Футбол без жилья
Региональные власти не разрешили компании Fort Group построить в Кудрово новый жилой квартал со стадионом для футбольного клуба «Тосно». Идея строительства там межвузовского кампуса по-прежнему на повестке дня.
Земля только для спорта
Власти Ленобласти отказали девелоперской компании Fort Group в предоставлении земельного участка под строительство жилого квартала в Кудрово. Территорию площадью 122 га в этом районе администрация готова выделить инвестору только под строительство стадиона, ледовой хоккейной арены и спортивной школы, сообщил источник в правительстве Ленобласти.
Fort Group просил у региона 150 га под проект комплексной застройки с футбольным стадионом на 18–20 тыс. зрителей. В июле этого года стало известно, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко этот проект поддержал. Девелоперу собирались передать участок нужной площади в Кудрово, где до этого планировали построить кампус ФИНЭКа и Университета им. Макарова (земля зарезервирована, но финансирование проекта в объеме 5 млрд рублей из федерального бюджета задерживается). Но «поскольку проект кампуса заморожен, но не отменен», Fort Group чиновники отказали. Правда Александр Шарапов, президент NAI Becar (консультант проекта кампуса), говорит, что федеральных денег на него так и нет, и вузы до сих пор не понимает свою дальнейшую судьбу.
Квартиры ради окупаемости
Клуб "Тосно" был создан при финансовой поддержке Fort Group в 2013 году. Сейчас команда играет в первом дивизионе, но ставит перед собой задачу выйти в российскую премьер–лигу. Для этого, по оценке источника в правительстве Ленобласти, нужно финансирование в размере 700 млн рублей в год. В Fort Group сообщили, что за первый год в развитие команды было вложено 76 млн рублей, а на этот сезон бюджет увеличен до 300 млн рублей. "Если достижение высоких целей, которые мы ставим перед командой, потребует увеличения финансирования, возможно, мы пойдем на это", – сообщил Максим Левченко. По его словам, "Тосно" – единственная футбольная команда в Ленобласти, которая играет в первой лиге, и ей нужен свой стадион. Но без строительства жилья проект стадиона в Кудрово теряет смысл.
"Стадион на 20 тыс. человек обойдется компании в 4 млрд рублей. Это без учета другой спортивной инфраструктуры", – отмечает управляющий партнер Fort Group Максим Левченко. По оценке директора ГК "Балтийский монолит" Светланы Петровой, бюджет создания спортивных объектов в Кудрово составит 10–12 млрд рублей, а с учетом коммерческой инфраструктуры - 25 млрд рублей. «Чтобы окупить эти вложения, нужно построить в районе 300–350 тыс. кв. м жилья", – считает она.
Популярный район
В Кудрово уже реализуется проект комплексного освоения 180 га около КАД. Это один из первых проектов–миллионников на границе Петербурга и Ленобласти. Он был инициирован в 2007 году владельцем земли – компанией «СВП Групп». В качестве партнера она привлекла компанию Setl City, которая собиралась развивать территорию в рамках единой концепции. В течение 10–12 лет здесь планировалось построить 1,5 млн кв.м жилья на 65 тыс. человек и объекты инфраструктуры. Но со временем единая концепция развалилась. На данный момент застраивается 140 га. На территории работают девять собственников – каждый в своей стилистике. Впроцессе строительства находятся 758 тыс. кв. м: 11 жилых комплексов и 22 очереди в уже существующих проектах. Всего же, по приблизительным оценкам экспертов, в этом микрорайоне будет около 3 млн кв. м недвижимости.
В прошлом году город проводил шумную кампанию по борьбе с девелоперами, строящими жилье на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако, как отмечают эксперты, девелоперы имеют в своем распоряжении законные схемы и для застройки таких участков.
Петербург растет ввысь, это обусловлено дорогой стоимостью земли, девелопер, получивший участок, стремится «выжать» из него максимум квадратных метров. Но, как ни парадоксально, в городе есть участки, которые предназначены и под индивидуальное жилищное строительство.
В 2013 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 583,5 тысяч кв.м. жилья. Как подсчитал Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь», доля индивидуального жилищного строительства при этом составила 6,8%. По его словам, земельные участки под ИЖС можно формировать в черте города на территории около 4 300 га и власти города сегодня планируют включить в адресную программу 60 участков под ИЖС. В городе существует несколько зон, которые выделены под малоэтажное строительство, в том числе включающие участки, на которых возможно только индивидуальное жилищное строительство – Озерки, Коломяги, Каменка, пригородные районы Санкт-Петербурга. По закону на землях ИЖС можно строить капитальный малоэтажный дом не выше трех этажей на 1 семью, возводить хозяйственные постройки, рядом с домом разбивать сад и огород. Жилой дом должен соответствовать всем нормам и требованиям к жилому строению, проектная документация для которого выполняется проектной организацией с государственной лицензией. В проектную документацию входит разработка отдельного технического задания по всем коммуникациям. Затем этот проект владелец участка должен согласовать в различных контролирующих инстанциях. «Но в настоящее время на землях ИЖС застройщики, нарушая закон, строят многоквартирные дома, таухаусы. В последние несколько лет строительство многоквартирных домов на землях ИЖС приобрело массовый характер. Только за прошлый год власти города насчитали свыше двухсот незаконных объектов – строящихся или уже заселенных. Правительство города борется с незаконным строительством и уже принято несколько судебных решений о сносе подобных проектов», - рассказал господин Васильев.
Что касается стоимости индивидуальных домов на землях ИЖС, то здесь цена может варьироваться в широких диапазонах в зависимости от состава грунтов, типу конструкции, площади дома и т. д. По данным господина Васильева, стоимость участка ИЖС в черте города от 12 соток в среднем стоит от 3,7 млн. рублей, а стоимость участка под застройку от 3 Га стоит 15 млн. рублей.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ЗАО «Управляющая Компания «СТАРТ Девелопмент» при этом отмечает, что построить коттеджный посёлок на землях ИЖС возможно, более того, по ее словам, такая схема оптимальна для девелопера и покупателя: если загородный дом приобретается для постоянного проживания, статус ИЖС обеспечивает милицейский адрес, «прописку» и привязанную к постоянной регистрации возможность пользоваться школами, детскими садами и поликлиниками в черте населённого пункта. «А вот возведение многоквартирного дома на участке ИЖС однозначно является незаконным, с таунхаусами же есть варианты – в зависимости от минимально допустимого размера участка в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки. Построить линию из 10 секций таунхаусов на едином земельном участке – также незаконно, как и многоквартирный дом. Но если под каждой секцией таунхауса вымежеван участок, например, по 1,5 сотки (как у нас в «Золотых ключах»), а сами таунхаусы не имеют общих помещений (подвалов и чердаков) и общих инженерных сетей, то это абсолютно легальная схема и собственность на такие дома оформляется без каких-либо проблем. В этом случае таунхаусы считаются индивидуальными жилыми домами (так прописывается в свидетельстве о собственности), просто не отдельно стоящими, как коттеджи, а блокированными. Такие таунхаусы могут входить в состав коттеджного посёлка, неа них можно оформлять ипотечный кредит после завершения строительства и т.д. – проверено покупателями «Золотых ключей», - говорит госпожа Шишулина.
МНЕНИЕ
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar
На территории города практически не ведется индивидуальное жилищное строительство, поскольку согласно городскому проекту планировки территории количество участков пригодных для ИЖС крайне мало. Даже если бы у застройщиков был бы выбор, они предпочли бы реализовывать высотные объекты, в первую очередь, из дороговизны земельных активов. Ранее некоторые застройщики пытались возводить на землях ИЖС многоквартирные дома, но такую практику продолжать никто не решается, поскольку риски, также как и штрафы, слишком велики. В целом по городу, в основном все подобные объекты сосредоточены в районе Коломяги, а в остальных районах города такие проекты встречаются редко.
Исполнение бюджета Ленинградской области в 2013 году вызвало у депутатов ЗакСа подозрения в манипулировании показателями отчетности и служебном подлоге.
«Вольное манипулирование официальной отчетностью может содержать в себе признаки служебного подлога (ст. 292 УК РФ)», - заявил Андрей Лебедев, лидер фракции ЛДПР в областном парламенте. «В классике криминальной экономики необоснованное завышение заявок на бюджетное финансирование – один из признаков подготавливаемых хищений данных средств», - добавил он.
24 июня Законодательное собрание Ленобласти приняло в первом и третьем чтении областной закон «Об исполнении областного бюджета Ленинградской области за 2013 год». Как заявил Роман Марков, вице-губернатор Ленобласти – председатель Комитета финансов, в целом прошлый год был для региона достаточно удачным: это подтверждают и показатели бюджета по сравнению с другими регионами РФ, и оценка международных рейтинговых агентств (напомним, Fitch повысило инвестиционный рейтинг Ленобласти).
К числу основных достижений, по мнению Романа Маркова, относятся следующие. Во-первых, сохранение дефицита бюджета на уровне 8,2% от собственных доходов (47,5% от плановых назначений) и рост доходов по основным источникам: налогу на прибыль (+1,8%), налогу на доходы физических лиц (+1,111%). Отмечен также серьезный рост по земельному налогу (+24,3%). «Усилия, которые мы совместно с муниципалами прилагали по собираемости этого налога, дали свой результат. Хотя в целом цифра 2,9 млрд рублей не кажется существенной по сравнению с налогом на прибыль, тем не менее необходимо отметить положительную динамику», - прокомментировал профильный вице-губернатор.
Во-вторых, в 2013 году исполнение бюджета было равномерным по времени, чем годом ранее.
В-третьих, хотя государственный долг Ленинградской области существенно подрос – на 73% за год – из-за необходимости покрывать дефицит бюджета заемными средствами, он составил 16,5% от суммы собственных доходов – это, по словам романа Маркова, достаточно безопасный уровень. При этом он обратил внимание на тревожную тенденцию к увеличению муниципального долга районов Ленобласти. «Хотя напрямую этот долг не имеет отношения к областному бюджету, не может не вызывать обеспокоенность, что три района (Подпорожский, Тихвинский и Лодейнопольский) испытывают довольно серьезную долговую нагрузку», - уточнил Роман Марков, добавив, что в течение года в семи муниципальных районах муниципальный долг превышал 20% собственных доходов.
«Если мы видим свои ошибки, мы не боимся их признавать, честно об этом говорить, исправлять и идти дальше», - заявил вице-губернатор, анализируя неудачи прошлого года.
Так, исполнение средств на модернизацию дошкольного образования всего на 61% привело к тому, что в 2014 году регион не получил федеральных субсидий на строительство детских садов. По федеральной целевой программе «Чистая вода» из 34 объектов по 18 исполнение бюджета нулевое и только по четырем – свыше 95%.
В региональном дорожном фонде исполнение бюджетных обязательств по строительству и реконструкции реализовано на 40%, по капитальным ремонтам – на 80%. Как отметил Роман Марков, исполнение бюджета «очень ярко отразилось на кадровой политике». «Мы видим полную смену руководящей части и строительного блока, и дорожного блока», - заявил он.
«Больной проблемой» вице-губернатор назвал расходование средств депутатского фонда: результате проверок в двух муниципальных районах выявлено нецелевое расходование средств из этого источника более чем на 2 млн рублей.
Исполнение областного бюджета в 2013 году вызвало множество вопросов депутатов, в том числе о причинах недостаточного освоения бюджетных средств в муниципальных районах, очередном провале в реализации строительных проектов, отсутствии роста доходов от использования имущества Ленобласти и т. д. С наиболее жесткой критикой выступил лидер фракции ЛДПР в областном парламенте Андрей Лебедев. Он заявил об искажении годовой отчетности, допущенном Комитетом финансов за счет необоснованного увеличения суммы исполнения областного бюджета почти на 0,5 млрд рублей. Тревожным фактором назвал Андрей Лебедев рост дебиторской задолженности по главным распорядителям бюджетных средств в 1,5 раза на фоне возвратов неиспользованных средств в областной и федеральный бюджеты. «По ряду распорядителей бюджетных средств имеются признаки нецелевого расходования (ст. 285 прим. УК РФ)», - заявил депутат. Он, кроме того, потребовал «особого рассмотрения» ситуации с расходованием средств (более 6 млрд рублей) «на обслуживание фактически искусственно созданного дефицита областного бюджета в декабре 2013 года».
В итоге от имени парламентской фракции ДЛПР Андрей Лебедев высказал мнение о необходимости направить отчет об исполнении областного бюджета за 2013 год вместе с заключением контрольно-счетной палаты «в правоохранительные органы для оценки и проверки наличия состава преступления в действиях отдельных должностных лиц и муниципальных служащих».
Роман Марков сделал в ответ официальное заявление о том, что «никакого подлога и никакого искажения бюджетной отчетности не было». «Действительно, у нас была поправка, но все объяснения мы представили в Федеральное казначейство и Министерство финансов, и замечаний к нам не было. Точно так же мы представили эти объяснения в контрольно-счетную палату, и она с нами согласилась», - резюмировал вице-губернатор.