно на 15%, сейчас появился прекрасный повод приобрести здесь квартиру со значительной выгодой».
В жилом комплексе «Преображенская площадь», который тот же девелопер строит в районе Преображенское, запущен дисконт 21%. Минимальная стоимость однокомнатных лотов со скидкой составит 15 млн рублей, тогда как ранее они продавались по 19 млн рублей.
В премиальном квартале «Прайм Парк» от Optima Development, который возводится в Хорошевском районе Москвы, тоже началась предновогодняя акция, которая распространяется на определенный пул лотов. До конца года их можно приобрести со скидкой 20%. «Поскольку проект в течение 5 лет лидирует по продажам в премиальном сегменте, значительных дисконтов на квартиры мы никогда не делали, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Поэтому советую всем, кто рассматривал покупку в «Прайм Парке» или вообще в премиальном проекте, воспользоваться уникальным новогодним предложением с выгодой до 20% на ограниченный пул квартир».
Даже если на данный момент все «акционные» квартиры раскуплены (да, такое бывает, когда жилой комплекс популярен), уточните у менеджера, возможен ли индивидуальный дисконт. Клиенту, который демонстрирует готовность из потенциального стать реальным, охотнее идут на уступки, особенно в конце года, когда нужно закрывать отчетный период.
Богатство выбора
В декабре еще есть возможность выбирать из всего многообразия планировок даже в рамках одного проекта. Январь же немного напоминает торговый центр после распродажи – ассортимент уже не так широк, и нужных размеров нет. То есть вы можете не найти желаемое в жилом комплексе, на который изначально делали ставку. Впрочем, выход имеется. Если вы протянули до января, посмотрите все новостройки девелопера, в ЖК которого хотели купить недвижимость. Игроки с большим опытом и множеством сданных проектов наверняка вас не разочаруют – просто выберите другой ЖК, который реализуется ими же.
Например, в портфеле компании MR Group – реализованные объекты общей площадью 9,5 миллионов кв. м. В Москве сейчас одновременно реализуется более 10 проектов девелопера, при этом можно подобрать подходящий вариант практически в любом округе столицы. К слову, сейчас у MR Group тоже пора скидок, они достигают 15% (выгода при этом – до 15,8 млн рублей). Изучите, что предлагается в «Павелецкая Сити» (реализуется совместно с Level Group), «Метрополии», City Bay, Symphony 34, MOD, Famous и др.
Определенность
Как правило, начало нового года сопровождается вступлением в силу новых законов и правил, что может существенно повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Положительно или негативно – точно спрогнозировать не всегда возможно, особенно в текущих реалиях. А декабрь – это своего рода «синица в руках»: вы знаете точную стоимость квадратного метра и размер минимальной ипотечной ставки. Январь в этом плане – нестабильный «журавль в небе». Впрочем, уже известно, что власти до 1 июля 2024 года продлили ипотеку с господдержкой. Однако ставка по ней вырастет до 8%. Так что выгодно успеть совершить покупку с привлечением льготной ипотеки все же в декабре.
Велика вероятность, что в следующем году вырастут ставки по субсидированным кредитам от застройщиков. Но пока девелоперы продолжают предлагать околонулевые спецпрограммы. Например, в ЖК iLOVE и многофункциональном жилом квартале Headliner (девелопер - КОРТРОС) можно взять ипотеку от 0,1% на срок до 30 лет, при этом нужно внести первоначальный взнос от 15%.
Возврат средств
Если вы покупаете квартиру в сданном доме в декабре, то уже в январе сможете оформить возврат всего уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за предыдущий год. Максимальный размер суммы, с которой возвращается вычет, составляет 2 млн рублей. Это означает, что можно получить 13% от данной суммы – 260 тысяч рублей. Возможность оформления налогового вычета возникает с года вступления в право собственности жилым объектом. Купив квартиру в январе, вам придется ждать уже следующего года, чтобы вернуть часть потраченных на покупку средств.
Когда осыпались елки
Итак, преимущества покупки квартиры в декабре очевидны. То есть январь вообще не рассматривать? Есть нюансы, дадим ему шанс.
Если декабрь ассоциируется с суетой, то январь – это дзен. При покупке квартиры важны не только ставки и цены – многое зависит от настроя человека и его занятости. В декабрьской суматохе бывает сложно оценить все «за» и «против», принять взвешенное решение. Ведь хочется закрыть сделку как можно скорее, поставить галочку и заняться наконец подготовкой к Новому году. А в январе у вас будет достаточно времени, чтобы разобраться с нюансами: вы сможете спокойно прогуляться по району, изучить его инфраструктуру, пообщаться со старожилами, чтобы понять, подходит ли вам вообще данная локация.
«В январе спрос на рынке недвижимости традиционно падает: кто-то продлевает себе отдых и берет отпуск, чтобы отправиться в путешествие, а кто-то ждет окончания банковских каникул и одобрения заявки на ипотечный кредит. Поэтому январские покупатели тоже могут рассчитывать на определенные бонусы от девелоперов, – считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва». – Однако позиция девелоперов относительно январских акций пока не сформировалась, игроки рынка будут ориентироваться на текущую экономическую и политическую ситуацию. В качестве преимущества январских сделок отмечу экономию времени, поскольку в банках и офисах продаж будет меньше людей, да и предновогодние пробки усложняют все дела в декабре».
«На вопрос, когда все-таки покупать квартиру – в декабре или январе? – однозначного ответа нет, – подводит итоги Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первое, что можно порекомендовать: изучите, какие перемены произойдут в законодательстве в будущем году, какие новые программы запускаются, а какие будут завершены, поищите прогнозы экспертов, как это может повлиять на ценообразование. Второе – проводите регулярный мониторинг актуальных предложений на рынке недвижимости. Если найдется подходящий вариант в декабре, совершайте сделку. Нет – подождите января. Но учитывайте, что ставки по ипотеке растут, поэтому, собираясь воспользоваться жилищным кредитом, собирайте документы и обращайтесь в банк прямо сейчас. Все равно одобрение заявки займет какое-то время. Затягивать с этим не советую, потому что банки могут поднять процент по ипотеке в любой момент».
Почему современные девелоперы возрождают ар-деко
Стиль ар-деко, являясь современником эпохи джаза, был пропитан особым жизнеутверждающим настроением и представлял собой отражение творческого подъема, предлагая наслаждаться жизнью здесь и сейчас. Сегодня отечественные девелоперы премиального жилья все чаще обращаются к ар-деко, пытаясь возместить таким образом пробел в архитектурной истории Москвы. Эксперты компании Regions Development рассказывают, зачем это делается, и демонстрируют особенности данного направления на примере жилого комплекса премиум-класса Dream Towers.
Российский опыт
Немного истории, чтобы понять, как данный стиль «обосновался» в нашей стране. В СССР ар-деко не сразу «пришелся ко двору». Так, в 1920-е годы у нас доминировал авангард, который нашел отражение в архитектуре конструктивизма с его внешним минимализмом, строгими геометрическими формами и отсутствием орнаментации. Затем на смену авангарду пришел неоклассицизм, более известный как сталинский ампир. И тем не менее, черты «советского ар-деко» можно увидеть до сих пор – он «проник», например, на некоторые станции московского метрополитена («Маяковская», «Аэропорт»), а также отразился в выдающихся столичных высотках: домах на Котельнической набережной и Кудринской площади, в Министерстве иностранных дел, здании МГУ на Воробьевых горах и т.д. Также влияние ар-деко можно наблюдать в Павильоне СССР для международной выставки 1937 года в Париже – со скульптурой «Рабочий и колхозница».
К ар-деко возвращаются и сегодняшние российские девелоперы – аллюзии на эту тему появляются в архитектуре и интерьерах. Например, в данном стиле возводятся 36-этажная башня с апартаментами Alcon Tower, одновременно напоминающая легендарные высотки Москвы и небоскребы Нью-Йорка, ЖК TriBeCa APARTMENTS, комплекс апартаментов «Данилов дом». Обычно ар-деко – прерогатива премиальной недвижимости, но бывают и исключения. Так, на улице Красных Зорь в следующем году будет введен жилой дом для переселения по программе реновации. Он состоит из пяти секций разной этажности и имеет сложную ступенчатую структуру, напоминающую полку с книгами.
В геометрической прогрессии
Архитектуру ар-деко отличает наличие строгих геометрических форм, что немного роднит его с авангардом, но, в отличие от последнего, ар-деко предпочитает симметрию четких, энергичных линий, прямоугольников и зигзагов, обтекаемых изгибов, эллипсов и кругов. Эта основная стилевая черта выделяет ее на фоне других зданий. Так, прообразами ЖК Dream Towers стали самые известные небоскребы Манхэттена начала 20 века: Empire State Building, Liberty Tower и Park Row Building.
Практически вся архитектура ар-деко характеризуется стремлением ввысь. Однако особенность стиля в том, что высота здания не является самоцелью, и почти все такие высотки имеют не плоское, а ступенчатое завершение, приветствуются разноэтажные секции. Например, Dream Towers состоит из трех монолитных корпусов – одного среднеэтажного (6 этажей) и двух башен по 23 этажа.
Другая отличительная особенность – стремление к внешнему эффекту за счет использования при отделке дорогих натуральных материалов. Например, фасады корпусов Dream Towers сочетают в себе панорамное остекление, облицовку из натурального полированного камня и металлические декоративные элементы. Такая облицовка делает здания легкими и светлыми. Натуральный полированный камень прекрасно переносит перепады температур, устойчив к повышенной влажности, а природная фактура и рисунок придают фасадам индивидуальный и оригинальный внешний вид.
Для декора ар-деко характерны в основном симметричные, повторяющиеся узоры природного или геометрического характера, которые присутствуют как в интерьерах, так и на фасадах зданий. Характерные мотивы могут включать животных, листву, цветы, птиц и солнечные лучи. В отделке экстерьеров домов Dream Towers тоже отражен этот подход: изысканные узоры становятся доминантой фасадов.
Причины популярности
«Ар-деко пользуется заслуженным спросом у искушенной публики, выбирающей недвижимость премиум-класса, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Приобретение квартиры в таком проекте подчеркивает, что покупатель разбирается в современных модных архитектурно-дизайнерских тенденциях. Во всем, что окружает человека, должны быть стиль, изящество и красота, и ар-деко в полной мере удовлетворяет этим требованиям. Он полифоничен и разнообразен, чужд четким канонам и в то же время всегда легко узнаваем. В нем больше настроения и духа, чем обязательных атрибутов».
Девелоперы, анализируя пожелания клиентов, все чаще начинают обращаться именно к ар-деко, несмотря на сложности реализации таких ЖК (их концепция требует доскональной проработки). Пока таких проектов на московском рынке не много, и каждый из них – уникальный штучный товар, который всегда востребован. Например, в Dream Towers по сравнению со второй половиной прошлого года было заключено почти на 47% больше сделок.
«Мы постарались объединить в Dream Towers самые современные технологии с изысканной классикой стиля ар-деко, – резюмирует Лиля Арцибашева. – Этот стиль подходит всем, кто чужд аскетизма и минимализма и, выбирая жилой комплекс, хочет подчеркнуть свой изысканный вкус. Ар-деко – это, на мой взгляд, достижение золотой середины между шиком и функциональностью».