Зачистка стройки. Власти Петербурга и Ленобласти составили списки застройщиков, которые не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы
Власти Санкт-Петербурга и Ленобласти практически одновременно составили списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на 6 месяцев. Они не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы. Вне рынка оказались 77 девелоперов.
В соответствии с положениями реформированного 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Петербург и Ленобласть внесли в Росреестр списки местных застройщиков, допустивших просрочку по сдаче домов больше чем на 6 месяцев. В отношении этих компаний введен запрет на привлечение средств дольщиков. Для их бизнеса эта ситуация может оказаться фатальной. Хотя многие из оказавшихся в «черных списках» сами давно катились в эту пропасть, допуская регулярные и длительные просрочки по сдаче домов.
Напомним, что власти регионов получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с новой редакцией Закона «Об участии в долевом строительстве…», которая вступила в силу 1 июля этого года. Для того, чтобы вычислить слабые звенья и принять меры, местным властям потребовалось 3 месяца.
Признаком проблем является просрочка более 3 месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
В петербургском списке 38 объектов. В их числе и довольно крупные застройщики – ИСГ «Норманн», «Воин-В» и другие (см. список). В списке, разумеется, оказались и долгострои ГК «Город» и ГК «СУ-155». По большинству этих объектов ввод задержан уже не на месяцы, а на годы.
В Комитете по строительству Петербурга сообщили, что в список в основном попали проблемные объекты, которые уже находятся на особом контроле городского правительства и комитета. «Новые нормы закона направлены на еще большую защиту прав участников долевого строительства и, безусловно, крайне важны. Но в отношении тех застройщиков, которые могут завершить объекты, не уходя в банкротство, необходим компромисс. В Петербурге, в отличие от других регионов, нет брошенных проблемных объектов. По каждому ведется работа», – сообщил заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
В Ленобласти в стоп-листе оказались 39 объектов. Среди компаний, которым запрещено продавать квартиры в них, фигурируют многие из петербургского списка, а также «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «ОНИКС», «Промстрой», «Навис» и др. (см. список).
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что понимает всю сложность возникшей ситуации. Поэтому в градостроительном блоке региона разработан ряд предложений для федеральных властей во избежание ситуации, когда фактически будет поставлен крест на достройке большой части объектов, по которым есть вопросы. «Мы просим дать возможность избирательно подходить к каждой конкретной ситуации просрочки передачи ключей. Несомненно, есть объекты, где продажу квартир необходимо запрещать, чтобы не плодить обманутых дольщиков. Это жилые комплексы, где застройщика нет, стройка не идет или мошенничество с деньгами дольщиков совершенно очевидно. Вместе с тем, есть жилые комплексы, где срыв сроков ввода вызван внешними причинами – например, контрагенты не построили сети к дому или возникли иные, не зависящие от застройщика обстоятельства», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, можно было бы оставить возможность заключать ДДУ только с юридическими лицами, чтобы на достройку объекта мог зайти иной застройщик, получив за работу квартиры. «Я на днях проговаривал серьезность этой ситуации с Министерством строительства и депутатами Госдумы. Наши предложения предварительно одобрены. Пока федеральный законодатель не поправил 214-ФЗ в этой части, мы попытаемся найти возможность в правовом поле вернуть регистрацию ДДУ некоторым, что называется, живым застройщикам. На следующей неделе мы проведем совещание с прокуратурой области и Росреестром, где выработаем оптимальную и законную схему», – уверен чиновник.
Строители, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают появление «черных списков» и их состав.
«Эта норма лишь усугубит «потребительский экстремизм». У дольщиков появится еще один козырь, чтобы требовать дополнительных компенсаций при изменении сроков сдачи объекта», – переживает один из участников рынка.
С коллегой согласен президент Группы RBI Эдуард Тиктинский: «Договориться со всеми дольщиками – малореально. Вообще, такие меры представляются мне очень избыточными. Конкретные ситуации могут быть очень разные: далеко не всегда задержка сроков является виной застройщика. Банкротство подрядчиков, неисполнение своих обязательств ресурсоснабжающими монополистами, изменение требований органов строительного надзора, касающихся ввода объектов, – вариантов много. И во многих из них застройщик мог бы реально решить проблему, сдав дом, пусть и с опозданием. А тут ему подкидывают дополнительную проблему с финансированием проекта – запрет привлекать средства дольщиков. Это, как в притче, может стать «последней соломинкой, ломающей хребет верблюда», и даже привести к банкротству компании. Да, новые дольщики при этом на проблемном объекте не появятся, но при этом «старые» окажутся самыми проигравшими».
Эдуард Тиктинский уверен, что нельзя применять «карательные» меры в массовом порядке. «Следует смотреть на каждую конкретную ситуацию: по какой причине произошла полугодовая задержка? Есть ли перспектива того, что застройщик в разумный срок решит проблему? Во многих ситуациях, возможно, стоит, наоборот, содействовать застройщику в решении проблем, а не создавать новые. Позволить привлекать средства дольщиков, но, например, с усилением контроля за расходованием средств», – отмечает он.
В свою очередь, девелопер Олег Барков уверен, что многие, оказавшиеся в «черных списках», виноваты сами. «Положа руку на сердце, отмечу: в «черных списках» оказалось много фирм, которые последние годы и так ходили на грани закрытия. Следующий шаг для них – видимо, банкротство. Но это бизнес. Проблемы у этих строителей появились не вчера. Если бы эти девелоперы могли, они наверняка их решили бы, не дожидаясь санкций и запретов. Но они не смогли, не захотели, не занимались. Есть среди них и жулики, которых не жаль», – говорит он. По словам Олега Баркова, со строительным рынком происходит ровно то, что прогнозировали специалисты еще год назад. «Идет консолидация строительного рынка: сильные и большие становятся еще сильней и крупней, а слабые – погибают. В течение двух лет на рынке останутся только профи (и размер бизнеса здесь значения не имеет). Большие компании тоже могут попасть «под раздачу». Если один-два проекта у них окажутся в аналогичной ситуации, они могут «лечь на бок», поскольку очень чувствительны к изменению денежного потока», – заключил девелопер.
Градозащитники заподозрили компанию в сносе объектов наследия, девелопер же уверяет, что просто очищает территорию от новоделов. Обе стороны ждут реакции КГИОП.
Напомним, RBI намерена вложить порядка 1 млрд рублей в проект создания культурного пространства на базе Левашовского завода, а после – построить возле него жилой комплекс. При этом территория вокруг завода станет полноценной зеленой зоной, доступной всем жителям города. Группа намерена сохранить историческое здание завода, которое является объектом наследия регионального значения, но очистить территорию от построек, появившихся позже. В результате там должно появиться открытое общественное пространство с выставочными помещениями, лекционными залами, коммерческой инфраструктурой и постоянной экспозицией, посвященной блокаде Ленинграда.
Градозащитники не согласны с тем, что новоделы можно сносить, поэтому 25 сентября, когда RBI начала подготовительные работы на площадке, несогласные со стройкой выступили с протестом. На данный момент работы приостановлены по устной договоренности RBI c Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Петербурга, возле площадки идут одиночные пикеты.
«Деятельность RBI незаконна, компания намерена снести объекты, которые имеют статус объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Их нельзя сносить», – сообщила студентка Санкт-Петербургского государственного университета Алина Заляева, которая участвует в одиночных пикетах против проекта RBI. Она напомнила, что в начале сентября Международная рабочая группа по документации и консервации зданий, достопримечательных мест и объектов градостроительства современного движения (DoCoMoMo) и Международный совет по сохранению памятников и достопримечательных мест (ИКОМОС) обратились в КГИОП по поводу сохранения всех построек Левашовского хлебозавода. По мнению активистки, какие-либо работы можно будет начинать только после того, как ведомство рассмотрит эти заявления.
В RBI уверяют, что все работы ведутся в строгом соответствии с законом и объекты, имеющие историческую ценность, не пострадают. «Проект реконструкции хлебозавода предполагает снос поздних пристроек и сооружений, не имеющих исторической ценности и закрывающих виды на памятник архитектуры. У нас есть все необходимые разрешения и согласования на проведение этого вида работ», – сообщили в компании.
Там пояснили, что работы, которые градозащитники приняли за снос объектов, являются лишь вывозом имущества арендаторов, демонтажом временных сооружений, частичной разборкой конструкций существующих зданий в соответствии с проектом. «Сообщения о возможном сносе здания-памятника не имеют под собой оснований и полностью противоречат идее реконструкции Левашовского хлебозавода, которую осуществляет Группа RBI. Официальных обращений по этому вопросу ни от градозащитного сообщества, ни от профильных организаций в компанию не поступало», – заверил девелопер.
20 сентября 2018 года в рамках V Всероссийского форума в области информационных и коммуникационных технологий «IT-Диалог 2018. Цифровое равенство регионов» при поддержке НОПРИЗ прошел круглый стол «Цифровая трансформация строительной отрасли. Региональная информатизация государственного управления строительной сферы», модератором которого выступил вице-президент, координатор нацобъединения по СЗФО Александр Гримитлин.
Заместитель руководителя Администрации губернатора Санкт-Петербурга, руководитель проектного офиса Юлия Лудинова
Тематика мероприятия как нельзя актуальна, так как буквально накануне, 17 сентября 2018 года, премьер-министр России Дмитрий Медведев утвердил проект паспорта и бюджета нацпрограммы по цифровой трансформации строительной отрасли. К слову, на реализацию выделено больше 2 трлн рублей, которые отрасли предстоит освоить за 5 лет.
В Санкт-Петербурге уже предпринят ряд мер по пути цифровизации строительных процессов, о них и шла речь на круглом столе.
Открыл диалог доклад заместителя руководителя Администрации губернатора Санкт-Петербурга, руководителя проектного офиса Юлии Лудиновой. Она представила собравшимся в зале специалистам IT-индустрии и строителям Единую систему строительного комплекса, по которой город работает не первый месяц.
«За прошедшее с момента введения ЕССК время, – отметила докладчица, – на 73 дня сократился срок выдачи разрешений на строительство, а Санкт-Петербург переместился на 13 позиций и занял 4-е место в рейтинге российских городов по инвестиционной привлекательности».
Также Юлия Лудинова обратила внимание на удобство пользования системой. К примеру, в разделе «Доступные услуги» изыскатели, проектировщики и строители без труда найдут необходимые раздел и нужную информацию. В частности, проектировщикам будет полезен раздел «Проведение экспертизы проектной документации».
Руководитель проектов Комитета по информатизации и связи Ксения Воронина
Тему технического оснащения ЕССК продолжила руководитель проектов Комитета по информатизации и связи Ксения Воронина. Она озвучила основные принципы создания региональных цифровых платформ, подчеркнув, что при использовании системы многие ее участники отметили улучшение климата в строительной отрасли.
«Аккумулировав в системе данные и документы, которые мы получаем в результате административных процедур или из других ведомственных информационных систем, на базе цифровой платформы появляется региональная строительная Big Data, которая даст в будущем возможность применять в ней инструменты аналитики, математического моделирования, системы предупреждения возникновения рисков», – констатировала Ксения Воронина.
В ходе дискуссии также было отмечено, что благодаря внедрению сервисов и инструментов, повышающих эффективность внутриведомственного взаимодействия, уменьшились сроки прохождения административных процедур.
Об опыте работы с системой и внедрении цифровых технологий в повседневную практику аудитории рассказал начальник управления службы Госстройнадзора Константин Будников.
Отметим, что данная госструктура с начала года осуществляет выдачу разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию только в электронном виде. Поэтому большое внимание представитель Госстройнадзора уделил разъяснениям по процессу подачи документов, в том числе и проектной документации.
«Если у проектировщика нет усиленной квалифицированной электронной подписи, необходимой при подаче проектно-сметной документации, то на каждый раздел проекта оформляется информационно-удостоверяющий лист на бумажном носителе, содержащий наименование исходного электронного документа, фамилии и рукописные подписи лиц, участвовавших в его разработке, дату и время последнего изменения документа», – прокомментировал Константин Будников.
О работе в системе ЕССК и перспективах ее развития в своем сегменте участникам круглого стола рассказал начальник Управления перспективного развития Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Анатолий Тарасов.
Он отметил, что на данный момент в системе доступны некоторые из услуг по технологическому присоединению к инженерным сетям, но «работа продолжается, и в ближайшем будущем спектр предлагаемых опций будет значительно расширен».
Не обошли участники круглого стола и тему внедрения BIM-технологий, как неотъемлемую часть цифровизации отрасли. О том, что делается в направлении развития применения BIM-технологий Комитетом по строительству Санкт-Петербурга, поведал заместитель председателя комитета Константин Марков.
Заместитель председателя Комитета по строительству Константин Марков
«Созданная при Комитете рабочая группа подготовила План мероприятий по обеспечению готовности к внедрению технологий информационного моделирования в сферу строительства в Санкт-Петербурге со сроком реализации до IV квартала 2019 года, – заметил докладчик. – План включает, в том числе, реализацию пилотных проектов объектов Адресной инвестиционной программы с использованием BIM-технологий».
Поясним, для реализации пилотных проектов Комитетом по строительству выбрано два объекта из состава Адресной инвестиционной программы на 2018 год, а именно: здание дошкольного образовательного учреждения на 150 мест (Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 15) и здание дошкольного образовательного учреждения на 200 мест (Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект, участок 69).
Завершил работу круглого стола доклад к. т. н., PMP, MBA, вице-президента Санкт-Петербургского отделения PMI Максима Гришина, посвященный теме контроля качества с применением цифровых технологий.
«Необходимо создать единые информационные требования органов государственного строительного надзора, хранить и передавать информацию об объекте строительства в утвержденном государственным строительным надзором цифровом виде и обеспечить кадровую готовность специалистов и руководителей каждого участника строительного процесса, – порекомендовал докладчик.
Резюмируя итоги мероприятия, можно отметить, что необходимость внедрения цифровых технологий в отрасль понимают как в административных структурах, так и в строительных и проектных организациях, работающих «в поле». Открытым пока остается кадровый вопрос, но и в этом направлении делаются первые шаги.
Все той же Рабочей группой при Комитете по строительству совместно в Санкт-Петербургским государственным бюджетным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Санкт-Петербургский межрегиональный ресурсный центр» разработана программа повышения квалификации «Технологии информационного моделирования в проектировании и строительстве: эффективность взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса» (108 академических часов). Программа рассчитана на специалистов профильных органов власти, выполняющих функции государственных заказчиков строительства, реконструкции, капитального ремонта, а курс обучения освещает возможность различных программных продуктов и инструментов информационного моделирования, позволяет овладеть навыками разработки технического задания на проектирование и строительство объектов с применением технологии информационного моделирования, а также навыками построения информационной параметрической модели объекта строительства.
По данным Комитета по строительству, в период с мая по июнь 2018 года по указанной программе уже прошли обучение 6 специалистов Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Фонд капитального строительства и реконструкции».
Координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин
«Начало положено, – поделился впечатлениями ведущий мероприятие вице-президент НОПРИЗ Александр Гримитлин. – Первые шаги всегда делать трудно, но время и современные реалии обязывают нас делать эти шаги. И не просто робко и осторожно двигаться, а идти широко. Для этого необходимо использовать наработанный зарубежный опыт, внедрять в практику новые технологии и проводить как можно больше подобных встреч. Здесь мы можем поделиться мнениями, обсудить проблемы, обменяться опытом. «Цифра» стройке необходима. Без нее конкурентоспособность отрасли значительно снизится».
Справка
Организатором Всероссийского форума в области информационных и коммуникационных технологий «IT-Диалог 2018. Цифровое равенство регионов» выступает Правительство Санкт-Петербурга в лице Комитета по информатизации и связи при поддержке Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.