15 жилых комплексов, которые уже окупили проектное финансирование


08.02.2022 09:40

Реформа долевого строительства ввела в практику девелопмента еще один базовый показатель – объем проектного финансирования. Каждый проект, реализуемый по новой схеме, стал получателем банковских средств, которые выступают залогом его устойчивости. Эксперты премии Urban Awards изучили, как соотносятся по объему кредитное тело и объем выручки. Они подготовили выборку из 15 новостроек, которые по состоянию на 2021 г. оправдали взятые под них финансовые ресурсы. Причем некоторым комплексам хватило для этого одного сезона.


Застройщики и банки далеко не всегда готовы раскрывать информацию относительно суммы проектного финансирования, выделенного под строительство конкретного жилого комплекса. Изучение этой составляющей жилищного рынка серьезно затруднено. Тем не менее, мы располагаем достаточными данными от ряда ведущих строительных компаний, чтобы адекватно судить о сложившихся закономерностях. При подсчете выручки учитывались оптовые и розничные сделки с жилыми юнитами (квартирами и апартаментами). Этот индикатор не следует понимать как весь объем финансовых поступлений, которые генерируются новостройкой. Приводимые в исследовании цифры реально могут быть больше на 3-8% за счет реализации кладовых, машино-мест и коммерческих помещений. Иногда банки принимают решение о поддержке проекта спустя продолжительное время после выхода его на рынок. В этих случаях объем выручки рассчитывался с момента заключения соответствующего соглашения (в таблице такие жилые комплексы отмечены звездочкой).

Жилой комплекс

Застройщик

Банк, предоставляющий проектное финансирование

Дата предоставления проектного финансирования

Объем проектного финансирования, млрд рублей

Объем выручки от реализации жилья, млрд рублей

Поклонная 9 и Victory Park Residences

Ant Development

Сбербанк

06.2019

34,00

38,59

Дмитровский парк

ГК «ПИК»

ВТБ

10.2018

19,90

22,99

Вестердам

Интеко

Открытие

06.2019

15,00

16,23

Sydney City (корпуса 1-3)

ГК «ФСК»

Сбербанк

12.2020

11,80

14,73

Режиссер

ГК «ФСК»

Сбербанк

10.2020

11,40

11,45

Profit

ГК «Гранель»

Банк Дом.рф

10.2020

11,20

11,46

TopHills

Инград

Банк Дом.рф

09.2019

11,10

14,80

Остафьево (корпуса 7-10)

Группа «Самолет»

ВТБ

07.2020

10,40

11,99*

Тринити

ГК «Гранель»

Сбербанк

04.2019

9,70

11,53

Balance

Главстрой

Сбербанк

01.2019

7,95

11,97*

Тринити-2

ГК «Гранель

Сбербанк

01.2021

7,90

8,68

Новое Внуково

Группа «Самолет»

Сбербанк

01.2020

6,10

7,85

Румянцево-Парк

Lexion Development

Сбербанк

07.2018

5,95

28,49

Алхимово (корпуса 4-6)

Группа «Самолет»

Сбербанк

03.2021

2,80

3,07*

 

ЖК «Дмитровский парк» на севере Москвы стал в октябре 2018 г. пилотной площадкой, на которой был апробирован механизм проектного финансирования. Это едва ли не единственный столичный проект ГК «ПИК», по которому точно известен объем выделенных средств – 19,9 млрд рублей. Их предоставил основной партнер (и по совместительству акционер) застройщика – банк «ВТБ». На продажах жилья эквивалентная сумма набралась только к сентябрю 2021 г. Новый год этот проект встретил с результатом в 22,99 млрд рублей выручки, что на 15,5% превосходит объем кредита. Кроме того, в ЖК «Дмитровский парк» с 2018 г. было продано около 200 кладовых, более 50 коммерческих помещений и 333 машино-места. Совокупная стоимость этих активов оценивается в 1,3 млрд рублей.

В отличие от ГК «ПИК» несколько крупных девелоперов придерживаются более открытой информационной политики. Среди них «Интеко», «Инград», ГК «ФСК», Группа «Самолет», ГК «Основа», ГК «Гранель». В частности, известно, что летом 2019 г. финансовая корпорация «Открытие» направила на строительство ЖК «Вестердам» (район Очаково-Матвеевское) 15,0 млрд рублей. Новостройка доказала свою востребованность. В сезоне-2021 она не только «отработала» кредит, но и вышла в плюс (16,23 млрд рублей). Другой проект «Интеко» на западе Москвы – комплекс бизнес-класса West Garden – вышел на показатель в 26,56 млрд рублей, что лишь на 5% меньше кредитных вложений в его строительство.

Экономика ГК «Гранель» тоже очень быстро адаптировалась к переходу на схему с эскроу. Это подтвердилось уже на примере первого из флагманов застройщика в границах «старой» Москвы – ЖК «Тринити». 9,7 млрд рублей «сбербанковского» кредита обернулись 11,53 млрд рублей выручки. Сиквелу проекта потребовалось чуть более девяти месяцев, чтобы сгенерировать 8,68 млрд рублей выручки – на 0,8 млрд рублей больше суммы проектного финансирования. Сбербанк заявлен донором и для ЖК Profit на юго-востоке столице. В октябре 2020 г. проекту был одобрен  кредит в 11,20 млрд рублей. На сегодняшний день он уже взял эту планку.

«Инград» может занести себе в актив проект TopHills, который при финансировании в 11,1 млрд рублей привлек 14,80 млрд рублей. На строительство ЖК RiverSky осенью 2019 г. ВТБ выдал кредит в 21,7 млрд рублей. С того времени в новостройке было распродано жилья на 20,76 млрд рублей. Если прибавить к этому выручку за июль-октябрь 2019-го, то общая сумма превысит 25 млрд рублей. Соседний ЖК Foriver  и корпус второй очереди ЖК «Преображение» на востоке Москвы (5-й, 8-й и 9-й) окупили себя на две трети.

Осенью 2020-го ФСК усилила свою позицию на столичном рынке двумя проектами бизнес-класса – ЖК «Режиссер» на северо-востоке и ЖК «Архитектор» на юго-западе. Накануне запуска площадок девелопер заручился финансовой помощью Сбербанка. «Режиссер» успел оправдать потраченные на него заемные средства (11,40 млрд рублей) до завершения сезона-2021. «Архитектор», на котором ФСК заработал пока что 11,33 млрд рублей при кредите в 15,30 млрд рублей, должен «выйти в ноль» летом наступившего года. Жилой массив Sydney City наряду с упомянутым ЖК «Тринити-2» может служить идеальным кейсом реализации по схеме с эскроу. Всего за один сезон ФСК смогла собрать на этой площадке кассу в 14,73 млрд рублей, что на четверть перекрыло сумму кредита. Столь быстрая окупаемость – большая редкость среди премьер на территории «старых» округов. Компания Sminex, которая вышла на рынок проектного финансирования только в феврале 2021 г., получила от «Газпромбанка» 15,3 млрд рублей на строительство ЖК «Достижение» по соседству с Останкинской телебашней. У застройщика нет оснований жаловаться на недостаток покупательского внимания к этому адресу: за год здесь было зарегистрировано более 600 ДДУ с квартирами на 12,13 млрд рублей и продано свыше 300 нежилых помещений. Но результат, достигнутый Sydney City, повторить все же не удалось. Несомненно позитивным нужно признать старт ЖК Level Нагатинская – за один квартал проект аккумулировал 3,36 млрд рублей, фактически погасив две пятых от кредита, предоставленного Сбербанком (8,5 млрд рублей).   У прочих дебютантов статистика куда более скромная. ГК «Основа» взяла у Сбербанка 16,5 млрд рублей под реализацию ЖК Very, но за семь месяцев заработала на продажах всего 1,56 млрд рублей. Митинский сити-комплекс «Перец», который финансируется «Банком Дом.рф», за полгода пополнил корпоративный бюджет на 0,88 млрд рублей – меньше четверти от той суммы, которую ГК «МИЦ» предстоит вернуть «Банку Дом.рф» (без учета процентов). Премиальный ЖК «Бадаевский» за сезон вернул одну треть вложенных финансов, элитный ЖК «Лаврушинский» и  жилой комплекс комфорт-класса ЖК «Михалковский» – одну шестую.

Исключительную эффективность в использовании банковских средств показала Группа «Самолет». В строительство четырех корпусов второй очереди ЖК «Остафьево» было вложено 10,4 млрд рублей, перечисленных ВТБ. От подписания кредитного соглашения (23 июля 2020 г.) до конца 2021 г. они принесли застройщику 12,6 млрд рублей. Из указанного объема 11,99 млрд рублей приходятся на жилую недвижимость, а 0,61 млрд рублей – на коммерческую. Общая выручка от реализации квартир по этому пулу корпусов, если считать от начала их реализации (декабрь 2019 г.), исчисляется 16,61 млрд рублей. Поддержка, оказанная по линии Сбербанка, также произвела необходимый эффект. С двух очередей ЖК «Новое Внуково» Группа «Самолет» заработала столько (7,85 млрд рублей), что с запасом хватило на погашение и бридж-кредита (1,05 млрд рублей), и, собственно, целевого кредита на реализацию проекта  (5,05 млрд рублей). Результатом продаж в корпусах второй очереди ЖК «Алхимово» – 3,07 млрд рублей с момента выдачи финансирования – могут быть довольны и банк, и застройщик. Сейчас перед «Самолетом» стоит задача добиться максимальной коммерческой отдачи от третьей очереди ЖК «Остафьево» (шесть корпусов), на которую ВТБ дал 8,50 млрд рублей. По итогам сезона от этого жилого массива в бюджет компании поступило 1,37 млрд рублей.

В числе самых крупных получателей проектного финансирования значится турецкий застройщик Ant Development. Партнерской организацией выступил Сбербанк, выделивший на дуэт премиальных новостроек «Поклонная 9» и Victory Park Residences 34 млрд рублей. Накануне 2021 г. суммарная касса двух адресов превысила отметку в 38 млрд рублей (не считая доходов от реализации парковочных мест). В случае с высокобюджетной недвижимости это едва ли не единственный пример (если брать открытые данные), когда выручка сравнялась по размеру с проектным финансированием и даже превзошла его. Ближе всего к паритету подобрался ЖК Hide – из 12,90 млрд рублей, данных взаймы ВТБ, MR Group «отыграла» уже 11,64 млрд. В новом сезоне пул таких проектов обязательно должен расшириться. В него точно войдет ЖК «Врубеля 4». Полтора года «Банк Дом.рф» согласовал выдачу 4,6 млрд рублей на строительные работы по этому адресу, и 4,15 млрд рублей уже хранятся на эскроу-счетах. Красный уступчатый «утес» на Садовом кольце – апарт-комплекс  Red7 включился в схему с проектным финансированием через два месяца после начала реализации – в самом конце зимы 2019-го. До наступления 2022 г. ГК «Основа» получила с этого проекта 4,63 млрд рублей – немногим более 80% от суммы кредита, одобренного Сбербанком (5,70 млрд рублей).

Лучшее соотношение между заработанными и взятыми в заем средствами наблюдается в случае ЖК Balance на Рязанском проспекте. В середине января 2019 г. компания «Главстрой» договорилась со Сбербанком о финансовой поддержке в объеме 7,95 млрд рублей. Выручка от продаж без малого 1,3 тыс. квартир в трех корпусах с февраля 2019-го по декабрь 2021-го оценивается в 11,97 млрд рублей, то есть в полтора раза больше, чем размер кредита.

Специалисты Urban Awards включили в выборку новомосковский ЖК «Румяцнево-Парк», который стал получателем проектного финансирования без перехода на эскроу-счета. Сбербанк, ранее сотрудничавший с Lexion Development по запуску проекта «Некрасовка-Парк», в июле 2018-го поддержал застройщика кредитом в 5,95 млрд рублей. В дальнейшем отдача с проекта почти в пять раз превысила эту сумму.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://spb.restate.ru



01.02.2022 11:11

С 2017 года по 2021 год сводный индекс доступности жилья в России вырос на 10,4%. Сейчас в среднем по стране на обычную заработную плату можно приобрести 33,2 м2 жилья, в ипотеку – 42,2 м2. Как отмечают аналитики СберИндекса, в 2022 году доступность жилья будет расти за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость.


В целом по стране с января 2017 года и до коронакризиса ежегодное повышение доступности квартир составляло в среднем 3,5 м2 в год, а без учета столиц – 4,7 м2. Ситуация в отдельных регионах заметно отклоняется от общего тренда: в девяти регионах доступность выросла на 20 м2 и более, тогда как популярный у россиян Краснодарский край оказался единственным субъектом Федерации, в котором этот показатель сейчас даже ниже, чем пять лет назад.

Между тем в Москве и Санкт-Петербурге за последние пять лет также наметился тренд на улучшение ситуации. Сейчас типичный житель этих макрорегионов может позволить себе приобрести соответственно на 5,2 и 6,7 м2 больше. Такой прирост индекса соответствует увеличению доступности квартир на 25%-33%. В 2015 году доходов хватало на 15 «квадратов». Таким образом семья из двух человек могла рассчитывать на квартиру лишь чуть более 30 м2.

График 1. Индекс доступности жилья в региональном разрезе (м2)

Михаил Матовников, Старший управляющий директор, главный аналитик Сбербанка:

«В России за последние 5 лет квартиры на вторичном рынке, как правило, были доступнее. При прочих равных, один заемщик мог купить на 2,7 метра больше, чем в новостройке. С июля 2020 года на фоне действия государственных программ поддержки, опережающими темпами росла доступность «первички». Несмотря на то, что сейчас наблюдается временное снижение доступности жилья, мы прогнозируем, что уже в 2022 году этот показатель начнёт восстанавливаться за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость».

Главный аналитик Сбербанка также отметил, что в 12 регионах в течение пяти лет динамика была немного хуже общестрановой, что связано с ростом цен на недвижимость и увеличением стоимости строительных материалов.

По его словам, речь идет о таких регионах как Москва 5,2%, Санкт-Петербург (6,7%), Московская (6,6%), Калининградская области (5,8%) и Краснодарский край. В последнем доступность жилья упала даже по сравнению с началом 2017 г. Сейчас на медианную зарплату местный житель сможет купить на 1,4 м2 меньше, чем пять лет назад.

График 2. Регионы с наименьшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)

График 3. Регионы с наибольшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)


ИСТОЧНИК ФОТО: https://zakonvremeni.ru


31.01.2022 09:42

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение сократилось на 11,9%. Средневзвешенная цена в премиум-классе составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте средневзвешенная цена уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. и достигла 1 432,9 тыс. руб./кв. м. (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев).


По итогам 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295[1] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377,2 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.

 

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 55 проектов с общим объемом предложения 2555[2] лотов (1810 квартир и 745 апартаментов), суммарная их площадь составила 251,9 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год выросло на 10,4%, а продаваемая площадь – на 4,4%.

В 2021 году на рынок вышли 12 новых проектов премиум-класса.

 

Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в 2021 г.

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

High Life

ГК Пионер

квартиры

ЮАО

Даниловский

2

Остров*

ДОНСТРОЙ

квартиры

СЗАО

Хорошёво-Мнёвники

3

Sky View

АО Киноцентр

апартаменты

ЦАО

Пресненский

4

Бадаевский

Capital Group

квартиры

ЗАО

Дорогомилово

5

Театральный Квартал

Концерн КРОСТ

квартиры

СЗАО

Щукино

6

Lunar

Hutton Development

апартаменты

ЮЗАО

Гагаринский

7

CULT

Gravion

апартаменты

ЦАО

Якиманка

8

RestArt

Restart

апартаменты

ЦАО

Красносельский

9

Aura Белорусская

Glorax

апартаменты

САО

Беговой

10

Verdi

Glincom

апартаменты

САО

Савёловский

11

WOODS

AB Development

квартиры

ЗАО

Раменки

12

Клубный город на реке Primavera

СЗ Стадион Спартак

квартиры

СЗАО

Покровское-Стрешнево

*В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса.

Источник: «Метриум»

 

К концу 2021 года наибольшее количество предложений премиум-сегмента располагалось в районе Хорошёво-Мнёвники (23,6% рынка; +21,7 п.п. за год). Рост доли района произошёл за счёт выхода в продажу масштабного проекта «Остров» от девелопера «ДОНСТРОЙ». В районе Щукино, где в прошлом году не было премиальных новостроек, стартовал ЖК «Театральный квартал», таким образом доля района в премиум-сегменте в IV квартале 2021 года составила 8,7%. Сократилась доля района Дорогомилово, лидировавшего в конце прошлого года (6,2% -15,2 п.п.), в районе вымылся существенный объём предложений.

Источник: «Метриум»

 

Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса заметно увеличилась. За год соотношение квартир и апартаментов изменилось на 18,3 п.п. в пользу квартир: на жилье премиум-класса пришлось 70,9%, а на апартаменты – 29,1%. Среди новых проектов, стартовавших в 2021 году, половина являются жилыми, половина – апарт-комплексами.

 

Структура предложения по количеству лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

В IV квартале 2021 года почти половина предложений от застройщика была сконцентрирована в корпусах на начальном этапе строительства (48,5%, +23,5 п.п.). В корпусах на этапе монтажа реализовывалось 23,8% (-2,1 п.п.) предложения. Меньше всего вариантов на этапе отделки – 13,5% (-11,9 п.п.). В сданных корпусах было сконцентрировано 14,2% (-9,4 п.п.) лотов.

 

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

 

Увеличилась доля лотов, реализуемых без отделки. В конце 2021 года такие варианты составили 46,1% рынка (+9,3 п.п. за год). Доля лотов с отделкой white box осталась почти на прежнем уровне (22,9%; +0,7 п.п.), доля предложений с чистовой отделкой снизилась (30,9%; -10 п.п.).

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов

Источник: «Метриум»

 

Структура предложения в разрезе комнатности за год не претерпела значительных изменений. Студии в премиальном сегменте по-прежнему остаются наименее популярным форматом (2,8% рынка, -0,5 п.п. за год). Наиболее широко представлены двухкомнатные (34,3%, +1,8 п.п.) и однокомнатные (28,5%, -1,7 п.п.) лоты. Трехкомнатные варианты занимают 20,4% рынка (-1,6 п.п.). Многокомнатные варианты составляют 13,9% общего числа предложений (-1,3 п.п.).

 

Структура предложения по типу лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель поднялся на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%.

За год наибольший рост средней цены произошел в районах Щукино и Красносельском. Рост составил более 100% за счет ухода с рынка старых проектов и выхода новых по более высоким ценам.

 

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год снизился на 2,8% – до 63,2 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 9 кв.м – до 95,4 кв. м.

 

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

25,2

35,4

53,3

355 000

613 393

1 140 000

12 526 635

21 714 791

42 180 000

32,7

53,2

102,4

328 125

607 638

1 210 000

14 041 100

32 408 634

115 090 423

52,5

79,0

190,7

317 130

578 735

1 487 435

21 075 900

45 170 740

192 920 000

52,5

116,6

232,0

320 000

659 615

1 550 000

26 777 600

74 675 680

271 040 000

4К+

90,5

203,2

1852,6

322 245

822 060

2 000 000

33 642 380

162 388 495

1 963 760 000

итого

25,2

95,4

1852,6

317 130

678 920

2 000 000

12 526 635

63 192 980

1 963 760 000

Источник: «Метриум»

 

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– ЖК MOD (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,86 кв. м. за 12,5 млн руб. (квартира);

– ЖК «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 28,3 кв. м. за 13,4 млн руб. (квартира);

– ЖК Verdi (САО / р-н Савёловский): студия 35,3 кв. м. за 14 млн руб. (апартамент).

 

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);  

– ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 430 кв. м. за 580,9 млн руб. (квартира);

– ЖК Sky View (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 386,8 кв. м. за 483,5 млн руб. (апартамент).

 

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в реализации насчитывалось 46[3] проектов. За прошедший год начались продажи в 5 элитных комплексах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 740[4] лотов (340 квартир и 400 апартаментов), суммарной площадью 125,3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение сократилось на 48,1% по количеству лотов и на 37,1% по продаваемой площади.

 

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2021 году.

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

Старт продаж

1

Лаврушинский

Sminex

квартиры

ЦАО

Якиманка

2 кв. 2021

2

Bogenhouse

Дельта

апартаменты

ЦАО

Замоскворечье

3 кв. 2021

3

The Patricks

R4S Group

апартаменты

ЦАО

Пресненский

4 кв. 2021

4

Палаты Нарышкина (Маросейка 11)

Частный инвестор

апартаменты

ЦАО

Басманный

4 кв. 2021

5

Чистые пруды

Sminex

квартиры

ЦАО

Басманный

4 кв. 2021

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 28% рынка, за год его доля сократилась на 10,6 п.п. В данном районе в экспозиции находится 6 проектов, в том числе башни Москвы-Сити со значительным остаточным предложением. Кроме того, в IV квартале 2021 года в локации начались продажи в камерном доме The Patricks, рассчитанном всего на 11 апартаментов. Далее следует район Якиманка – 22,6% рынка (+11,1 п.п. за 12 месяцев). Рост объема предложения в районе произошел за счет выхода нового проекта «Лаврушинский», где в декабре 2021 года экспонировалось 130 квартир. Стоит отметить, что в локации представлено еще два проекта с закрытым форматом продаж: «Золотой» и The Residence Mandarin Oriental, которые не учитываются в статистике. Существенный объем лотов реализуется в районах Хамовники (13,5%; -1 п.п.) и Арбат (12,2%; +2,2 п.п.). Доля квартир и апартаментов в Басманном районе составляет 7,3% рынка (+6,2 п.п. за 12 месяцев). В IV квартале 2021 года здесь стартовали продажи сразу в двух комплексах: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды». На остальные районы приходится суммарно 16,5% рынка (не более 6% на район).

Источник: «Метриум»

На первичном рынке элитной недвижимости структура предложения по типам лотов за год изменилась. Доли апартаментов и квартир практически сравнялись: апартаменты – 54,2% (-14,1 п.п. за год), квартиры – 45,8% (+14,1 п.п. к декабрю 2020). Коррекция произошла за счёт вымывания апартаментов в двух крупных проектах ММДЦ Москва-Сити: Neva Towers и ОКО, и в комплексе «Софийский», а также вследствие выхода на рынок ЖК «Лаврушинский» с квартирами.

 

Структура предложения по лотам

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года лидирующую позицию занимает готовое жилье – 53% (-13,2 п.п. за год). Выход новых проектов сравнял доли предложения в домах на начальном этапе и на стадии отделочных работ, занимающих по 21,5% рынка, в годовой динамике: +12,5 п.п. и -1,6 п.п. соответственно. Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 4% (+2,3 п.п. за 12 месяцев).

 

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

 

За год доли элитных квартир и апартаментов без отделки и с финишной отделкой увеличилась за счет сокращения доли лотов с отделкой white box (-13 п.п.), которое было представлено преимущественно в проекте Neva Towers. Таким образом, без отделки в элитном классе реализуется 44,9% (+5,6 п.п. за 12 месяцев) лотов, с финишной отделкой – 42,1% (+7,5 п.п. за 12 месяцев). Оставшаяся часть – 13% приходится на квартиры и апартаменты с отделкой white box.

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

К концу 2021 года в структуре предложения по типологиям наибольший объем пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты: 37% от общего количества в экспозиции (+2,4 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты: 21,7% (+4,7 п.п. за год) и 24,3% (+7,7 п.п. за год) соответственно. Доля лотов небольшой комнатности сократилась: однокомнатные насчитывают 16,9% (-11,6 п.п.), студии – 0,1% (-3,2 п.п.). Спрос на квартиры и апартаменты небольшой площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости и даже в высокобюджетном сегменте. При этом в новых проектах девелоперы предлагают компактные лоты в ограниченном объеме.

 

Структура предложения по типу лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости составила 1 432 915 руб./кв. м (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев) или $19 287[5]. На динамику показателя оказал влияние высокий уровень платежеспособного спроса и вымывание наиболее ликвидных лотов, которые привели к дефициту предложения в данном сегменте.

В разрезе по районам положительная ценовая динамика отмечена практически во всех локациях, за исключением Якиманки, где за год средний уровень цен немного снизился – на 5,8% за счет вымывания эксклюзивного предложения в знаковом проекте «Царев Сад». Самый значительный рост средневзвешенной цены за год произошел в районе Замоскворечье – 26,9%. Это обусловлено завершением продаж в двух комплексах, с последними наименее ликвидным лотами, а также выходом нового проекта Bogenhouse с ценой выше среднерыночного значения. В Басманном районе в IV квартале 2021 также обновилась экспозиция двумя новыми комплексами: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды» с более дорогим предложением, что привело к росту среднего ценового уровня на 10,8%. В Мещанском и Тверском районах вымывание ликвидного предложения скорректировало среднюю цену в локациях на 9,4% и 8,8% соответственно. В оставшихся районах рост средней цены предложения составил 3-5%.

 

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

– «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент-студия площадью 52,7 кв. м за 44 млн руб.;

– «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» (ЦАО / Басманный): квартира площадью 51 кв. м за 45,9 млн руб.;

– SAVVIN RIVER RESIDENCE (ЦАО / Хамовники): квартира площадью 71,4 кв. м за 47,1 млн руб.

 

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд руб.;

– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,8 млрд руб.

– «Малая Бронная 15» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 721,16 кв. м за 2,7 млрд руб.

 

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

52,7

52,7

52,7

834 915

834 915

834 915

44 000 000

44 000 000

44 000 000

48,6

85,8

137,4

500 000

964 850

2 700 000

45 900 000

82 815 130

286 200 000

71,4

136,5

254,6

602 140

1 076 965

4 185 925

47 124 000

147 009 195

582 200 000

86,9

171,2

297,0

500 000

1 280 315

3 877 310

65 175 000

219 232 580

633 940 000

4К+

64,3 

269,9

2 185,0

542 890

1 870 830

5 155 500

92 755 000 

504 938 580 

3 153 600 000 

итого

48,6 

169,3

2 185,0

500 000

1 432 915

5 155 500

44 000 000 

242 553 980

3 153 600 000 

Источник: «Метриум»

 

Основные тенденции года

 

Объем предложения на минимуме

В декабре 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295[6] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377,2 тыс. кв. м. На рынке высокобюджетного сегмента второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.

В премиальном сегменте объем предложения плавно восполняется: количество лотов за прошедший год выросло на 10,4%. В течение 2021 года в сегменте премиум отмечалась высокая девелоперская активность с 12 стартовавшими новинками.

На элитном рынке вышли в продажу всего 5 новых комплексов, насчитывающих к концу года в экспозиции порядка 200 лотов. Активный спрос в элитном сегменте в совокупности с относительно низкой активностью застройщиков привели к сокращению объема предложения и усилению дефицита. Относительно IV квартала 2020 года предложение по количеству лотов в элитном сегменте сократилось на 48,1%.

 

Ограниченное предложение на высокобюджетном рынке ведет к росту цен

По итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель вырос на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложений в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%. Средний бюджет предложения в премиум-классе уменьшился до значений 2019 года и составил 63,2 млн руб. (-2,8% за год), что объясняется уменьшением средней площади экспозиции в сегменте до 95,4 кв. м (-6 кв. м за 12 месяцев).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. в I квартале 2021 года и к декабрю достигла 1 432,9 тыс. руб./кв. м. (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения – 242,5 млн руб. (+5,7% за квартал; +77,3% за год). Рекордный рост цен зафиксирован в III квартале (+28,3%). Ценовой скачек произошёл на фоне высокого спроса, когда было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов.

 

Спрос

Количество зарегистрированных сделок (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса в 2021 году составило 5,1 тыс. (+142% относительно аналогичного показателя 2020 года). Основной вклад в данную статистику внесли проекты премиум-класса, в которых показатель спроса в 2021 году достиг 4,9 тыс. ДДУ (+166% относительно аналогичного показателя 2020 года).

 

Прогноз на 2022 год

«Мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения в элитном сегменте к середине 2022 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).Динамика роста цен в данном сегменте, скорее всего, будет замедляться пропорционально выходу нового ликвидного предложения на рынок.

Новостройки премиум-класса умерено выросли в цене: всего +8,9%, что сопоставимо с показателем годовой инфляции в 2021 году – 8,4%. Поэтому в текущем году, вероятнее всего, динамика увеличения стоимости квадратного метра будет зависеть от спроса, который в высоких ценовых сегментах менее подвержен влиянию подорожавшей ипотеки и более устойчив. Наличие дефицита в элитном сегменте также будет способствовать повышению спроса на новостройки верхней границы премиум-класса.    

 

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[3] Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.

[4] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам

[5] 74,2926 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.12.2021

[6] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»