ВТБ: рынок проходит пик спроса на ипотеку в этом году
Повышение ключевой ставки и меры регулятора по «охлаждению» рынка кредитования сместят традиционный пик спроса на ипотеку с четвертого квартала на третий. В октябре-декабре выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн рублей, составив около 20% годового объема вместо привычных 30-35%. Однако повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн рублей продаж. С таким прогнозом в рамках ВЭФ-2023 выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По оценке банка, повышенный спрос на ипотеку в третьем квартале обусловлен ускоренным выходом заемщиков на сделки по «старым» условиям на фоне ужесточения политики ЦБ. В первую очередь, влияние оказала корректировка ключевой ставки, которая с конца июля выросла на 4,5 пп, и может продолжить свой рост. Во-вторых, меняются требования регулятора к первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке заемщиков, что сужает для них потенциальный размер кредита.
По данным ВТБ, только на последней неделе августа количество сделок с недвижимостью выросло сразу на 40%, причем повышенная активность формировалась как на вторичном, так и первичном рынке. Это говорит о резко возросшей концентрации спроса, который в иной ситуации равномерно распределяется до конца года.
В нынешних условиях выдачи июля-сентября очевидно станут для рынка рекордными. По оценке ВТБ, на них придется более 30% всех потенциальных продаж этого года. К четвертому кварталу заемщики реализуют большинство запланированных сделок, и несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Если в 2020 году на него приходилось 36% от общего объема выдач, в 2021 году – 29%, в 2022 году – 34%, то в нынешнем доля может снизиться примерно до 20%.
Повышенные ставки по базовым банковским программам сместят и структуру спроса. В стандартных условиях доля сделок с новостройками занимает около 28%, но сейчас она будет увеличиваться. В первую очередь, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения спреда между ценами на первичное и вторичное жилье. По данным ВТБ, с декабря 2022 года средний размер сделки купли-продажи с новостройками снизился на 3%, в то время как на вторичном рынке, наоборот, вырос на 13%.
«В нынешних условиях регулятор вынужден прибегать к мерам по стабилизации кредитной активности населения, стимулируя розничных клиентов больше сберегать, нежели тратить. Поэтому текущий год окажется уникальным: с одной стороны, рынок покажет рекорд продаж, с другой - он во многом будет обеспечен обычно «тихими» летними месяцами. Наша задача - максимально удовлетворить возросшую активность заемщиков и сконцентрироваться на работе по госпрограммам, от развития которых во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка. С учетом их однозначных ставок, стоит ожидать явного «перекоса» спроса в сторону первичных объектов. Насколько долго это продлится и какими будут условия программ - зависит от Правительства и ЦБ. При этом мы уверены в необходимости оказывать адресную помощь льготным категориям заемщиков, например - учителям, для которых на Дальнем Востоке мы снижаем ставку до 0,7% до конца года», – сказал Сергей Бабин.
Справочно: нынешний прогноз допустим при условии сохранения ключевой ставки на уровне 12% и текущих условиях льготной ипотеки.
Реализация машиномест в паркингах столичных новостроек слабо коррелирует со спросом на жилье. Если продажи квартир и апартаментов комфорт-класса сохранились на прошлогоднем уровне, то показатели востребованности автомобильной инфраструктуры ухудшились вдвое. В сегментах «бизнес» и «премиум» также наблюдается разнонаправленная динамика. Если говорить о рынке в целом, то аналитики Urbanus.ru оценивают объем сделок с участием машиномест примерно в 60% от прошлогоднего результата.
Приобретение места для хранения автомобиля все чаще рассматривается покупателями жилья комфорт-класса как необязательная трата, от которой вполне допустимо отказаться. За последние полгода продажи этой категории недвижимости на территории «старых» округов исчисляются 1,7 тыс. лотов – это вдвое хуже значений января-июня 2022 г. Соотношение между реализованными машиноместами и жилыми юнитами в рамках сегмента снизилось с 1/6 до 1/11. Фактически та же пропорция (1 к 10) характерна и для проектов в ТиНАО. На протяжении первой половины сезона в Новой Москве было распродано менее 900 парковочных мест. Причем около 80% от этого пула распределено между тремя сверхкрупными жилыми массивами – «Прокшино» (310 ДДУ), «Скандинавия» (206 ДДУ) и «Новые Ватутинки» (166 ДДУ).
Больше экономить на паркингах стала и аудитория бизнес-класса. Оживление спроса на жилье не принесло аналогичных изменений в статистику сделок по машиноместам. Напротив, относительно первого полугодия 2022-го их было продано на 22,0% меньше. Соответственно, усилился и дисбаланс. Год назад на одно реализованное парковочное место приходилось две квартиры или апартамента, сейчас – уже три. Среди новостроек бизнес-класса в границах «старой» Москвы насчитывается семь адресов, где количество свободных лотов в паркингах сократилось более чем на 100 единиц: ЖК Shagal (110 ДДУ), ЖК «Метрополия» (114 ДДУ), ЖК Foriver (149 ДДУ), ЖК Ever (150 ДДУ), ЖК «Ривер Парк» (162 ДДУ), ЖК «Событие» (169 ДДУ), ЖК «Символ» (310 ДДУ). К слову, в масс-маркете такими показателями отличаются только четыре жилых комплекса (без учета проектов в ТиНАО) – Level Южнопортовая (106 ДДУ), ЖК «Перовское 2» (108 ДДУ), LIFE-Варшавская (131 ДДУ) и ЖК «Матвеевский парк» (163 ДДУ).
Соотношение между реализованными машиноместами и квартирами/апартаментами в первом полугодии 2023 г.
|
Сегменты рынка |
1H 2023 |
1H 2022 |
|
Комфорт-класс |
1/11 |
1/6 |
|
Новая Москва |
1/10 |
1/4 |
|
Бизнес-класс |
1/3 |
1/2 |
|
Премиум-класс |
2/3 |
1/2 |
|
Элит-класс |
1/1 |
4/3 |
Премиум-сегмент демонстрирует обратную векторность – продажи квартир и апартаментов снижаются (минус 6,8%), а продажи мест на парковках растут (плюс 11,6%). В течение полугода покупатели премиальной недвижимости разобрали в паркингах 1,0 тыс. лотов. Это дает пропорцию в два машиноместа на каждые три жилых юнита (годом ранее было одно машиноместа на два жилых юнита). Самую высокую результативность продемонстрировали комплексы «Остров» (420 ДДУ) и «Река» (153 ДДУ).
Жесткий кризис, который охватил рынок элитной недвижимости, сказался и на автомобильной инфраструктуре. С начала сезона застройщикам удалось продать 51 машиноместо при 49 выбывших квартирах и апартаментах. Это явный регресс в сравнении с показателями годичной давности – 95 мест в паркинге и 71 жилой юнит. Здесь следует отметить продажу 13 сверхдорогих парковочных юнитов в ЖК «Лаврушинский». Их суммарная стоимость составляет 182,37 млн рублей.
В совокупности спрос на машиноместа в столичных новостройках потерял 38,5% от того объема, который успел сформироваться в первой половине 2022 г.
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) ежеквартально проводит мониторинг утвержденного Минстроем России показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ и мониторинг рыночной стоимости 1 кв. м жилья в регионах.
Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2023 года и показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2023 года утверждены приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ № 422/пр от 19.06.2023 года.
По результатам анализа НОСТРОЙ увеличение утвержденного нормативного показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в III квартале 2023 года относительно предыдущего периода всего по РФ составило 4,3%. Наибольший рост показателя отмечен в Ставропольском крае – около 29%, Чукотском автономном округе – более чем на 25%, Ямало-Ненецком автономном округе – более чем на 23%. При этом в ряде регионов наблюдается значительное снижение показателя: в Еврейской автономной области – на 40%, Кабардино-Балкарской Республике – на 11%, Республике Адыгея – на 8%.
При сравнении утвержденных показателей на III квартал 2023 года с рыночной стоимостью 1 кв. м жилья в регионах России выявлено, что в ряде регионов стоимость на рынке жилья значительно выше, чем утвержденный показатель. Так, например, в Москве и Кабардино-Балкарской Республике превышение составляет около 53%, в Республике Ингушетия – 35%.
Надо отметить, что стоимость 1 кв. м вторичного жилья в административных центрах более чем на 50% выше, чем в провинциальных городах. В результате при расчете средней рыночной стоимости квадратного метра жилья этот показатель секвестируется (усредняется) и не отражает в полной мере реальную стоимость.
В городах, где НОСТРОЙ проводит мониторинг (населением до 100 тыс. человек) отмечаются сложности в подборе предложений на первичном рынке жилья из-за ограниченного числа или отсутствия новостроек. Это сказывается и на стоимости жилья на вторичном рынке.
Напомним, что показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ учитывается при расчете размера социальных выплат, предоставляемых из федерального бюджета гражданам на приобретение (строительство) жилья.