В преддверии открытия Южного речного вокзала спрос на жилье в близлежащих районах уверенно растет
Осенью 2022 года ко дню города в Москве планируется открытие реконструированного Южного речного вокзала. Планируемый запуск масштабного проекта, который не только улучшит транспортную доступность в рамках города и с соседними городами, но и увеличит объем новой развлекательной инфраструктуры, привел к повышению девелоперской активности на территориях, расположенных вблизи от вокзала, в т. ч. набережной Марка Шагала и затона Новики, через который также построят два новых пешеходных моста. На довольно небольшой территории начали и продолжают реализовываться новые перспективные жилые и коммерческие проекты.
За последние 4 года объем спроса на лоты в новостройках в пешей доступности от Южного речного вокзала вырос почти в три раза. Это обусловлено как улучшающейся транспортной доступностью района, так и масштабом новых реализуемых проектов, которые включают в себя не только жилое строительство, но и общегородскую инфраструктуру. В 2021 году было зарегистрировано сделок по договорам долевого участия на 205 тыс. кв. м (3,5 тыс. ДДУ). Общий объем спроса в 2021 году увеличился на 21% по сравнению с 2020 г. Текущий объем жилого строительства в локации вокзала составляет порядка 1,4 млн кв. м жилой площади или 23 тыс. квартир и апартаментов смогут быть заселены в ближайшие 3 года.
Далее проанализирован доступный к покупке объем предложения в новостройках – в настоящий момент в данной локации представлено 13 проектов.
Все представленные проекты расположены в Южном административном округе, в районах: Даниловский, Нагатино-Садовники, Нагатинский Затон и Донской район. Абсолютное большинство лотов, реализуемых в проектах – квартиры; апартаменты же составляют всего 4% от общего числа лотов. По комнатности в общем объеме предложения лидируют двухкомнатные и однокомнатные лоты – 32% и 26% соответственно.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи Южного речного вокзала
№ |
Проект |
Девелопер |
Класс |
Лотов в реализации, шт. |
Средневзв. цена, руб/ кв. м |
1 |
Dream Towers |
ГК Регионы |
бизнес |
143 |
413 441 |
2 |
YE’S Технопарк |
Пионер |
комфорт |
10 |
297 474 |
3 |
NOW |
Tekta Group |
бизнес |
50 |
426 870 |
4 |
Nagatino i-Land |
ГК Эталон |
бизнес |
126 |
374 671 |
5 |
Shagal |
ГК Эталон |
бизнес |
329 |
357 053 |
6 |
Парк Легенд |
Корпорация ТЭН |
комфорт |
54 |
403 560 |
7 |
Зиларт |
ЛСР |
бизнес |
980 |
426 061 |
8 |
FØRST |
ПИК |
бизнес |
60 |
439 513 |
9 |
Новоданиловская 8 |
Самолет |
бизнес |
97 |
426 441 |
10 |
Rotterdam |
ФСК |
бизнес |
62 |
403 144 |
11 |
Level Нагатинская |
Level Group |
бизнес |
93 |
379 765 |
12 |
Второй Нагатинский |
ПИК |
комфорт |
326 |
283 869 |
13 |
Ривер Парк |
Ферро-Строй |
бизнес |
243 |
340 715 |
Общий итог |
2 573 |
387 287 |
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, за последний год в проекте «Парк Легенд» цена выросла практически в два раза до уровня в 404 тыс. руб. (январь 2022 г.), что обусловлено прежде всего выходом в продажу нового объема с квартирами, до этого в продаже присутствовали только апартаменты. В проекте «Ривер парк» за последний год средневзвешенная цена выросла на 59% до показателя 341 тыс. руб./кв. м.
При этом стоит отметить и проекты, вышедшие в реализацию в 2021 году: Dream Towers, FØRST, Rotterdam, Shagal и Level Нагатинская. Хотя проекты и продемонстрировали рост цены со старта продаж и по текущий момент, до ввода проекта в эксплуатацию ожидается более активный рост цен, в частности в проекте Dream Towers, благодаря близости к Южному речному вокзалу, что обеспечит покупателям высокую доходность от покупки на этапе строительства объекта.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынок жилой недвижимости вблизи будущего открытия Южного речного вокзала имеет огромный потенциал. Городские власти активно занялись развитием района, что явилось главным стимулом для девелоперов развернуть свою активность. Близость новых жилых комплексов к деловому кластеру «Технопарк», к комплексу развлечений «Остров мечты», определенно повышает спрос на жилье в данной локации. Также с повышением пропускной способности единственной в Москве водной транспортной артерии после открытия Южного речного вокзала ожидаем повышения интереса к местной недвижимости не только среди москвичей, но и среди гостей столицы. В перспективе прогнозируем выход на рынок в данной локации проектов более высокого класса, что простимулирует рост цен, и клиенты, приобретающие недвижимость уже сейчас, смогут получить максимальную доходность».
Специалисты "Бест-Новострой" на основании данных bnMap.pro составили рейтинги ЖК-рекордсменов по продаже парковочных мест с момента старта продаж до 26 января 2022 года.
Абсолютным лидером всего столичного региона по числу реализованных машино-мест с большим отрывом выступает ЖК "Город на реке Тушино-2018". На втором месте – ЖК "Скандинавия" в Новой Москве, на третьем – ЖК "UP-квартал Сколковский" в Одинцовском городском округе Московской области. Поскольку учитывались как находящиеся в реализации новостройки, так и те, где уже нет предложений от застройщика, есть основания полагать, что число проданных машино-мест в ЖК "Город на реке Тушино-2018" является рекордом за всю историю рынка вообще, причём как в столичном регионе, так и в России в целом.
С января 2022 года ежемесячные отчёты системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro включают сводки по продаже нежилых помещений, в том числе парковочных мест. Средний темп реализации в Москве в 2021 году составил 1503 объекта в месяц, в Новой Москве – 405, в Подмосковье – 267. То есть на долю лидера в Москве приходится менее 3% продаж машино-мест, в Новой Москве – немногим более 11%, в Московской области – менее 11%.
Из статистики продаж машино-мест в столичном регионе следует опровержение нескольких популярных заблуждений относительно этого типа недвижимости. По ряду мнений, высокий спрос на парковочные места сосредоточен в первую очередь в зонах платной стоянки. На деле же только один из десяти проектов-лидеров по продажам машино-мест находится в ЦАО. По мнению управляющего партнёра Dombook и председателя совета директоров "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, главным аргументом в пользу покупки места в паркинге является его цена.
Люди покупают машино-места в основном для обеспечения дополнительного комфорта проживания, а не в качестве вынужденной меры, – говорит эксперт. – Поэтому плата за этот дополнительный комфорт либо оправданна, либо нет – всё зависит от стоимости места и его соотношения со стоимостью квартиры.
Также распространено утверждение, что при прочих равных машино-места в надземных паркингах "этажерках" доступнее не менее чем на 30%, чем в подземных, однако в топ-30 проектов столичного региона ни один паркинг такого типа не попал.
По каждому региону (Москва, ТиНАО, Подмосковье) составлен отдельный топ-10 жилых комплексов с максимальным числом реализованных машино-мест (приложение №1-3 ниже). В Москве нет однозначного девелопера-лидера, который бы по суммарному числу реализованных машино-мест в нескольких проектах имел кратный перевес – по два проекта в топ-10 у ЛСР и компании "Пионер". Но в Новой Москве 4 проекта из 10 принадлежат А101, в Подмосковье 4 проекта из 10 принадлежат ФСК. В обоих случаях один из этих четырёх проектов занимает первое место в регионе.
Приложение №1. Москва, жилые комплексы с максимальным числом реализованных машино-мест*
Проект |
Район |
Начало продаж |
Тип паркинга |
Парковочных мест по проекту |
Кол-во сделок по машино-местам |
Темпы реализации машино-мест, шт/мес. |
Заполнен-ность паркинга |
"Город на Реке Тушино-2018" |
Покровское-Стрешнево |
2015-02-02 |
Подземный |
3732 |
3529 |
42 |
95% |
"ЗИЛАРТ" |
Даниловский |
2015-09-01 |
Подземный |
5534 |
2299 |
30 |
42% |
"Лучи" |
Солнцево |
2016-01-19 |
Подземный |
2462 |
2181 |
30 |
89% |
"Green Park" |
Останкинский |
2015-10-01 |
Наземно-подземный |
2319 |
2033 |
27 |
88% |
"Символ" |
Лефортово |
2015-10-01 |
Подземный |
3604 |
1932 |
25 |
54% |
"Life-Кутузовский" |
Можайский |
2017-10-01 |
Подземный |
н/д |
1429 |
27 |
н/д |
"Life-Ботанический сад" |
Свиблово |
2015-02-01 |
Подземный |
н/д |
1360 |
16 |
н/д |
"Садовые кварталы" |
Хамовники |
2010-05-01 |
Подземный |
2500 |
1332 |
9 |
53% |
"Жилой Квартал 1147" |
Алексеевский |
2014-10-01 |
Подземный |
1258 |
1230 |
14 |
98% |
Приложение №2. Новая Москва, жилые комплексы с максимальным числом реализованных машино-мест. Все находятся в НАО, поэтому расположение определяется ближайшей станцией метро
Проект |
Станция метро |
Начало продаж |
Тип паркинга |
Парковочных мест по проекту |
Кол-во сделок по машино-местам |
Темпы реализации машино-мест, шт/мес. |
"Скандинавия" |
"Коммунарка" |
2016-10-01 |
Подземный |
н/д |
2976 |
46 |
"Саларьево Парк" |
"Филатов Луг" |
2016-11-16 |
Наземно-подземный |
н/д |
1740 |
28 |
"Румянцево-Парк" |
"Румянцево" |
2018-04-01 |
Подземный |
1748 |
1221 |
26 |
"Рассказоvо" |
"Рассказовка" |
2014-06-01 |
Наземно-подземный |
н/д |
1082 |
11 |
"Новые Ватутинки. Центральный квартал" |
Отсутствует |
2014-11-01 |
Наземно-подземный |
н/д |
1068 |
12 |
"Испанские кварталы-2" |
"Прокшино" |
2018-04-14 |
Подземный |
н/д |
902 |
20 |
"Новые Ватутинки. Квартал Десна" |
Отсутствует |
2019-10-09 |
Подземный |
н/д |
778 |
28 |
"Прокшино" |
"Прокшино" |
2020-08-10 |
Подземный |
851 |
689 |
39 |
"Москва А101" |
"Коммунарка" |
2013-04-01 |
Наземно-подземный |
н/д |
344 |
3 |
"Homecity" |
"Румянцево" |
2020-05-01 |
Подземный |
735 |
249 |
12 |
Приложение №3. Московская область, жилые комплексы с максимальным числом реализованных машино-мест
Проект |
Город |
Начало продаж |
Тип паркинга |
Парковочных мест по проекту |
Кол-во сделок по машино-местам |
Темпы реализации машино-мест, шт/мес. |
Заполнен-ность паркинга |
"UP-квартал Сколковский" |
Одинцово |
2014-10-10 |
Наземно-подземный |
2790 |
2607 |
29 |
93,44% |
"Оранж Парк" |
Котельники |
2015-08-16 |
Подземный |
н/д |
1488 |
19 |
н/д |
"Спутник" |
дер. Раздоры |
2016-12-15 |
Подземный |
1467 |
1180 |
19 |
80,44% |
"Зеленый остров" |
Котельники |
2018-07-01 |
Подземный |
н/д |
385 |
9 |
н/д |
"Южная Битца" |
Бутово дер. |
2019-01-01 |
Подземный |
н/д |
357 |
9 |
н/д |
"Датский квартал" |
Мытищи |
2018-07-01 |
Подземный |
1086 |
351 |
8 |
32,32% |
"Инновация" |
рабочий пос. Новоивановское |
2018-08-01 |
Подземный |
510 |
330 |
8 |
64,71% |
"Бригантина" |
Долгопрудный |
2018-08-01 |
Наземно-подземный |
582 |
326 |
8 |
56,01% |
"1-й Лермонтовский" |
Люберцы |
2020-10-01 |
Подземный |
1126 |
263 |
16 |
23,36% |
"Лидер Парк" |
Мытищи |
01.02.2014 |
Подземный |
494 |
262 |
2 |
53,04% |
*Здесь и далее параметр "Темпы реализации машино-мест" считать условным, так как дата старта продаж машино-мест может не совпадать с датой старта продаж квартир в комплексе.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году было продано на 22% больше площади, чем в 2020 году. Это обеспечило рост выручки почти на 39%. Объем реализованного лидером рейтинга метража за год увеличился более чем на 42%, а поступления от продажи квартир и апартаментов – на 72%.
В 2021 в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами было заключено 69,2 тыс. договоров долевого участия на 3,8 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом количество сделок выросло на 11,7%, а проданная площадь – на 12,2%.
На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году пришлось 64,8% от общего объема сделок в новостройках, что на 3,4% больше, чем год назад. Реализованная площадь в данных комплексах по итогам 2021 года выросла на 22% (до 2,4 млн кв. м.) по сравнению с показателями 2020 года, а выручка – на 38,9% (до 689,5 млрд рублей).
За прошедшие 12 месяцев рейтинг обновился на 30%. Стоит отметить, что в тройку лидеров с 2016 года стабильно входят ГК «ПИК», «ДОНСТРОЙ» и MR Group.
Первое место уже на протяжении 6 лет сохраняет за собой ГК «ПИК». В 2021 году в его проектах было заключено 21,1 тыс. договоров долевого участия на более чем 1 млн кв. м. (27,5% от общего объема проданной площади), что принесло застройщику 243,5 млрд рублей – это больше, чем суммарные поступления от продаж у застройщиков, расположившихся на втором и третьем месте. По сравнению с 2020 годом, количество ДДУ выросло на 50,7%, реализованный метраж – на 42,5%, выручка – на 72,2%. Самые успешные проекты – ЖК «Люблинский парк», «Перовское 2», «Амурский парк».
Второе место занял девелопер «ДОНСТРОЙ». По итогам 2021 года ему удалось заключить 5,9 тыс. ДДУ на 379,5 тыс. кв. м., что обеспечило выручку в размере 134,9 млрд рублей. Относительно показателей 2020 года количество сделок увеличилось на 9,2%, проданная площадь – на 18,9%, поступления от реализации – на 63,1%. Наиболее востребованные проекты застройщика – ЖК «Символ», «Остров», «Событие».
Третье место сохранила за собой компания MR Group. В 2021 году в комплексах данного девелопера было заключено 4,7 тыс. сделок на 258,1 тыс. кв. м., что принесло 88,8 млрд рублей. По сравнению с 2020 годом реализованная площадь выросла на 3,4%, количество сделок осталось практически неизменным, а выручка увеличилась на 42,5%. Самые успешные проекты – ЖК «Метрополия», Mod, Filicity.
«Несмотря на серьезную конкуренцию на первичном рынке, в 2021 году количество наших проектов в рейтингах самых продаваемых новостроек бизнес-класса и премиального сегмента выросло вдвое, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Мы стремимся создавать продукт, который не только полностью соответствует, но и превосходит ожидания клиентов».
Из иных тенденций стоит выделить двукратное увеличение объема реализованной площади у застройщика Seven Suns Development. Кроме того, более чем на треть (39,2%) сократился проданный метраж у компании INGRAD по причине вымывания предложения.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году*
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2020., тыс. кв. м |
Продано площадей в 2021, тыс. кв. м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2021, тыс. ед. |
Выручка в 2021, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
1 |
▬ |
ГК ПИК |
733,3 |
1045 |
42,5% |
21,1 |
243,5 |
27,3% |
2 |
▬ |
ДОНСТРОЙ |
319,1 |
379,5 |
18,9% |
5,9 |
134,9 |
9,9% |
3 |
▬ |
MR Group |
249,6 |
258,1 |
3,4% |
4,7 |
88,8 |
6,7% |
4 |
▲ |
ГК Эталон |
121,8 |
127,4 |
4,6% |
2,0 |
38,6 |
3,3% |
5 |
▲ |
Seven Suns Development |
61,4 |
124,9 |
в 2 раза |
2,8 |
21,9 |
3,3% |
6 |
▼ |
INGRAD |
186,6 |
113,5 |
-39,2% |
1,6 |
40,2 |
3,0% |
7 |
▲ |
ГК ФСК |
66,4 |
110 |
65,7% |
1,9 |
39,5 |
2,9% |
8 |
▲ |
Tekta Group |
87,3 |
96,3 |
10,3% |
1,5 |
32,6 |
2,5% |
9 |
▲ |
ГК Гранель |
58 |
92,9 |
60,2% |
2,2 |
22,4 |
2,4% |
10 |
▼ |
ГК Пионер |
103,9 |
83,6 |
-19,5% |
1,4 |
24,1 |
2,2% |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В 2021 году, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки, рост цен и повышение ставок по жилищным займам, большинство компаний, входящих в рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы, улучшили свои показатели, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Показательно, что в топ-10 вошли только 4 компании (ГК «ПИК», Seven Suns Development, ГК «Гранель», ГК «Пионер»), у которых более 60% реализованной площади приходится на новостройки массового сегмента. Более того, у занявших второе и третье места компаний «ДОНСТРОЙ» и MR Group практически весь проданный метраж (98,6% и 95,6% соответственно) относится к проектам бизнес-класса и высокобюджетного сегмента, что позволяет достичь высоких показателей выручки при меньшем, чем у лидера, количестве сделок и реализованной площади».