Коммунальное настоящее Петербурга
Жилищный комитет Санкт-Петербурга не строит «мифических» планов по расселению в одночасье всех коммуналок.
Однако есть планы решить эту проблему в отношении каждого жильца коммунальных квартир, состоящего на очереди по улучшению жилищных условий. Об этом, подводя итоги работы по расселению коммунальных квартир в Санкт-Петербурге в 2016 году, заявила Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета. Всего за прошлый год жилищные условия улучшили более 3 тыс. семей, проживающих в коммуналках.
Программа расселения коммунальных квартир – одна из четырех целевых жилищных программ, реализация которых финансируется из бюджета Санкт-Петербурга. В целом на решение «квартирного вопроса» город ежегодно выделяет порядка 7 млрд рублей, в том числе 3,1 млрд – на расселение коммуналок. С начала действия соответствующей целевой программы (с 2008 года) число коммунальных квартир в Северной столице сократилось на 38 тыс. и сегодня составляет чуть более 78,5 тыс. коммуналок, в которых зарегистрированы около 200 тыс. семей. Однако, подчеркнула Марина Орлова, несмотря на неофициальный статус Петербурга как «коммунальной столицы России», в улучшении жилищных условий нуждаются далеко не все петербуржцы, имеющие комнату в коммуналке. На учете состоят только 80 тыс. семей, живущих в 50 тыс. коммунальных квартир. «В остальных случаях комнаты граждан в коммунальных квартирах – не единственное их жилье в Петербурге», - подчеркнула госпожа Орлова. Более того, обязательства городских властей по расселению распространяются не на все коммунальные квартиры: лишь в тысяче коммуналок все помещения заселены по договору социального найма, тогда как более 30 тыс. коммунальных квартир находятся полностью в частной собственности. Остальные коммуналки – «смешанного типа», т. е. и с помещениями, принадлежащими Санкт-Петербургу, и с частными комнатами. И если квартира многокомнатная, да еще в центре города, до 2015 года расселить ее было практически невозможно из-за сложностей с получением согласия на расселение от всех жильцов.
Приоритет за очередниками
«До недавнего времени самым сложным было договориться с соседями. Сегодня проблема снята: очередники могут получить содействие города в расселении независимо от позиции по этому вопросу своих соседей», - прокомментировал Сергей Филимонов, директор Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен», выступающего оператором в реализации городских жилищных программ. Со своей стороны, Марина Орлова напомнила, что в 2016 году размер социальной выплаты для их участников был увеличен и сегодня составляет 792 тыс. рублей для одиноко проживающего гражданина и 430 тыс. рублей на члена семьи (если в ее составе более двух человек). «Сегодня мы подводим итоги не в части расселения целой коммунальной квартиры, а в части возможности для тех, кто состоит в городской очередь на получение жилья, проживает в этой коммунальной квартире и не имеет ни льгот, ни каких-либо иных возможностей улучшить свои жилищные условия, выехав из коммунальной квартиры», - подчеркнула представитель Жилищного комитета.
Комплекс механизмов
Коммунальные квартиры в Северной столице многообразны, если можно так сказать, по своему происхождению. Одни – в центральных районах города – возникли исторически (после революции). Другие превратились из отдельных в коммунальные в результате семейных коллизий – при разделе имущества. Часть коммуналок обязана своим появлением необходимости переселять граждан из аварийного жилого фонда (напомним, по действующему законодательству в этом случае переселенцам предоставляется идентичная площадь, которая зачастую невелика).
Как сообщила Ирина Кулик, начальник отдела по расселению коммунальных квартир Жилищного комитета, для расселения разных коммунальных квартир используются разные механизмы. Так, уже 615 квартир, наиболее сложных (многокомнатных, в центре города, признанных не пригодными для проживания, с семьями, и состоящими, и не состоящими на очереди для улучшения жилищных условий) расселены при участии инвестором (им может стать как юридическое, так и физическое лицо, но не жилец расселяемой коммунальной квартиры). В ближайшее время в отдельные квартиры переедут еще 418 семей из 117 квартир, выставленных недавно на конкурсы по расселению с привлечением инвесторов.
Еще один достаточно часто используемый механизм расселения – с участием льготного выкупа, т. е. с возможностью для жильцов коммунальной квартиры улучшить свои жилищные условия, не выезжая из нее, а приобретая по цене ниже рыночной дополнительное помещение. В 2016 году доходы городского бюджета от продажи свободных жилых помещениях гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, составили 521 млн рублей.
Неисчерпаемый ресурс
Возможно ли когда-нибудь полностью освободить Северную столицу от коммунальных квартир – остается вопросом риторическим. И не только потому, что в силу объективных и субъективных причин появляются, пусть в небольшом количестве, новые коммуналки. Но прежде всего потому, что, как свидетельствует статистика, нередко получатели социальной выплаты улучшают свои жилищные условия и переезжают в отдельную квартиру, но… оставляют при этом комнату в коммуналке за собой. Кроме того, такая недвижимость продолжает оставаться источником получения нелегальных доходов. Сдачу комнат, находящихся в собственности города, в аренду (разумеется, без уплаты налогов на полученный доход) Сергей Филимонов назвал одной из наиболее актуальных сегодня проблем. «Решению этого вопроса будет способствовать реализация соглашения, подписанного губернатором Санкт-Петербурга, УФМС и ГУВД в октябре 2016 года», - сообщил директор ГБУ «Горжилобмен».
Уходящий год для строительной отрасли оказался более созидательным по сравнению с прошлым. Рынок нащупал «очередное дно».
Об основных тенденциях в строительстве, на рынке труда, в целом в экономике Петербурга и Ленобласти поговорили участники конференции «Итоги года с «Ведомостями».
Еда на первое
В уходящем году, как и в 2015-м, из-за снижения покупательной способности населения инвесторы неохотно брались за строительство торговых центров – такие проекты на рынке Петербурга сегодня единичны. В то же время, по данным генерального директора Colliers International Андрея Косарева, набирает обороты концепция действующих центров торговли. «Правда, никто не готов вкладывать в реконструкцию большие деньги и поэтому в некоторых случаях этот процесс займет много времени», – сказал Андрей Косарев. Вакансия в торговых площадях, по сравнению с прошлым годом несколько снизилась, но пока еще остается высокой – 8%. Суммарный объем качественных торговых площадей увеличился и составил 3,76 млн кв. метров. На тысячу человек в Петербурге приходится 527 кв. м торговых площадей.
«Спрос населения распределяется неравномерно: fashion-индустрия находится под давлением и оптимизирует форматы. Продовольственный ритейл, напротив, развивается хорошо, особенно в формате гипер- и супермаркетов», – объяснил господин Косарев.
Версию о том, что основную часть своих доходов из-за кризиса люди стали тратить в основном на продукты питания, подтверждают и данные банковского сектора. По словам директора управления транзакционного бизнеса «Северо-Западного банка» «Сбербанка» Вячеслава Красюка, среднестатистическая семья тратит 38% своей зарплаты на продукты. Далее идут оплата ЖКХ (16%), одежда (10%), медицина (6%) и пр.
Кроме того, в 2016 году на 31% возросло число потребительских кредитов – и в основном за счет совершения ипотечных сделок. Доля ипотеки в кредитном портфеле составила 56% или 198 млрд рублей.
Что же касается выдачи кредитов бизнесменам, то общая сумма выданных средств составила 384 млрд рублей, что на 26% больше чем в 2015 году. Большую часть из них выдали предприятиям в сфере машиностроения – 18%, строительства – 15% и АПК – 15%.
Ускоряя бизнес
Что касается законодательных изменений в строительной сфере, то, по мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, они стимулируют бизнес быстрее развиваться. Правда, «не благодаря, а вопреки». Например, эксперт считает, что новые Правила землепользования и застройки Петербурга стимулировали девелоперов города срочно утверждать проекты планировки территорий, потому что по новым ПЗЗ строительство становится менее выгодным из-за изменения регламента высотности зданий.
Похожее воздействие на строителей оказали и изменения в 214-ФЗ, касающиеся отдельных вопросов долевого строительства и ужесточающие требования к застройщикам.
«Наблюдается массовый выход новых проектов на рынок в строительстве жилья, потому что застройщики знают – если они успеют зарегистрировать первый договор долевого участия до 1 января 2017 года, то они будут работать по старым правилам. А новые не всем понятны и менее экономически выгодны. Законодатель – молодец. Он помогает девелоперам объяснить, что нужно работать быстрее» – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Говоря об общих тенденциях на рынке недвижимости этого года, господин Некрестьянов сказал, что в первой половине года большую часть обращений составляли судебные разбирательства. «Вторая половина года характеризуется взрывным количеством сделок, например, по покупке новых земельных участков. Интересно, что чаще они заключаются за собственные деньги компаний – возможно, потому, что банковские средства не очень доступны», – предположил Дмитрий Некрестьянов.
Кризис во благо
На рынке труда, по словам генерального директора «АНКОР» Сергея Саликова, продолжаются тенденции 2015 года: работодатель диктует условия, а соискатель находится в зависимом положении. Исключением являются IT и фармацевтика.
«Последние три года экономика ухудшалась, и сейчас, будем надеяться, мы нащупали очередное дно и стагнируем. Если смотреть на эту ситуацию через призму рынка труда, то это позитивное влияние», – уверен Сергей Саликов.
Он объяснил, что начало трудоспособного возраста у граждан – 23 года, а как раз в период 1990-2000-х годов в России наблюдалась «демографическая яма» (смертность превышала рождаемость), последствия которой продлятся до 2023 года. «В 2012 году рынок был перегрет, не хватало соискателей. Но сегодня жесткой нехватки сотрудников не ощущается», – сказал он.
В строительной отрасли по данным Сергея Саликова, все относительно спокойно – размер зарплаты за год существенно не поменялся, не было и массовых сокращений на предприятиях. Однако зависимость стабильности компании от вывода на рынок новых объектов возросла, а для привлечения высококлассных специалистов организации готовы поднимать зарплату.
Темами онлайн-брифинга заместителя председателя Правительства Ленинградской области Михаила Москвина стали итоговые объемы ввода жилья в регионе, градостроительные ограничения в Мурино, Девяткино и Буграх, а также достройка проблемных объектов.
Отвечая на вопрос об объемах ввода жилья, Михаил Москвин сообщил, что с января по ноябрь текущего года, в Ленинградской области было введено 2,15 млн кв. м, в том числе ИЖС – 511 тыс. кв. м. «План по вводу жилья выполнен на 110%, – констатировал Михаил Москвин. – На разных этапах строительства в Ленобласти находится почти 9 млн кв. м».
Особое регулирование
Михаил Москвин отметил, что Правительство Ленобласти ведет планомерную политику по обеспечению новостроек социальными объектами. Для территории Мурино, Девяткино и Бугров, после того, как полномочия по выдаче градостроительных документов были переданы на региональный уровень, Правительством Ленобласти было выдано всего семь разрешений на строительство и утвержден всего один проект планировки территории. «До этого местными органами самоуправления было выдано 56 разрешений на строительство», – сравнил Михаил Москвин.
На недавнем совещании с участием губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко принято решение ввести понятие «зона особого строительного регулирования» применительно к микрорайонам Мурино, Девяткино и Бугры. В случае, если строители не будут соблюдать сроки возведения социальных объектов, Правительство области будет пересматривать градостроительные планы.
«Там, где выданы разрешения на строительство и есть уже дольщики, отмен не будет, – пояснил Михаил Москвин. – Там, где нет разрешения на строительство и/или нет дольщиков, будем смотреть, насколько эти градпланы соответствуют законодательству, действующему на момент их выдачи. Областной Комитет по архитектуре и градостроительству направил предписания в муниципалитеты об отмене проектов планировки. Например, такое предписание уже было направлено в Бугровское сельское поселение – по поводу проекта планировки территории, застройкой которой занимаются ФСК «Лидер» и компания «Самолет ЛО».
Михаил Москвин сообщил, что Правительством области уже создана специальная карта Мурино, Девяткино и Бугров – с наименованием всех существующих там проектов и действующих застройщиков. В частности, это компании «Мавис», «Норманн», Setl City, «Петрострой», «Полис», «Лидер», «Монарх» и др. «Это наш дежурный документ, всю территорию будем инспектировать», – пообещал зампред.
Без конкретики
Михаил Москвин также прокомментировал ситуацию, которая сложилась вокруг проблемного объекта «Силы Природы» компании «О2 Девелопмент».
«По итогам совещания по ситуации с проблемным объектом «О2 Девелопмент», которое состоялось сегодня, 16 декабря, с учетом того, что компания не представила внятного бизнес-плана и документов, подтверждающих ее финансовую устойчивость, принято решение, что следующие переговоры будут проходить только в присутствии реального инвестора, о котором заявил нам «О2 Девелопмент». Нам было заявлено о двух таких структурах, только в их присутствии мы будем продолжать работу. Руководство «О2 Девелопмент» назначило новую дату переговоров – 19 декабря текущего года», – сказал Михаил Москвин.
На вопрос о ЖК «Воронцов», который планируют передать для достройки СК «Стоун» (которая сама имеет репутацию проблемного застройщика), Михаил Москвин ответил так: «Застройщик жилого комплекса «Воронцов» «СпецКапСтрой СПб» был готов передать добровольно компании «Стоун» свои права и пригласил эту компанию для переговоров, однако пока никаких документов о передаче объекта не предоставил. Очевидно, что тут нужно менять застройщика через процедуру банкротства, на это согласны и дольщики. Есть и заявление от конкретного кредитора о начале соответствующей процедуры. Мы пошли таким путем: для потенциальных инвесторов нами подготовлены технические характеристики для проблемных объектов – ЖК «Воронцов» и ЖК «Ванино». В них указаны объемы строительства и нагрузки на инженерные сети, а также то, чем Правительство Ленобласти может помочь в части улучшения экономики на этих объектах. На основании этих технических характеристик мы будем вести переговоры с кандидатами на достройку этих объектов».
Для ЖК «Ванино» инвестор также не найден. Ведутся переговоры с компаниями «УНИСТО Петросталь», «Строительный трест» и «Навис», а также с первоначальным инвестором. «Надеемся, что в ближайшее время мы получим положительные результаты от этих переговоров», – говорит Михаил Москвин.
Новые дороги
«Будут ли строиться дороги за счет застройщиков в следующем году?» – интересовались у г-на Москвина журналисты. По его словам, сейчас готовится приказ Комитета по архитектуре и градостроительству, где будет прописан новый порядок утверждения проекта планировки территорий: «Проекты планировки территорий мы будем утверждать только при наличии соглашения о строительстве социальной и дорожной инфраструктуры, а выдавать разрешения на строительство жилых домов мы будем только одновременно с выдачей разрешения на строительство перечисленных объектов. Так, за счет инвесторов в Буграх будет устроен перекресток улицы Шоссейной и технологической дороги, которая идет вдоль КАД от Западного Мурино. Застройщики на свои средства сделают здесь перекресток, восстановят технологическую дорогу и организуют проезд по КАД. Срок выполнения этих работ – 1 июня 2017 года. Также в следующем году мы проведем конкурс на строительство развязки с КАД у Западного Мурино. Срок выполнения работ – 2019 год».